A letra imobiliária garantida (LIG), novo título de captação bancária destinado ao financiamento da casa própria, tem o potencial de atrair recursos novos para o setor, que hoje possui uma grande dependência de recursos direcionados. A avaliação é de especialistas do setor financeiro e da construção civil.
Depois de passar por consulta pública no início do ano, a LIG foi regulamentada na noite de terça-feira pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). A principal característica do instrumento é a dupla garantia da instituição financeira emissora dos papéis e de uma carteira de créditos imobiliários, com valor suficiente para cobrir toda a emissão. Essa carteira fica separada do patrimônio do banco e pode ser usada para honrar o compromisso com os investidores caso o banco venha a ter problemas.
A LIG é o equivalente nacional dos "covered bonds", que movimentaram cerca de ? 2,6 trilhões na Europa no ano passado. Embora ainda não haja uma estimativa sobre o potencial desse mercado no país, instrumentos como a LIG fazem parte dos principais mercados desenvolvidos, segundo Gilberto Abreu, presidente da Abecip, associação das instituições que atuam no crédito imobiliário. "Seja porque vai ajudar ou porque pode se tornar protagonista no financiamento imobiliário, a LIG faz parte das melhores práticas internacionais do setor."
A nova letra de crédito possui isenção de imposto de renda para pessoas físicas e investidores estrangeiros. A regulamentação do CMN procurou manter a LIG com características semelhantes ao mercado externo, que hoje não participa do funding para o crédito imobiliário no país. Inicialmente, porém, os recursos deverão vir apenas do mercado local. "Como o Brasil não possui grau de investimento, naturalmente afasta o perfil de investidor da LIG, que busca mais segurança", afirma Abreu.
A expectativa é que o novo instrumento contribuia para reduzir a dependência do setor da construção de recursos direcionados, como a caderneta de poupança. O saldo de crédito imobiliário para pessoas físicas no país no fim de julho era de R$ 555 bilhões, dos quais 88% foram concedidos com taxas reguladas, de acordo com dados do Banco Central.
O BC fez questão de ressaltar que a LIG será um instrumento "puro sangue" de mercado. Em outras palavras, não haverá regras de direcionamento como em outros instrumentos. A principal fonte de recursos para o financiamento da casa própria hoje é a caderneta de poupança, cujo saldo no fim de julho era de R$ 529 bilhões. "A poupança em si não é o problema, mas os recursos para o crédito imobiliário não podem se limitar à caderneta", afirma Abreu, da Abecip.
Com prazo mínimo de dois anos, a letra garantida também é um instrumento mais adequado para o crédito imobiliário do que a poupança, que possui liquidez diária, segundo Nelson Antônio de Souza, vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal. O cenário de taxas de juros de um dígito e inflação controlada é o ideal para estimular o novo instrumento, de acordo com o executivo da Caixa. "O banco tem condições de se tornar protagonista na emissão desses títulos", afirma.
Para João Vitor Menin, presidente do Banco Inter, a regulação da LIG atendeu a algumas das principais demandas do setor, como diferenciar as instituições financeiras. Os bancos de grande porte, classificados como segmento "S1", terão um limite de até 10% dos ativos totais para a emissão de LIG. Para os demais, as regras são mais brandas e permitem um teto de até 30% dos ativos. "Haveria uma desigualdade de competição se os limites fossem os mesmos."
Com os ativos imobiliários segregados e os recursos carimbados na operação, o investidor tem, em tese, uma garantia associada muito melhor do que numa LCI, no caso de insolvência da instituição emissora, diz Alberto Gaidys, sócio da Wright Capital.
Embora a LIG venha sem o guarda-chuva do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que assegura até R$ 250 mil em caso de quebra de instituição financeira, ele diz não ser necessário esse tipo de muleta porque a LIG tem uma garantia mais robusta. Ele ressalta, contudo, que mais do que nunca a estrutura por trás da operação será avaliada com lupa e o agente fiduciário passa a ser uma das peças mais importantes dessa cadeia. "Os ativos precisam transitar numa entidade externa. A cobrança não pode ser pelo banco. Se for [um agente fiduciário] só para inglês ver, e fazer tudo dentro do banco, os alocadores não vão alocar."
A dupla garantia é um dos potenciais atrativos da LIG, diz Ricardo Valente, sócio da Investment One Partners. "O título vai envolver o patrimônio do banco emissor e uma carteira de ativos que os investidores terão preferência em caso de falência", diz. Outra atratividade é que poderá ser atrelada a índices de preços e câmbio.
