A busca de redução dos estoques de imóveis prontos e a necessidade de as incorporadoras buscarem liquidez neste ambiente de crédito restrito têm resultado no reforço das campanhas de desconto de preços e de facilidades de pagamento neste início de ano. Na avaliação de analistas, as dificuldades de vendas prosseguem, e já se espera que os lançamentos imobiliários tenham nova queda anual ou, no máximo, fiquem em patamar semelhante ao de 2015. Já os distratos vão continuar contribuindo para engrossar estoques.
O reforço de caixa pela venda de estoques se faz necessário, principalmente, por incorporadoras com alavancagem mais elevada, como a PDG Realty. Mas a adoção de iniciativas para acelerar a comercialização tem sido buscada também por parte das que têm endividamento em menor nível, como a Even Construtora e Incorporadora, que oferece desconto de até 50% e aceita o carro do comprador como entrada, ou até mesmo caixa líquido, caso da EZTec, com campanha focada em oportunidades e condições facilitadas.
Para incentivar vendas de estoques e unidades em construção, a Trisul tem, em curso, campanha de recompra garantida dos imóveis por 90% do valor pago pelo comprador. Segundo o presidente da Trisul, Jorge Cury, as unidades são "produtos finitos", pela dificuldade de reposição viável nas regiões em que se encontram, as quais passaram a possibilitar menos aproveitamento devido ao novo Plano Diretor de São Paulo.
O momento é de preservar recursos, e a tendência é que as empresas sejam cautelosas na distribuição de caixa.
Além de pressionar as margens das incorporadoras, a concessão de descontos na venda de unidades prontas embute o risco da remarcação informal de preços de todo o estoque, segundo um analista. Na prática, o comprador de um imóvel pode desistir do negócio ao se deparar com preços mais baixos, no mesmo empreendimento, do que o valor que fechou a aquisição com a incorporadora. Por isso, parte das empresas prefere não admitir, diretamente, que oferece abatimentos, mas dizer que concede descontos pontuais.
Os distratos voluntários, ou seja, por iniciativa dos compradores, ocorrem também como resultado do medo de perda do emprego ou pela dificuldade de conciliar o que seria o novo valor das prestações após o repasse com um orçamento já apertado.
Nos últimos anos, enquanto o volume de entrega de empreendimentos aumentava, os cancelamentos de vendas cresceram significativamente, com a negação de crédito por bancos para uma parcela dos compradores. Há volume significativo de prédios ficando prontos em 2016, embora menor do que o do ano passado, o que tende a contribuir para que mais unidades prontas retornem aos estoques das incorporadoras.
Não há expectativa de melhora do cenário de crédito, à medida que os recursos da caderneta de poupança - principal fonte de financiamento imobiliário - continuam em queda. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que os financiamentos com recursos de poupança terão retração de 20,6% neste ano, para R$ 60 bilhões, após o recuo de 33% em 2015.
Há quem diga, no mercado, que como as taxas de juros cobradas pelos bancos já estão próximas do teto permitido para empréstimos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) - originados da poupança -, pode haver, caso os níveis de inadimplência e atrasos de pagamento se tornem fontes de preocupação, novo corte na fatia máxima do valor do imóvel para a qual o crédito é concedido. Na hipótese de isso ocorrer, haveria mais distratos potenciais e, consequentemente, mais pressão sobre os estoques.
Por enquanto, o que se espera é que bancos sejam mais conservadores na concessão de crédito para as empresas do que para clientes. Um novo ciclo de expansão do mercado imobiliário e, possivelmente, de intenção dos bancos em serem mais agressivos na oferta de crédito tende a começar quando houver redução efetiva dos estoques e retomada do crescimento do país.
O ajuste de oferta, que começou em 2012, continua na ordem do dia das incorporadoras. Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) apontam que, no ano passado, os lançamentos imobiliários tiveram queda de 38,6% na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país -, para 20.218 unidades. Não há nenhuma razão para se esperar expansão em 2016.
