Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)
O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 1,01% em setembro, acelerando em relação à alta de 0,83% observada em agosto. Com esse resultado, a taxa interanual manteve a tendência de alta, passando de 12,27% em agosto para 12,42% em setembro.
Em setembro, o IGMI-R registrou aceleração em seis das dez cidades analisadas. Em três das quatro regiões do país, pelo menos uma cidade apresentou aumento no índice em comparação a agosto. Apenas no Centro-Oeste, as duas cidades representadas tiveram números inferiores aos do mês anterior. No Sudeste, o destaque foi Belo Horizonte, onde a variação saltou de 0,23% para 1,77%. No Nordeste, Fortaleza registrou o maior avanço, com a taxa de variação subindo de 0,66% para 1,79%. No Sul, Curitiba apresentou a maior aceleração, passando de 0,85% para 3,85%.
A variação acumulada do IGMI-R nos primeiros nove meses de 2024 alcançou 10,10%, a maior para esse período desde 2022, evidenciando o aquecimento do mercado imobiliário ao longo do ano. Esse movimento de alta foi verificado também em diversas cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, o que aponta para uma aceleração generalizada em várias localidades do território nacional. Entre os destaques, estão Belo Horizonte, com uma alta acumulada de 24,72%, Curitiba com 16,26% e Goiânia com 14,91%.
Outro indicador do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 5,23% em agosto para 5,48% em setembro. O mesmo ocorrendo com o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) cuja taxa interanual passou de 9,97% para 12,29%. Esses dados indicam que o setor de construção continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.
INCC x IVAR
Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses
Fonte: FGV
O cenário atual reforça o bom momento para o setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), estão acompanhando o movimento do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 12,42% no mesmo período.
IVAR x IGMI-R
Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses
Fonte: FGV e ABECIP
Esses números contrastam significativamente com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, embora tenha registrado uma leve aceleração, ainda se mantém distante dos índices do mercado imobiliário, com uma taxa interanual de 4,42% até setembro de 2024.
IGMI-R x IPCA
Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses
Fonte: IBGE e ABECIP
O crescimento real observado no mercado imobiliário, mesmo em um contexto de inflação dentro da faixa de tolerância da meta, reforça o bom desempenho do setor. Esse cenário destaca não apenas a resiliência, mas também a capacidade de adaptação e o dinamismo do mercado imobiliário, que continua a se consolidar como um pilar essencial da economia, capaz de prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.
Pode-se notar três momentos no passado recente. A partir de 2021, os dois indicadores possuem tendência conjunta de elevação, sendo a aceleração do IGMI-R/ABECIP superior à do IPCA. A partir de meados de 2022 a tendência passa a ser de desaceleração, praticamente de forma contemporânea entre os dois. O momento atual, iniciado em meados de 2023, apresenta o IPCA convergindo para uma variação anual em torno de 4%, ao passo que o IGMI-R/ABECIP ainda registra variações superiores em nível, mas em contínua desaceleração. Em resumo, os preços dos imóveis residenciais ainda registram ganhos em termos reais nesse final de 2023 (tomando o IPCA/IBGE como base de comparação), mas esses ganhos vêm decrescendo nos últimos meses.
Ainda na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses, na medida em que as expectativas relativas ao IPCA até o final de 2023 estejam próximas do patamar de outubro, se mantida a tendência de desaceleração nos valores nominais dos imóveis residenciais até o final do ano, o mesmo deve ocorrer em termos das variações dos seus preços reais.
Esse conjunto de indicadores reforça a tendência de continuidade de variações positivas dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais nos próximos meses, porém em desaceleração.
As perspectivas do setor na opinião dos empresários consultados pela Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV) ainda refletem incertezas acerca do nível de atividades em geral da economia brasileira nos próximos meses. Por um lado, o quesito demanda prevista para os próximos três meses manteve na última leitura a tendência de crescimento observada desde o início do ano, como pode ser visto no gráfico abaixo.
Por outro lado, podemos observar no mesmo gráfico que o quesito Tendência dos Negócios, que avalia a percepção de situação geral dos negócios para as empresas nos próximos seis meses, mostrou piora significativa no último resultado. Essa expectativa, a despeito do início de um ciclo de queda nas taxas de juros e da resiliência do mercado de trabalho, pode refletir alguns indicadores recentes de desaceleração no nível de atividades em geral, como a queda na arrecadação de tributos e o desempenho do setor de serviços.
Na medida em que as expectativas de mercado em relação ao IPCA até o final de 2023 apontem para valores próximos ou um pouco acima da variação acumulada em 12 meses registrada em agosto, a tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP, se confirmada nos próximos meses, implica uma redução nas variações acumuladas em termos reais dos imóveis residenciais até o final desse ano.
Por sua vez, a resiliência do nível de atividades e do mercado de trabalho, juntamente com o início do ciclo de queda nas taxas de juros impactam positivamente o quesito Tendência Geral dos Negócios para os próximos 3 meses.
Dentre as capitais com desempenho abaixo da média nacional, ainda sob a perspectiva dos resultados nominais acumulados em 12 meses, apenas Porto Alegre mostrou desaceleração no período, passando de 13,30% em junho para 12,78% em julho.
Apesar da nova onda da pandemia, a atividade econômica tem mostrado capacidade de adaptação, ao contrário do contexto da onda anterior, antes do início do processo de imunização. Em contrapartida, a lenta recuperação da massa salarial real e o encarecimento do crédito decorrente da dinâmica da política monetária continuam impondo desafios ao ambiente dos investimentos em geral e à evolução dos preços das edificações residenciais nos próximos meses.
