Bancos múltiplos e comerciais, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário (SCIs), associações de poupança e empréstimo (APEs), companhias hipotecárias, órgãos federais, estaduais e municipais que operem de acordo com as regras do SFH, fundações e cooperativas, além de associações para construção ou aquisição da casa própria, sem finalidade de lucro, caixas militares, entidades abertas de previdência privada complementar, companhias securitizadoras e outras instituições consideradas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
O CMN é órgão central do sistema, orientando, disciplinando e controlando o SFH. O BC fiscaliza e elabora normas complementares às operações ativas e passivas das instituições financeiras do SFH. A Caixa Econômica Federal (CEF), além de ser agente financeiro do SFH, é gestora do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), já extinto, com operações antigas, Ao Ministério das Cidades cabe a formulação de propostas de política habitacional e desenvolvimento urbano.
As principais fontes utilizados são os depósitos de poupança, os recursos do FGTS, recolhidos mensalmente pelos empregadores em nome dos empregados e o retorno, ou seja, o valor das prestações que os mutuários pagam e que é reaplicado em novos financiamentos.
As contas abertas nos dias 29, 30 e 31 de cada mês têm aniversário no dia 1º do mês seguinte, quando passarão a receber rendimentos de forma idêntica às contas abertas nesse dia. A regra evita distorções nos meses de fevereiro.
Há garantia até R$ 60.000,00. Este valor abrange os depósitos de poupança e outras aplicações do mesmo titular na instituição, exceto em fundos de investimento. A garantia é do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), ao qual as instituições recolhem recursos.
São títulos que representam cada crédito imobiliário concedido por instituições financeiras. Sua função é simplificar e facilitar a negociação dos créditos.
São títulos de emissão exclusiva de instituições financeiras, tendo como lastro um ou mais créditos imobiliários, com garantia hipotecária ou alienação fiduciária. Também representam um instrumento de securitização de créditos.
Os financiamentos viabilizam a aquisição de imóvel, pois o valor financiado é, em geral, parte substancial do preço do imóvel adquirido. São operações de prazo longo e juros módicos, com prestações mensais compatíveis com a renda familiar dos adquirentes. Na aquisição de imóvel em construção e vinculado a uma incorporação imobiliária, o financiamento da obra por uma instituição de crédito imobiliário garante os recursos necessários à sua conclusão, desde que cumprido o cronograma da obra. O contrato do financiamento é feito juntamente com a venda e compra do imóvel, por instrumento particular com força de escritura pública. O instrumento particular não precisa ser lavrado em cartório, evitando o desembolso de emolumentos. E o Imposto de Transmissão (ITBI) é reduzido à metade na parcela financiada do preço do imóvel.
Os principais requisitos, em 2013, são:
• O valor máximo do imóvel não pode superar R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Para os demais estados, o limite é de até R$ 650 mil.
• A operação deve ser contratada com coberturas de seguro para os riscos de morte e invalidez permanente do adquirente e danos físicos ao imóvel.
O vendedor não é obrigado a abrir conta na instituição que concedeu o financiamento.
A Lei de Registros Públicos estabelece que o prazo para registro dos títulos é, em geral, de 30 dias. Para os contratos do SFH, o prazo para registro é de 15 dias. Na falta de registro, os contratos de financiamento podem prever o cancelamento da operação pela instituição financeira se o contrato registrado não for apresentado no prazo ajustado.
É o instrumento particular de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos e obrigações celebrado entre o mutuário e um terceiro, sem anuência expressa ou conhecimento do agente financeiro, e que não é registrado no Registro de Imóveis.
O comprador corre vários riscos. Um deles diz respeito à cobertura dos seguros. Como a operação não é de conhecimento da instituição financiadora, o seguro contratado para quitar a dívida nos casos de morte ou invalidez permanente prossegue em nome do mutuário original, embora este tenha negociado o imóvel. Por exemplo, se o adquirente por contrato de gaveta falecer, sua família ficará desprotegida.
O vendedor também corre vários riscos. O principal é a eventual interrupção do pagamento das prestações mensais pelo comprador, o que poderá causar a inclusão do nome do vendedor nos cadastros de restrição de crédito, além da execução da dívida movida contra a sua pessoa.
A legislação obriga a contratação de dois seguros: a) quanto aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP); e b) quanto a danos físicos no imóvel financiado (DFI). Nos financiamentos pelo SFI, a lei obriga apenas à contratação do seguro quanto aos riscos de morte ou invalidez permanente do devedor.
Os menores de 18 anos somente poderão adquirir e onerar imóvel se emancipados ou através de representante legal, munido de autorização judicial.
