O valor dos lançamentos imobiliários feitos na Zona leste de São Paulo subiu 21% no ano passado, para R$ 10,4 bilhões, segundo a plataforma Hiperdados. É um aumento maior do que a média da capital, de 13%.
Novos projetos estão previstos, como um residencial ao lado do shopping Anália Franco, que a administradora do centro, Multiplan, estuda fazer. O terreno, de 29,8 mil m2, já está definido.
A incorporadora Diálogo, tradicional da região, está construindo um novo hospital da Rede D’Or em frente ao Sesc Belenzinho, conta o CEO Guilherme Nahas. O projeto também é vizinho de um grande empreendimento da Porte Engenharia, outra tradicional da zona leste, que inicialmente previa um centro médico no seu complexo multiuso Urman. Eles já fizeram um hospital São Luiz no Anália Franco.
Entendemos que é importante trabalhar para reter esse público [de alto padrão]”
— Igor Melro
Igor Melro, diretor comercial da Porte, afirma que a empresa decidiu abrir mão do espaço médico após a concorrente fechar o negócio. Agora, prevê ocupar parte do empreendimento com salas comerciais.
O Urman também terá um hotel de bandeira Hilton, um centro de convenções, 11 salas de cinema da Cinépolis, 18 mil m2 de área comercial, para cerca de 90 lojas, um teatro, que segundo o executivo deve ser o maior da cidade, com 1,5 mil assentos, e uma torre de estúdios.
Previsto para ser entregue no final de 2027, ele encerra a primeira fase do “Eixo Platina”, projeto da Porte para criar uma nova área comercial e corporativa na entrada da Zona Leste. Os prédios ficam próximos das estações Belém, Tatuapé e Carrão, da Linha 3-Vermelha do Metrô.
É Alberto Ajzental, especialista em mercado imobiliário e professor da FGV, que classifica a região do Tatuapé como “portão de entrada” para uma zona leste muito mais profunda. Ele vê potencial para que a área se consolide como um “centro” para a região, reunindo serviços e empregos, mas “guardadas as devidas proporções”, porque faltaria, ao leste do Tatuapé, uma “classe média economicamente pujante”.
A Porte já inaugurou, desde 2019, 53 mil m2 de lajes corporativas no seu Eixo Platina, e Melro afirma que a empresa não tem tido concorrentes nessa seara. Vai chegar a 90 mil m2. Cerca de 30% das locações são de empresas que não nasceram na Zona Leste, mas que querem ter pegada ali, como bancos e empresas de software.
A região se desenvolve no entorno da Linha 3-Vermelha, insuficiente para absorver todo o fluxo de trabalhadores que se deslocam em direção ao Centro e à Zona Sul todos os dias. As principais vias para os carros também sofrem nos horários de pico, como a Radial Leste e a Marginal Tietê.
Esse é um dos empecilhos para que a região atraia quem não é da zona leste, lembra Ajzental. Apesar de ter 35% da população paulistana, a área tem recebido apenas 17% dos lançamentos, em valor geral de venda (VGV).
Belmiro Quintaes, diretor executivo da imobiliária Lopes, analisa que a expansão da Linha 2-Verde do Metrô pode ajudar a desafogar o transporte. Estão previstas oito estações, que vão cortar parte da região, da Vila Prudente à Penha. A primeira fase tem entrega prevista - até o momento - para 2026 e inclui a estação Anália Franco, na área que é considerada por Quintaes uma ilha de valorização no já valorizado Tatuapé. É ali que se concentram os prédios de luxo, como os da própria Porte.
Imóveis da região foram alvo de ações das polícias Civil e Federal, por suspeitas de pertencerem a membros do crime organizado, mas Melro explica que os compradores são, em geral, profissionais da zona leste que enriqueceram e não querem deixar a área.
Há relativamente poucos prédios para esse público, o que faz o preço subir. O lançamento da Porte neste ano, com unidades de 260 m2, está quase todo vendido, a R$ 30 mil por metro quadrado, ante uma média de R$ 8,6 mil em toda a Zona Leste, segundo a Hiperdados. Uma unidade sai por R$ 7,8 milhões.
A Diálogo prefere se manter no médio e médio-alto padrão, conta Nahar, e expande sua atuação pelos bairros de Belém, Tatuapé, Carrão, Penha e Vila Ema, com preço médio de R$ 12,5 mil por metro quadrado. A operação mais regional, com 60% dos projetos na zona leste, não impede o crescimento: a empresa quer fechar o ano com R$ 2,8 bilhões em lançamentos, ante R$ 2,5 bilhões em 2023. “Estamos vendendo mais do que lançamos”, diz. Seu público são moradores que sonham em sair de bairros mais periféricos e passar para o “centro” da zona leste.
Incorporadores com atuação espalhada pela cidade também olham para lá. A Living, marca de médio padrão da Cyrela, tem vários projetos no Anália Franco, e lança mais um empreendimento ali neste fim de semana. A Tegra também fez projetos no Tatuapé, Mooca e Vila Carrão.
A imobiliária Lopes percebeu esse potencial e abriu neste ano, no Tatuapé, a sua segunda sede administrativa - só tinha uma, nos Jardins. Como explica Quintaes, é uma operação independente, com corretores do bairro. O foco é a venda lançamentos.
Hoje, cerca de 30% das vendas da Lopes em São Paulo são de imóveis da Zona Leste, e o diretor quer elevar esse percentual já no primeiro ano da nova sede. “Percebemos uma possibilidade de crescimento enorme e que era importante ficar mais perto, conhecer melhor o bairro”, diz.
O escritório deve atender também a Zona Norte e Guarulhos, mas Quintaes diz que há mais movimento na Zona Leste. Além dos bairros já citados, a Vila Matilde tem atraído novos projetos. A empresa deve participar de oito lançamentos na Zona Leste neste ano.
A Porte prepara a segunda fase do Eixo Platina, afirma Melro, com mais empreendimentos de uso misto. “Entendemos que é importante trabalhar para reter esse público [de alto padrão]”, diz. A empresa também quer atrair investidores de outras partes da cidade, que ainda não olharam para zona leste.
