Cartilha do Crédito Imobiliário

Qual o principal item a ser considerado por quem vai comprar um imóvel?

Há vários pontos importantes, mas o primeiro passo é definir o valor do imóvel, fundamental até para tomar outras decisões. O preço deve ser adequado à sua renda e às suas posses.  É preciso estar ciente de que vai assumir uma dívida que  consumirá parcela de sua renda por muitos anos. 

Por que o preço é importante?

A compra de imóvel é uma das decisões mais importantes da vida do brasileiro. Ele simboliza a segurança de moradia para si e sua família. Como, em geral, a compra é financiada e gera compromisso por anos a fio, a decisão exige disciplina e cultura de controle de gastos a cada dia, a cada mês, a cada ano. Ela precisa ser planejada e tomada com cuidado, após uma série de cálculos, para evitar apertos financeiros até o fim do contrato e problemas com a posse do móvel. 

Qual é o passo a passo para a escolha de um imóvel? 

Ela deve começar pela localização. O imóvel precisa estar em lugar compatível com seu padrão de renda e atender suas necessidades básicas de infraestrutura, e de sua família, se for essa a situação. É importante avaliar serviços como transporte, escola, opções de lazer, hospitais e supermercados, entre outros, disponíveis na região. É preciso saber ainda quanto custa ter essas facilidades.  Pode ocorrer de o lugar ser o ideal, mas inviável financeiramente para o comprador.

O que mais precisa ser avaliado, além do bairro e da região?

Quem gosta de sossego deve evitar imóvel próximo de bar noturno, restaurante, igreja, clube, etc. Verifique também se ele não fica em rua de feira, se não há  risco de enchentes e alagamentos. É importante visitar o imóvel em dias e horários diferentes, conversar com quem já mora no local. Em caso de lançamento, convém pesquisar e ir a vários estandes de venda e, ainda, visitar algumas unidades decoradas que deem melhor ideia do imóvel. Circular por regiões e bairros onde o padrão dos imóveis seja compatível com sua renda ou uma pesquisa pela internet também ajuda o processo de escolha.

E, no imóvel, o que deve ser analisado?

A vistoria deve incluir uma série de itens. Comece pelo espaço, que deve ser adequado para acomodar com conforto as pessoas que vão morar no imóvel, veja se existe garagem, incidência de sol, ventilação. E, naturalmente, as condições do próprio imóvel, como o estado de portas, janelas, encanamento, instalação elétrica, de acordo com o tipo de imóvel a ser adquirido.

E, quanto ao estado, quais são os principais tipos de imóvel?

Novo, usado e na planta.

Quais as características de cada um?

O novo pode ser mais caro, mas proporciona ao comprador o prazer de ser o primeiro ocupante. O usado tende a ser mais barato, mas poderá exigir reformas, com gastos adicionais. Na planta, o comprador levará tempo para ocupar o imóvel, mas poderá pagar parcelas de valor mais baixo por um período maior. Esses pagamentos possibilitam a formação de uma poupança equivalente à entrada. Nessa fase, as mensalidades são corrigidas por índices do setor, como o Índice Nacional de Custos da Construção, o INCC, e o Custo Unitário Básico da Construção Civil, o CUB. Uma dica é consultar pessoas que já tenham comprado imóvel na planta da mesma construtora e incorporadora e fazer, ainda, uma pesquisa pela internet para ter referências das empresas. 

Casa ou apartamento, qual a melhor opção?

A escolha dependerá do estilo e da qualidade de vida que cada um procura. Alguns não abrem mão de uma casa com quintal, para ter mais liberdade e espaço para as crianças, criar animais, cultivar jardins e plantas ou até uma horta. Outros fazem questão da suposta maior segurança que um apartamento oferece. A opção leva à análise de uma série de outros itens: apartamento de frente ou de fundos, nos primeiros ou nos últimos andares, existência e tamanho da garagem.  A escolha vai envolver também custos, como o de condomínio, por exemplo, para quem morar em prédio.

Conteúdo atualizado em 04/12/2015

 

Como pagar um imóvel?

A resposta depende da condição financeira do comprador: se formou uma poupança capaz de cobrir a entrada e boa parte da dívida ou apenas o valor da  entrada para financiar o restante. No Brasil, a maior parte dos negócios com imóveis é feita com financiamento. Ainda assim, é importante acumular uma parcela própria de dinheiro porque dificilmente o interessado vai conseguir levantar um empréstimo que pague 100% do valor do imóvel.

Quais as opções de financiamento para a compra do imóvel?

Existem várias modalidades de financiamento imobiliário. O crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação é o mais conhecido. O interessado paga a entrada, com os recursos próprios que poupou, e financia o restante do valor.  Por isso, mesmo quem não tem todo o dinheiro pode realizar o sonho da casa própria, com a participação da família, se for o caso.

Ao chegar ao imóvel pretendido, como e onde tomar o empréstimo de dinheiro para a compra?

Em bancos, na Caixa Econômica Federal e em outras instituições, financeiras ou não, que trabalham com o crédito imobiliário.

Quais são essas outras instituições que concedem financiamento?

Além de bancos e da Caixa, as sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo, companhias hipotecárias, órgãos federais, estaduais e municipais, fundações e cooperativas, caixas militares, entidades abertas de previdência privada, companhias securitizadoras de crédito imobiliário. Todos são conhecidos como agentes financeiros. A Caixa tem um leque de atuação mais amplo, porque administra também o dinheiro do Fundo de Garantia, usado para financiar a compra da casa própria.

O que a atuação dessas instituições apresenta em comum?

Em linhas gerais, a atuação delas consiste em captar recursos que são repassados depois para quem precisa de dinheiro para a compra da casa própria. (entra ilustração)

E de onde vêm esses recursos?

Eles se originam de várias fontes. As principais são a caderneta de poupança, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e os títulos de crédito imobiliário.

A origem do dinheiro muda as condições de financiamento?

Sim. A fonte do dinheiro define o sistema ao qual o contrato de crédito imobiliário ficará vinculado.  Por exemplo, se o dinheiro vier da caderneta de poupança, o empréstimo será regido pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH. Se os recursos tiverem origem na emissão de títulos do crédito imobiliário, o empréstimo será atrelado ao Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI. Há também os recursos do Fundo de Garantia, usados nos financiamentos do SFH e na compra de imóveis populares, como os do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

O que é o Sistema Financeiro da Habitação?

É o segmento do crédito imobiliário em que as operações são feitas em condições facilitadas ao comprador do imóvel, com prazos mais longos e juros relativamente baixos. Essas condições possibilitam que as prestações mensais caibam com maior flexibilidade na renda familiar comprovada no momento de assinatura do contrato de financiamento.

Quem responde pela regulamentação do SFH?

A formulação de proposta de política habitacional e de desenvolvimento urbano é atribuição do Ministério das Cidades. O Conselho Monetário Nacional (CMN) define as normas e cabe ao Banco Central (BC) fiscalizar e baixar as regras complementares.

Quais as condições do Sistema Financeiro da Habitação?

Uma das principais, que o diferencia de outros sistemas, é a que determina limite de valor do imóvel para a compra financiada. Ele é de R$ 750 mil em quatro regiões do País (Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo). Nos demais Estados, o valor máximo do imóvel é de R$ 650 mil. O teto de juro cobrado no SFH é 12% ao ano, mas tanto esse porcentual quanto o de comprometimento da renda familiar em relação à prestação e o valor financiado dependem da política de crédito de cada instituição financeira. O dinheiro do FGTS pode ser usado no pagamento do imóvel. O contrato de financiamento precisa conter cláusulas de seguro para cobertura contra morte, invalidez do comprador e danos físicos ao imóvel (destruição por fogo, desmoronamento).

E qual o prazo de financiamento para a compra de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação?

O prazo varia de acordo com o valor a ser financiado e de banco para banco. Ele pode ir de 10 a 35 anos, prazo máximo oferecido pela Caixa Econômica Federal, por exemplo, mas em geral é de 20 a 30 anos.

Todas essas condições garantem que o comprador pague a dívida em prazos longos sem problemas?

Tecnicamente, sim. O contrato é estruturado de tal forma que atendidas todas as exigências, de valores do imóvel, do financiamento, da renda familiar, as parcelas mensais sejam pagas sem problemas até o fim. Mas, como se trata de um compromisso de longa duração, é no mínimo prudente formar uma reserva financeira para situações de emergência. Afinal, ninguém está livre de doenças, desemprego, separação do casal e assim por diante.   

 Conteúdo atualizado em 04/12/2015

Como são corrigidos a prestação e o valor total da dívida ao longo do tempo no SFH?

A correção é feita pela variação da Taxa Referencial (TR), uma taxa calculada pelo Banco Central (BC).

Quando ocorre o reajuste?

A prestação e o saldo devedor são corrigidos mensalmente. Essa simultaneidade na atualização, tanto da parcela quanto da dívida, evita a formação de saldo residual no término de prazo do contrato. Quer dizer, que sobre um resto de dívida ao ser paga a última prestação. 

Por que os valores são reajustados?

Os contratos são de longo prazo e a correção vai permitir a atualização do valor tanto da prestação como do saldo devedor. Além disso, a correção também é necessária para manter o equilíbrio das operações dentro da instituição financeira. O dinheiro que o banco empresta no crédito imobiliário é o mesmo que foi captado em caderneta de poupança. Nessa captação, o banco remunera o aplicador com parte do que recebe do mutuário no pagamento da prestação. Ambos têm correção mensal pelo mesmo indexador, o que evita a formação de resíduo após o término do prazo do contrato. 

Como é composto o valor da prestação?

Ele é resultado da soma de várias partes. Uma parcela se destina à amortização da dívida, outra ao pagamento de juros e outra, ainda, ao do seguro. E, finalmente, uma parcela correspondente à taxa de administração do contrato.

Quem pode entrar na composição da renda mínima exigida para o pedido de financiamento?

Além do titular, podem participar parentes de primeiro grau, como pais e filhos, marido ou mulher, noivo e noiva. O critério pode variar de banco para banco, mas o fundamental é que o participante more ou venha a morar no imóvel.

Diante de tantas condições, qual a melhor forma de escolher um financiamento pelo SFH?

Fazer uma pesquisa pelos sites dos principais bancos pode ajudar a ter uma boa ideia do que o mercado oferece. Eles trazem valores do financiamento, da prestação, do prazo, da taxa de juros do crédito, além de simuladores que calculam os vários itens do empréstimo, de acordo com suas condições. 

Por que levantar um empréstimo? 

O financiamento torna viável a compra de um bem que o interessado não teria a possibilidade de pagar de uma só vez.

Há outras vantagens?

Sim, a redução do risco de problemas, já que o banco que vai financiar a compra investigará se a papelada, tanto do imóvel quanto do vendedor, está em ordem. A investigação se estenderá também à construtora, se o imóvel for novo. Existe ainda a vantagem do seguro, com coberturas ao devedor e ao imóvel, uma proteção não obrigatória, legalmente, em outros tipos de financiamento.

Quais são as modalidades de pagamento da dívida no SFH?

Há vários tipos, mas dois são os principais: o Sistema de Amortização Constante e  a Tabela Price. Em ambos, a prestação é calculada para reduzir mensalmente o saldo devedor, de forma que o comprador chegue ao fim do contrato com a dívida integralmente quitada.  

Como funciona o Sistema de Amortização Constante?

Nesse sistema, o valor nominal das prestações começa mais alto e vai caindo ao longo do contrato, pela redução dos juros. A prestação mantém sua capacidade de amortizar a dívida durante todo o financiamento. É um sistema que consegue diminuir o saldo devedor com maior velocidade que a Tabela Price. A mensalidade é obtida pela divisão da dívida pelo número de parcelas. Essa modalidade é indicada para quem tem condições financeiras de assumir uma prestação maior no início para ter uma folga na parte restante do contrato.

E o que é a Tabela Price?

É um sistema em que o valor nominal permanece o mesmo durante o contrato. Mas, como ocorre a queda dos juros, a parcela de amortização é crescente ao longo do financiamento.

E todos esses sistemas permitem zerar a dívida no término do contrato?

Sim, porque a prestação e saldo devedor sobem pelo mesmo indexador, mantendo a mesma capacidade de redução da dívida ao longo do contrato.

Conteúdo atualizado em 04/12/2015

Por que é preciso pagar uma parcela de seguro todo mês?

É uma garantia tanto para comprador como para o banco. Em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, a dívida será paga pelo seguro. 

Em caso de morte de um dos participantes da composição de renda, como fica a cobertura do seguro?

O seguro vai quitar a parte da dívida na mesma proporção da participação da renda do mutuário falecido ou declarado inválido. O restante da dívida continua até o pagamento total do saldo devedor.

O seguro cobre mais alguma coisa?

Sim, a cobertura se estende também a danos físicos ocorridos no imóvel em decorrência de causa externa (chuva, enchente, queda de árvore).

É livre a escolha da seguradora?

Em parte. A escolha tem de ser feita entre duas apólices a ser oferecidas pelo banco. É possível trocar de seguradora no decorrer do contrato, desde que de acordo com as normas do setor.

E quem compra imóvel na planta também tem seguro?

Sim, desde que a construtora ou a incorporadora contrate uma apólice que indeniza danos a terceiros na fase de construção e também danos físicos. Se o contrato com a incorporadora for firmado dentro do SFI, o seguro de morte é legalmente obrigatório.

Como o seguro deve ser acionado em caso de sinistro?

Cabe ao banco que concedeu o empréstimo fazer o contato com a seguradora tão logo seja comunicado da ocorrência de morte, invalidez ou danos ao imóvel.

Em caso de dano físico ao imóvel, o mutuário pode fazer os reparos e pedir a devolução do dinheiro à seguradora?

Não. O mutuário deve comunicar a ocorrência imediatamente ao banco para que a seguradora seja acionada. Nesse caso, será feita uma análise do dano e pesquisa de orçamento pelos técnicos. 

Conteúdo atualizado em 04/12/2015

Que relação existe entre o Fundo de Garantia e a compra da casa própria?

O Fundo de Garantia é formado com o recolhimento feito a cada mês pelo patrão em uma conta em nome do empregado, a chamada conta vinculada. A contribuição equivale a 8% do salário e serve à formação de uma reserva destinada a dar segurança ao participante e sua família em casos de demissão sem justa causa, aposentadoria, morte ou invalidez permanente. Como a compra de moradia também tem esse aspecto de garantia, o dinheiro do Fundo foi liberado para pagar a casa própria.

Como o mutuário pode usar o dinheiro do Fundo de Garantia na compra da casa própria pelo SFH?

O comprador de imóvel pode usar os recursos de seu FGTS de várias formas: para pagamento da entrada, abatimento da prestação mensal, amortização do saldo devedor ou liquidação da dívida. 

É possível usar o dinheiro do FGTS para o pagamento à vista do imóvel?

Sim, desde que o saldo do Fundo ou complementado por uma reserva própria   seja suficiente para o pagamento do valor de uma só vez. Nesse caso, não haverá nenhum financiamento, apenas o repasse dos recursos do fundo, feito pelo banco, ao vendedor do imóvel.

Quais as principais condições para o uso do FGTS?

É preciso ser optante do Fundo de Garantia há pelo menos três anos e o imóvel deve ser para uso próprio, situado na cidade em que o comprador trabalha. A exceção a essa regra é quando se reside há mais de um ano no local onde se pretende comprar o imóvel. Outra condição para o uso do FGTS é que o comprador não seja proprietário imóvel na localidade, ainda que não seja financiado.

Como o dinheiro do Fundo é usado para pagar as prestações do financiamento do SFH?

É possível usar os recursos depositados no Fundo para pagar até 80% do valor da prestação. Cada resgate deve equivaler ao abatimento de 12 prestações, sendo que somente três delas podem estar em atraso.

E quais as condições para o pagamento do saldo devedor?

Para a liquidação do saldo, o mutuário não pode ter usado o dinheiro do Fundo nesse financiamento nos últimos dois anos, seja para reduzir a prestação ou o próprio saldo devedor. É possível usar também para a amortização da dívida, o que pode levar à redução do valor da prestação ou do número de prestações restantes.

Há outras exigências em relação ao imóvel para o uso do Fundo?

Sim, é preciso que ele seja urbano, destinado ao uso residencial e registrado no Cartório de Registro Imobiliário. O valor desse registro tem como limite R$ 750 mil no Distrito Federal, Minas Gerais, Rio de Janeiro e São Paulo. Nos demais Estados do País, o valor máximo do imóvel é R$ 650 mil. 

Quais as restrições para o uso do FGTS na compra do imóvel?

A utilização do FGTS é permitida apenas se o imóvel comprado com financiamento pelas condições do SFH for para a moradia do próprio mutuário. O uso do dinheiro do fundo é proibido se o imóvel for destinado à moradia de familiares, dependentes ou terceiros e, ainda, se comercial ou rural. É permitida a utilização do FGTS também para a compra de terreno.

O dinheiro do FGTS pode ser usado na compra de imóvel financiado por qualquer sistema?

Não. Somente quando os contratos forem assinados pelo Sistema Financeiro da Habitação ou concedidos por programas sociais destinados à moradia própria do trabalhador, dos governos municipal, estadual e federal. 

Quais são esses programas?

Minha Casa Minha Vida

Carta de Crédito Individual ou Associativo

Pró-Moradia

Apoio à Produção

O que eles apresentam em comum?

Todos são destinados aos compradores de baixa ou média renda.

O que é o Minha Casa, Minha Vida?

   O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) criado em 2009 tem por objetivo subsidiar a aquisição da casa própria para famílias de baixa renda. Para participar do Programa, os interessados deverão estar enquadrados nas faixas de renda definidas pelo Governo Federal, desde que não possuam casa própria ou financiamento em qualquer unidade da federação, ou tenham sido beneficiados antes por outro subsídio de natureza habitacional do Governo Federal.  A seleção dos beneficiários é de responsabilidade das prefeituras. 

Há outras condições para o Minha Casa Minha Vida?

O comprador pode usar o dinheiro do Fundo de Garantia, o pagamento da entrada é facilitado com parcelas que vão caindo ao longo do tempo com isenção ou redução dos custos com seguro e despesas com cartório. Há cobertura de parte do pagamento das prestações em casos de desemprego, redução de renda, morte e invalidez permanente do mutuário. 

O que é a carta de crédito?

É outra modalidade de financiamento que, como o programa MCMV, oferece condições que facilitam a compra de imóvel ou terreno pelas famílias de baixa renda. O dinheiro para o crédito tem origem no FGTS. A carta pode ser concedida individualmente a um comprador – carta de crédito individual – ou a um grupo de pessoas, reunidas em um condomínio, cooperativa, sindicato etc. (associativo). O programa beneficia o comprador com renda mensal familiar de até R$ 4.300 ou, ainda, de até R$ 5.400, para quem mora em cidades com mais de 250 mil habitantes. O mutuário com renda até R$ 3.275 pode usar o FGTS para complementar o pagamento.

A quem é destinado o Pró-Moradia?

É a modalidade de crédito para a compra de moradia pela população em situação de vulnerabilidade social e com rendimento familiar mensal preponderante de até três salários mínimos.

Conteúdo atualizado em 04/12/2015 

Além do Sistema Financeiro da Habitação e dos programas sociais, que outros sistemas financiam a compra de imóvel?

O Sistema Financeiro Imobiliário, o SFI.

O que é o SFI?

A base de funcionamento do SFI é também a captação e o repasse de recursos por agentes financeiros para quem precisa de crédito para a compra de imóvel. A diferença é a origem do dinheiro que, em vez de ser a caderneta de poupança, como no SFH, está ligada à emissão de títulos de crédito imobiliário. 

Qual sua importância?

Com a emissão e negociação dos títulos de base imobiliária, o SFI gera mais recursos para o mercado, seja para a construção de novas unidades, seja para o comprador final de imóvel.  Sem esses recursos, o dinheiro para o crédito imobiliário ficaria limitado à caderneta de poupança ou ao Fundo de Garantia. O SFI integra as operações do mercado imobiliário com o mercado de capitais. 

Como são as operações com esses títulos?

É um processo que compreende o setor imobiliário, com recursos e garantias que vão da etapa de construção à fase de financiamento. As securitizadoras emitem os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Na prática, elas compram os créditos do setor imobiliário que servirão como lastro (garantia) para a emissão desses títulos. Um processo conhecido como securitização. Os principais títulos são os CRIs, as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), emitidas pelas Companhias Hipotecárias. 

Quais são as condições de financiamento pelo SFI?

O sistema não impõe limite ao valor do imóvel a ser comprado e à taxa de juros, que pode passar de 12% ao ano. O índice de reajuste e as condições de amortização da dívida também podem ser livremente acertados entre as partes. É obrigatória a contratação de seguro, como no SFH, de morte e invalidez permanente.

Conteúdo atualizado em 04/12/2015

Que impostos são cobrados em uma operação de compra e venda e financiamento de um imóvel?

Uma vez liberado o financiamento e feita a entrega das chaves, o comprador deve pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, conhecido também como sisa, que incide na operação de compra e venda. É um imposto cobrado pela prefeitura na transmissão de um bem de uma pessoa para outra, em vida, que varia de cidade para cidade, mas que equivale a algo perto de 2% do valor do imóvel. Quando a transferência é feita pela morte do proprietário, no caso de herança, existe o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), a ser recolhido ao governo do Estado. O fato é que o comprador precisa estar preparado para essas despesas. Há casos ainda em que o banco inclui o valor dos impostos e taxas no financiamento. 

Existem outros impostos ou taxas?

São casos mais raros, mas há também duas taxas federais, cobradas quando o imóvel negociado for de propriedade da União, em geral localizado em áreas litorâneas, em terrenos de marinha. São o laudêmio e o foro. O laudêmio é uma taxa paga apenas uma vez, no momento da venda do imóvel, e o foro é pago todo ano.

Conteúdo atualizado em 04/12/2015

Quais os direitos garantidos aos casais em diferentes tipos de união sobre o imóvel adquirido?

Os direitos vão depender do regime de casamento adotado: comunhão de bens, quando os bens são igualmente de marido e mulher; comunhão parcial de bens, quando apenas os bens adquiridos no período da união pertencerão aos dois; ou separação total de bens, quando o bem ficará no nome de quem o adquiriu.

E quando não há casamento, mas apenas a união considerada estável entre os compradores do imóvel?

A união estável é uma situação familiar caracterizada pela convivência pública, contínua e duradoura entre homem e mulher, com o objetivo de constituir família, reconhecida no Código Civil. Nessa condição, os bens imóveis comprados por um ou por ambos no período da união estável passam a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais. A participação diversa na propriedade comum é convencionada pelo contrato escrito e, na falta desse documento, aplica-se o princípio da comunhão parcial de bens.

 E o imóvel comprado pelo casal em regime de concubinato?

O concubinato é definido no Código Civil como a relação não eventual entre o homem e a mulher, impedidos de se casarem. A relação extraconjugal quando um dos dois permanece casado impede a construção da  união estável. Para que o imóvel comprado em relação de concubinato seja dividido igualitariamente entre os parceiros, será preciso que aquele que pretende a divisão comprove que contribuiu efetivamente para a formação do patrimônio.

O que ocorrerá com o financiamento se houver separação judicial ou divórcio do casal?

O imóvel será dividido entre ambos, sem alteração de responsabilidades assumidas com o credor, vale dizer, o banco. O credor fará um novo contrato e a dívida permanecerá  em nome de quem ficou com o imóvel, desde que tenha renda suficiente para o pagamento da prestação. Caso não tenha essa renda, persistirão as responsabilidades inicialmente fixadas em contrato, de acordo com a participação na composição da renda. 

É possível a compra de um imóvel por menor?

O menor de 18 anos poderá comprar se for emancipado ou por meio de representante legal que tenha a autorização judicial.

O que é emancipação?

É o processo que antecipa a plena capacidade civil de uma pessoa, com no mínimo 16 anos completos. Pode ser concedida pelos pais ou, na falta deles, por uma decisão judicial. Poderá resultar de eventos como casamento, colação de grau em ensino superior ou pelo estabelecimento civil ou comercial ou relação de emprego, desde que o menor tenha economias próprias.

Conteúdo atualizado em 04/12/2015

O que deve ser observado em documentação para que o comprador esteja cercado de mais garantias?

A exigência da papelada começa no momento que alguém se candidata a um financiamento. Serão obrigatórios os documentos pessoais, comprovantes de renda e residência, cópias de entrega da declaração do imposto de renda, referências bancárias e de pessoas conhecidas.  Essa papelada é a garantia de que as condições financeiras do interessado são compatíveis com a dívida assumida. É obrigatória ainda a apresentação do RG, CIC e prova do estado civil do comprador e outros que comprovem a situação legal do vendedor do imóvel. Há outros documentos que variam de banco para banco.

E como ficará a documentação quando o imóvel for comprado em nome de várias pessoas, as que entraram para a composição da renda?

Todas deverão apresentar os documentos relativos à sua parte.

Por que é preciso toda essa papelada?

Os documentos dão mais segurança à operação e evitam contratempos. Em uma separação de casal, por exemplo, tudo precisa estar documentado para as providências e ninguém ser prejudicado.  O comprador terá a garantia de que não há impedimentos à negociação do imóvel e o agente financeiro poderá avaliar a operação de crédito com sua respectiva garantia.  O contrato de financiamento é elaborado com instrumento de compra e venda, com força de escritura, sem passar pelo tabelião, pois o contrato passará pelo cartório de registro de imóveis, para evitar custos com emolumentos. E o Imposto de Transmissão é reduzido à metade na parcela financiada no preço do imóvel. Existem garantias para todos: para quem compra, para quem vende e para quem financia. 

Uma vez feita a operação de financiamento, quais outros documentos são necessários?

A Lei dos Registros Públicos exige que os bens estejam registrados para que a operação tenha autenticidade e segurança. Por ela, presume-se que, ao ser negociado e financiado, o imóvel esteja em nome do vendedor e tenha uma matrícula em que constem todas as transações anteriores e as alterações relativas ao imóvel e a seus titulares. O que se exige nessa etapa de negociação é o registro da compra e venda do imóvel e a garantia em favor do banco credor.

Por que esse registro é obrigatório?

A legislação exige o registro do contrato de financiamento em que estão previstas essas garantias no Cartório de Registro de Imóveis, sob o risco até de cancelamento da operação, caso não seja feito.

Qual a principal garantia de recebimento que o banco emprestador terá se o comprador do imóvel não pagar as prestações?

A principal garantia do banco para o recebimento do crédito concedido ao comprador é o próprio imóvel. Tanto o regime de hipoteca quanto o de alienação fiduciária preveem a retomada, sob certas condições, do imóvel financiado se o comprador deixar de honrar seu compromisso.

O que é hipoteca?

A hipoteca é um direito real do credor que vincula o imóvel ao cumprimento da obrigação pelo devedor. É uma dívida vinculada ao imóvel. Instituída por contrato, tem validade em relação a terceiros após o registro no Cartório de Registro Imobiliário. O imóvel fica em nome do devedor, que poderá fazer uma operação com ele, desde que autorizada pelo credor.

O que é alienação fiduciária?

É a transferência da propriedade do imóvel pelo devedor ao credor, como garantia de pagamento da dívida. O devedor tem a posse do bem, mas a propriedade lhe será transferida apenas no fim do contrato. Nesse regime, o imóvel fica em nome do credor até o pagamento total da dívida. 

E quando esses mecanismos de garantia – hipoteca e alienação fiduciária – podem ser acionados pelo credor?

Em caso de falta de pagamento. Na hipoteca, o imóvel poderá ir a leilão e, caso não seja arrematado, será passado para o nome do credor, quando será encerrado o processo. Na alienação fiduciária, se a dívida em atraso não for paga em 15 dias, a propriedade do imóvel será imediatamente consolidada em nome do credor, que levará o imóvel a leilão para reaver o dinheiro emprestado e pagar as despesas. O devedor também poderá ficar com algum valor, no caso a diferença, se o dinheiro obtido no leilão for superior ao saldo da dívida.

Qual o período de atraso que permite o credor executar a dívida?

A correspondência para a cobrança das prestações em atraso pode ser enviada a partir de 15 dias do vencimento da primeira prestação não paga. Se ela não for quitada, será remetida nova correspondência 30 dias após o envio da primeira, com a concessão de novo prazo de mais 20 dias. Esses prazos são específicos para a execução judicial e extrajudicial de hipoteca. Para a alienação fiduciária, o contrato define o prazo de carência para a execução. O mais comum é de 60 dias, o que equivale a três prestações vencidas e, no fim das contas, acaba sendo o mesmo da hipoteca.

Para evitar tudo isso, o que o comprador deve fazer?

Antes mesmo de receber as correspondências, o devedor deve procurar o credor explicar sua situação, expor suas dificuldades e renegociar a dívida. Por exemplo, um aumento do prazo e redução do valor da prestação são duas opções que podem facilitar a continuidade de pagamento da dívida.

O que é execução judicial da hipoteca?

O mutuário é convocado a pagar o valor da dívida em atraso e encargos ou a fazer o depósito em Juízo, em 24 horas, sob pena de penhora do imóvel (bloqueado como garantia) hipotecado. Caso não seja paga ou depositada em Juízo a dívida representada pelas prestações vencidas até a data do pagamento ou depósito, além das despesas de custas do processo e honorários de advogado, haverá a penhora do imóvel hipotecado. O juiz poderá determinar a desocupação do imóvel em um prazo de até 30 dias e permitir que o imóvel seja leiloado.

O que é execução extrajudicial da hipoteca?

O mutuário será notificado para pagar a dívida em até 20 dias. Se isso não ocorrer, o imóvel vai a leilão e os recursos levantados serão usados para o pagamento da dívida e das despesas do processo.

O que é execução extrajudicial da alienação fiduciária?

O credor pede ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o mutuário para que, no prazo de 15 dias, pague o débito em atraso e todos os demais encargos contratuais. Se não houver o pagamento, o Registro Imobiliário consolidará a propriedade, antes exercida em caráter fiduciário, em nome do banco emprestador. O imóvel também vai a leilão nesse tipo de processo para recuperar o valor da dívida. O valor excedente é entregue ao devedor. Se não cobrir a dívida, o devedor é exonerado do pagamento da diferença. No caso de execução extrajudicial, a legislação estabelece a cobrança de uma taxa de ocupação do mutuário que continuar ocupando o imóvel após o leilão.

Além dos valores em atraso reclamados pelo credor, o que mais pode ser discutido na Justiça? 

É possível rever reajustes aplicados à dívida, valores a ser quitados antecipadamente e valores da prestação – são valores controvertidos. Mas sobre alguns valores não cabe discussão entre devedor e credor, que são os chamados valores incontroversos. 

Ao mover uma ação judicial revisional, o mutuário precisará continuar pagando a dívida?

O valor não questionado deverá continuar sendo pago diretamente ao credor, enquanto os valores em discussão deverão ser depositados em Juízo. No fim, se perder o processo, o mutuário não estará inadimplente. Se ganhar, receberá de volta os valores depositados. Durante o período que estiver movendo a ação, o mutuário não poderá deixar de pagar as parcelas incontroversas do financiamento ou os encargos fiscais (IPTU) e contribuições de condomínio do imóvel, sob o risco de suspensão de decisões favoráveis que tenha obtido. O mutuário deve indicar o que pretende discutir e os valores que resultam desse questionamento. O diferencial entre esses valores e os cobrados pelo credor é considerado controvertido e deverá ser depositado. Os demais valores, chamados incontroversos, deverão ser pagos diretamente ao credor.

Onde devem ser feitos os pagamentos?

O valor que não é discutido deve ser pago, na data de vencimento das prestações, diretamente ao banco.  O valor que o mutuário não concorda pagar, e está questionando na Justiça, poderá ser depositado no próprio banco – caso em que deverá ser aplicado aos recursos remuneração equivalente à correção da dívida, mantendo o poder do dinheiro para a quitação da dívida. Mas o mutuário pode depositar em outra instituição ou ainda depositar em Juízo (conta administrada pela Justiça).

Conteúdo atualizado em 04/12/2015