O financiamento imobiliário, principal fonte de crédito para a compra da casa própria, cresceu 34,9% no primeiro bimestre deste ano na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário).
Foram aplicados R$ 9,96 bilhões na aquisição e construção de imóveis com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) contra R$ 7,39 bilhões nos dois primeiros meses de 2018.
Na esteira desse crescimento, as taxas de juros alcançaram o menor patamar histórico, com percentuais abaixo de dois dígitos e uma maior concorrência entre os bancos por um nicho antes dominado pelas instituições estatais.
Por isso, a recomendação unânime dos especialistas para o futuro comprador é pesquisar as condições oferecidas em cada instituição antes de assinar o contrato.
Em 2018, a Caixa, ainda responsável pela maior parcela dos financiamentos do tipo, aplicou mais de R$ 87 bilhões na área de habitação, um aumento de 2% em relação a 2017. Foram mais de 554 mil unidades financiadas.
Para este ano, a instituição não revela estimativas, mas diz que deve "fortalecer sua atuação" nesse mercado.
"Os juros mais baixos aliados ao otimismo em relação a emprego e renda contribuíram para iniciarmos o ano com aumento nas vendas de imóveis e, consequentemente, nos financiamentos", avalia o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho.
Segundo o especialista, cada ponto percentual de variação na taxa de juros pode baratear a parcela do financiamento em até 12%.
Cálculos da Melhor Taxa, site de simulações de crédito, mostram que a diferença de um ponto percentual na taxa de um imóvel com valor de R$ 400 mil e financiamento de R$ 250 mil em 360 meses pode chegar em R$ 62,7 mil.
"Com os juros mais baixos, se a pessoa conseguir dar uma entrada entre 20% e 30% do valor do imóvel, a parcela do financiamento ficará próxima ao custo do aluguel de um apartamento similar", afirma Abreu Filho.
Mesmo com as taxas baixas, é preciso atenção aos demais custos ligados ao empréstimo, diz Daniele Akamines, da Akamines Negócios Imobiliários.
A lista de despesas inclui taxa de transferência e escritura e registro do imóvel nos cartórios e órgãos públicos.
O valor destinado à escritura varia em cada caso. "É preciso saber se o imóvel está sendo financiado antes por algum agente financeiro. Se sim, significa que não haverá essa despesa, uma vez que o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública."
Ainda que esse seja o caso, haverá o custo das tarifas do banco para avaliação do imóvel e análise jurídica –que pode chegar a cerca de 1,5% do total financiado.
Restam o ITBI-IV (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos), a ser pago à prefeitura local, e o custo com Cartório de Registro de Imóveis, que garante validade perante terceiros e equivale a aproximadamente 1% do valor de venda.
Akamines lembra que há desconto no pagamento do ITBI para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação, válido para as unidades que custam até R$ 1,5 milhão.
"Os compradores precisam ficar atentos se o banco condiciona uma taxa atrativa ao relacionamento que o cliente terá com a instituição, como manter um cartão de crédito ou transferir a conta salário", afirma Akamines.
Além da taxa de juros, o cliente tem que pagar dois seguros obrigatórios: um por morte e invalidez, que é calculado com base no saldo devedor, outro de danos físicos, calculado sobre o valor do bem.
Em meio a cortes de orçamento, o programa federal Minha Casa Minha Vida oferece taxa média inferior aos bancos para compradores com renda familiar de até R$ 9.000 mensais e imóveis de até R$ 300 mil.
De 2009 até dezembro de 2018, o programa, que usa recursos do FGTS, contratou aproximadamente 5,5 milhões de unidades habitacionais em todo o país. Destas, mais de 4 milhões já foram entregues.
Em janeiro e fevereiro passados, houve um repasse menor do governo, como parte das estratégias de corte de orçamento dos ministérios.
As construtoras reagiram e o Ministério do Desenvolvimento Regional assegurou aportes de R$ 550 milhões em abril e maio e de R$ 500 milhões para junho. A Lei Orçamentária Anual de 2019 prevê investimentos de R$ 4,1 bilhões para o programa.
"Haveria um corte grande no Minha Casa, Minha Vida, mas com a recomposição voltamos ao montante original. O mais importante é que haja previsibilidade para que as pessoas continuem comprando", diz o vice-presidente do Secovi-SP (sindicato do setor), Rodrigo Luna.
Uma alternativa com juros menores é o programa pró-cotista, que também usa recursos do FGTS sem impor limite de renda. A taxa cobrada é de 8%, a menor depois do Minha Casa Minha Vida.
Para ter acesso a esse recurso é obrigatório que a pessoa esteja contribuindo com o fundo de garantia.
O pró-cotista tem orçamento definido pelo governo. Neste ano, foram destinados R$ 4,25 bilhões para o programa, segundo a Caixa.
Outra opção é o financiamento direto com a construtora, que tem perdido espaço com a oferta mais ampla de crédito imobiliário. Os juros cobrados pelas incorporadoras costumam ser maiores, chegando a 12% ao ano mais o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), que no ano passado acumulou alta de 7,55%. Nos bancos, a taxa anual fica abaixo dos 9%.
A Tarjab, por exemplo, costuma financiar entre 20% e 30% do valor do imóvel a serem pagos durante a fase de obras do empreendimento.
Nesses casos, explica Márcio Rocha, gerente financeiro da construtora, não há cobrança de juros, mas uma correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção). Em março, o índice registrou alta de 0,19%.
Seja qual for o modelo de financiamento, a primeira coisa a fazer é se organizar.
