O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) apresentou valorização de 1,32% em outubro, superando a alta de 1,01% registrada no mês anterior. Esse desempenho reforça o ritmo de aceleração observado na taxa interanual, que avançou de 12,42% em agosto para 13,05% em setembro, sinalizando um mercado imobiliário residencial em trajetória de forte expansão.
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Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP
Em outubro, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou aceleração em cinco das dez cidades monitoradas. Destaque para as regiões Sudeste e Nordeste, onde se observaram os maiores avanços: São Paulo, com alta passando de 0,88% para 1,50%; Fortaleza, de 1,79% para expressivos 4,87%; e Salvador, que saltou de 1,16% para 7,19%. No entanto, o desempenho geral do índice foi contido pelos recuos significativos em Belo Horizonte (de 1,77% para -1,45%) e Goiânia (de 0,29% para -1,31%), que moderaram o impacto das acelerações positivas.
IGMI-R
Evolução da taxa de variação (%) nos últimos dez meses (janeiro a outubro) desde 2016
O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) acumulou alta de 11,55% nos primeiros dez meses de 2024, refletindo o dinamismo e o aquecimento do mercado imobiliário ao longo do ano. Esse movimento foi observado em diversas cidades contempladas pelo índice, abrangendo as principais regiões do país, evidenciando uma aceleração generalizada no setor. Entre os destaques, Belo Horizonte registrou uma expressiva alta acumulada de 22,91%, seguida por Salvador, com 18,63%, e Curitiba, com 16,56%, consolidando-se como polos de forte valorização no período.
Outro termômetro do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma aceleração em sua taxa interanual, passando de 5,48% em setembro para 5,98% em outubro, sinalizando o contínuo aquecimento no setor de construção. Em contrapartida, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) registrou desaceleração em sua taxa interanual, que recuou de 12,29% para 9,32% no mesmo período. Esses dados refletem dinâmicas distintas no mercado, com os custos de construção pressionados, enquanto os aluguéis apresentam arrefecimento, como ilustrado no gráfico a seguir.
INCC x IVAR
Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses
O cenário atual confirma o momento favorável para o setor imobiliário. Enquanto os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), registraram desaceleração em outubro, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) apresentou uma trajetória oposta, avançando de 12,42% para 13,05% no mesmo período. Esse movimento reforça a valorização dos imóveis residenciais, destacando o dinamismo e o aquecimento do mercado.
IVAR x IGMI-R
Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses
Esses números destacam um contraste marcante em relação ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Apesar de uma leve aceleração, o IPCA apresenta uma taxa interanual de 4,76% até outubro de 2024, posicionando-se bem abaixo dos índices imobiliários. Esse desempenho revela uma dinâmica inflacionária mais controlada na economia em geral, enquanto o mercado de imóveis residenciais segue registrando valorizações expressivas, refletindo o vigor do setor diante de uma inflação moderada.
IGMI-R x IPCA
Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses
O crescimento real do mercado imobiliário, mesmo em um contexto de inflação ligeiramente acima da faixa de tolerância da meta, evidencia o sólido desempenho do setor. Ao prosperar diante destes desafios macroeconômicos, o setor demonstra sua relevância, impulsionando a atividade econômica em diversas regiões do país.
Pode-se notar três momentos no passado recente. A partir de 2021, os dois indicadores possuem tendência conjunta de elevação, sendo a aceleração do IGMI-R/ABECIP superior à do IPCA. A partir de meados de 2022 a tendência passa a ser de desaceleração, praticamente de forma contemporânea entre os dois. O momento atual, iniciado em meados de 2023, apresenta o IPCA convergindo para uma variação anual em torno de 4%, ao passo que o IGMI-R/ABECIP ainda registra variações superiores em nível, mas em contínua desaceleração. Em resumo, os preços dos imóveis residenciais ainda registram ganhos em termos reais nesse final de 2023 (tomando o IPCA/IBGE como base de comparação), mas esses ganhos vêm decrescendo nos últimos meses.
Ainda na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses, na medida em que as expectativas relativas ao IPCA até o final de 2023 estejam próximas do patamar de outubro, se mantida a tendência de desaceleração nos valores nominais dos imóveis residenciais até o final do ano, o mesmo deve ocorrer em termos das variações dos seus preços reais.
Esse conjunto de indicadores reforça a tendência de continuidade de variações positivas dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais nos próximos meses, porém em desaceleração.
As perspectivas do setor na opinião dos empresários consultados pela Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV) ainda refletem incertezas acerca do nível de atividades em geral da economia brasileira nos próximos meses. Por um lado, o quesito demanda prevista para os próximos três meses manteve na última leitura a tendência de crescimento observada desde o início do ano, como pode ser visto no gráfico abaixo.
Por outro lado, podemos observar no mesmo gráfico que o quesito Tendência dos Negócios, que avalia a percepção de situação geral dos negócios para as empresas nos próximos seis meses, mostrou piora significativa no último resultado. Essa expectativa, a despeito do início de um ciclo de queda nas taxas de juros e da resiliência do mercado de trabalho, pode refletir alguns indicadores recentes de desaceleração no nível de atividades em geral, como a queda na arrecadação de tributos e o desempenho do setor de serviços.
Na medida em que as expectativas de mercado em relação ao IPCA até o final de 2023 apontem para valores próximos ou um pouco acima da variação acumulada em 12 meses registrada em agosto, a tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP, se confirmada nos próximos meses, implica uma redução nas variações acumuladas em termos reais dos imóveis residenciais até o final desse ano.
Por sua vez, a resiliência do nível de atividades e do mercado de trabalho, juntamente com o início do ciclo de queda nas taxas de juros impactam positivamente o quesito Tendência Geral dos Negócios para os próximos 3 meses.
Dentre as capitais com desempenho abaixo da média nacional, ainda sob a perspectiva dos resultados nominais acumulados em 12 meses, apenas Porto Alegre mostrou desaceleração no período, passando de 13,30% em junho para 12,78% em julho.
Apesar da nova onda da pandemia, a atividade econômica tem mostrado capacidade de adaptação, ao contrário do contexto da onda anterior, antes do início do processo de imunização. Em contrapartida, a lenta recuperação da massa salarial real e o encarecimento do crédito decorrente da dinâmica da política monetária continuam impondo desafios ao ambiente dos investimentos em geral e à evolução dos preços das edificações residenciais nos próximos meses.
