O mercado imobiliário residencial foi reduzido a 50% do seu volume máximo, atingido em 2013, durante a última recessão brasileira. Atualmente, encontra-se a 60% do volume de 2013, apesar da melhora recente. A estimativa é do Departamento Econômico do Bradesco. Depois de três anos em retração, a retomada das vendas de imóveis residenciais teve início em 2017 e deve se acelerar no próximo ano, beneficiado pela economia e pelas medidas anunciadas nesta semana pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para aumentar os recursos e ampliar os financiamentos com FGTS até R$ 1,5 milhão. A recuperação dos depósitos em poupança, usados como fonte de recursos para financiamento, e o apetite dos bancos em emprestar no crédito imobiliário, que tem a vantagem de contar com uma garantia real, também favorecem a retomada desse mercado.
Mercado paulistano puxou recuperação - Segundo o banco, o crescimento, apesar de modesto no último ano, derivou da melhora no quarto trimestre e foi impulsionado pelo mercado paulistano. Melhores condições de crédito, preços de imóveis mais baixos, elevação de renda real e da confiança do consumidor foram os principais impulsos para a recuperação da demanda por imóveis residenciais. Os dados do primeiro trimestre de 2018 reforçam a trajetória positiva das vendas, inclusive com expansão em maior intensidade.
Medidas devem ter impacto no ano que vem - Ainda que existam vetores para moderação na velocidade de retomada nos próximos meses, como a acomodação da taxa de desemprego em nível elevado desde o final do ano passado e a interrupção da melhora dos índices de confiança do consumidor mais recentemente, o Bradesco acredita que as medidas voltadas à expansão do crédito habitacional divulgadas nesta semana pelo Conselho Monetário terão impacto positivo no setor ao longo dos próximos anos. “Assim, esperamos que a moderação no ritmo de retomada seja temporária, com o crescimento do mercado imobiliário voltando a acelerar em 2019”, acredita o banco. Mas as disparidades regionais devem seguir presentes nos meses à frente, acompanhando a recuperação distinta das economias locais.
Massa salarial, juro baixo e pechinchas aumentaram vendas - O mercado imobiliário residencial tem se recuperado gradualmente, com crescimento das vendas de 9,4% em 2017, passando para avanço interanual de 22,3% no primeiro trimestre deste ano. A retomada das vendas foi sustentada por diversos fatores positivos no período. A expansão da massa real de renda, atrelada à melhora do mercado de trabalho ao longo de 2017 e à queda da inflação, a queda dos juros e o baixo patamar de preços de imóveis favoreceram a capacidade de pagamento das famílias brasileiras no caso dos financiamentos habitacionais.
Endividamento menor - Além disso, houve queda do endividamento nos últimos anos e do comprometimento de renda desde meados de 2017. “Somado a isso, a melhora do ambiente econômico permitiu que a confiança do consumidor fosse retomada gradualmente, influenciando positivamente a demanda por crédito de longo prazo, como é o caso do imobiliário”, avalia o Bradesco. A combinação desses fatores explica a expansão do número de unidades financiadas neste ano com recursos da poupança, conforme divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).
Lançamentos voltaram e atraem comprador - Com o aumento da demanda, as incorporadoras voltaram a lançar projetos. O volume lançado registrou crescimento de 5,2% em 2017. No primeiro trimestre de 2018, contudo, os lançamentos recuaram 30%, em um período de acomodação após a forte expansão observada no último trimestre do ano passado.
Como parte relevante das vendas ocorre na planta (historicamente, em São Paulo, por exemplo, mais de 65% das vendas ocorrem antes do início das obras), voltar a lançar também beneficiou a demanda por imóveis novos, tendo seus efeitos nas vendas no início do ano.”Ter um ponto de venda, com corretores e unidades decoradas, facilita a venda de um imóvel novo”, afirma o Bradesco.
Estoques diminuem - Com isso, os estoques de imóveis novos foram reduzidos, de 154 mil unidades no final de 2016 para 123 mil unidades no primeiro trimestre deste ano. Considerando o patamar de vendas de cada período, os estoques passaram de cerca de 23 meses de venda para 17 meses, desde o primeiro trimestre de 2017, reforçando o cenário de um mercado imobiliário residencial de fato mais ajustado ao novo patamar de demanda. Estoques mais ajustados recolocam o mercado em um equilíbrio mais favorável às empresas, com melhora nas perspectivas de preços.
Mas a recuperação do mercado tem ocorrido de forma heterogênea entre os municípios pesquisados. A queda de estoque de imóveis novos, por ora, ocorreu em 13 municípios/regiões metropolitanas (RMs) das 21 áreas pesquisadas pela CBIC, indicando um quadro mais ajustado nessas regiões e favorecendo, consequentemente, a recuperação de lançamentos neste ano. Outras cidades/regiões seguem com elevação de estoques.
Mais imóveis prontos no estoque e mais custos - De qualquer forma, a preocupação em relação aos estoques excessivos deveria se concentrar no volume e na participação das unidades que já foram entregues, acredita a equipe do Bradesco. No Brasil, em média 31% dos estoques imobiliários estão prontos, 50% estão em construção e 19% estão na planta. Chama atenção, então, que 10 das regiões pesquisadas possuem mais de 40% dos seus estoques em unidades prontas, o que leva as incorporadoras a incorrer com custos de IPTU e condomínio, além do esforço de comercialização, muitas vezes sem ponto de venda no empreendimento.
Sem motivos para acelerar as vendas - Olhando nos meses à frente, o banco diz que há vetores claros para moderação na retomada do mercado imobiliário. A taxa de desemprego parou de cair, de forma mais evidente, desde novembro de 2017; a criação de vagas no mercado de trabalho formal (com carteira assinada) tem surpreendido negativamente nos últimos meses; e a renda real desacelerou neste ano, comparativamente à velocidade de expansão observada no ano passado. Além disso, a trajetória de melhora da confiança dos consumidores foi interrompida em maio e junho deste ano, apresentando ligeira recuperação em julho, mas ainda em nível bem inferior ao observado no primeiro trimestre.
Medidas para reanimar o mercado - Talvez já pensando nesse ambiente menos favorável, o Bradesco lembra que foram anunciadas medidas de estímulo ao crédito habitacional que deverão contrabalancear esses vetores de moderação a partir de 2019. Entre as alterações divulgadas, o CMN manteve o direcionamento de 65% dos recursos de poupança para financiamento habitacional, mas eliminou a regra de que 80% desses recursos sejam utilizados para o Sistema Financeiro Habitacional (SFH – poupança e FGTS), flexibilizando a utilização desses recursos.
Financiamentos com índices de inflação - Os financiamentos com recursos de poupança poderão ter taxas de juros negociadas livremente com os mutuários (a regra atual obriga o uso da Taxa Referencial – TR como indexador). Com isso, os financiamentos poderão ser atrelados a índices de inflação, facilitando a securitização dos ativos e permitindo a contratação de novos financiamentos. “Ademais, houve aumento do limite do valor de imóvel financiado com recursos do FGTS, de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão em nível nacional, no âmbito do SFH”, destaca o banco. Para recursos de poupança, não há mais limite no valor de avaliação do imóvel.
Outro ponto importante é que, em financiamentos de imóveis até R$ 500 mil, os bancos poderão usar o fator multiplicador de 1,2 no volume de crédito da operação para efeito do atendimento da exigibilidade, ou seja, a medida estimula os financiamentos para imóveis de menor valor.
LCI e CRI fora da exigibilidade - Por fim, a resolução do CMN limitou os instrumentos para fins de vinculação, entre eles as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que não serão mais computados nos 65% de exigibilidade dos recursos de poupança. Ou seja, eles terão de ser substituídos por crédito imobiliário.
Como o vencimento desses instrumentos é geralmente inferior a seis anos, o Banco Central estima que essas medidas podem proporcionar um acréscimo de R$ 80 bilhões no crédito imobiliário ao longo desse período. Assim, o pacote deverá manter as condições favoráveis de oferta de crédito, com impactos a partir de 1º janeiro de 2019, quando as regras entram em vigor.
Retomada dependerá de cada região do país - As disparidades regionais seguirão presentes no mercado de imóveis residenciais, avalia o Bradesco. De forma geral, a região Nordeste e alguns estados do Sudeste devem ter um ritmo mais lento de recuperação econômica, especialmente considerando o mercado de trabalho bastante folgado, com elevadas taxas de desemprego.
Em sentido contrário, as regiões Sul, Centro-Oeste e Norte, de modo geral, já apresentam retomada mais clara da atividade e deverão liderar o crescimento da economia brasileira neste e no próximo ano.
Apesar das condições de crédito serem semelhantes em todas as regiões (e as novas medidas têm impacto nacional), a diferença de criação de vagas formais esperada para os próximos meses (acompanhando a recuperação da atividade) deverá determinar as distintas velocidades de retomada no mercado imobiliário em cada município/região. “Como alertamos, o ajuste dos estoques de imóveis novos segue incompleto em diversas regiões, levando a um esforço adicional das incorporadoras na venda dessas unidades remanescentes”, diz o banco.
