O governo planeja fazer mudanças na regulamentação das letras imobiliárias garantidas (LIG), de forma a permitir que os títulos sejam emitidos no exterior, como um bônus, apurou o Valor. A medida, ainda em fase de estudos, faz parte de uma discussão mais ampla sobre a diversificação do funding para o financiamento à habitação.
Com a possibilidade de captação externa, o governo tem em vista um mercado de cerca de €1 trilhão, o dos "covered bonds" - que, assim como a LIG, são títulos de dívida garantidos por uma carteira imobiliária. Ou seja, em caso de default, os credores estão cobertos por ativos imobiliários.
Os investidores europeus são os grandes compradores desses papéis, e é esse público que o governo pretende atrair para encorpar o mercado de LIG e tornar as letras financeiras efetivamente uma fonte de recursos para o crédito habitacional.
As discussões ocorrem num momento em que as duas grandes fontes de recursos para financiamento imobiliário - FGTS e poupança - estão na iminência de transformação. No caso do FGTS, o governo estuda flexibilizá-lo e deve permitir saques nas contas ativas para incentivar a economia. Já a poupança tende a perder atratividade num cenário de juro baixo.
A regulamentação da LIG foi concluída em 2018 e, só no fim do ano, as primeira emissões começaram a sair. No entanto, o total captado até agora não vai muito além de R$ 5 bilhões.
Por isso, o governo solicitou aos bancos que identifiquem o que precisa ser feito para captar recursos dos investidores externos, apurou o Valor. De acordo com fonte a par do assunto, os bancos estão debruçados sobre a questão e devem discuti-la em reunião na Abecip no dia 13 de junho.
Segundo fonte próxima às instituições financeiras, o Banco Central ou o Conselho Monetário Nacional terão que assinar um convênio com alguma entidade que atue como depositária dos papéis no exterior. Essa é a parte mais fácil.
Uma questão mais complexa é como permitir a isenção fiscal ao investidor estrangeiro que comprar uma LIG emitida fora do país, uma vez que depende de negociação com a Receita Federal. A captação externa feita por um emissor brasileiro terá de ser reconhecida como uma operação nacional para que o status seja mantido.
Outro aspecto a ser avaliado é como manter a isenção fiscal caso a escritura da LIG estabeleça outra jurisdição para resolução de conflitos que não a brasileira.
A LIG é um dos caminhos vislumbrados pelo governo para diversificar o funding para o setor imobiliário. O outro, mais típico do mercado americano, é a securitização dos ativos imobiliários.
A securitização é o modelo que está sendo delineado pela Caixa. O presidente do banco, Pedro Guimarães, já disse que vai lançar linhas de crédito corrigidas pelo IPCA. O Valor apurou que o produto deve ficar pronto em duas semanas e a taxa inicial será provavelmente de IPCA + 6% ao ano, sendo reduzida se o cliente tiver outros produtos do banco. A correção pelo IPCA é necessária para a securitização, pois o mercado teria pouco interesse em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com ativos corrigidos pela TR.
Procurado, o Banco Central não comentou o assunto. O Ministério da Economia não retornou os pedidos de entrevista até o fechamento desta edição.
