Por Lucas Agrela
O presidente da incorporadora e construtora Plano&Plano, Rodrigo Luna, afirma que o plano diretor da cidade de São Paulo não muda o mercado imobiliário em termos de oferta e demanda, mas ajuda a levar a população de baixa renda para bairros mais perto do centro, tirando pessoas da periferia da cidade.
“A produção de habitação de interesse social nos eixos de transporte traz mais qualidade de vida para as pessoas e mais oportunidades em termos de oferta de terrenos.” Com as mudanças do programa Minha Casa Minha Vida e o aumento no número de lançamentos imobiliários, a empresa atingiu valor recorde de vendas em 2023, chegando a R$ 3,1 bilhões, um salto de 81,5% em relação a 2022.
Luna, que também preside o Secovi-SP, diz que sua empresa trabalha para reduzir o déficit habitacional de São Paulo, que é de 650 mil moradias. O executivo acredita que a companhia possa manter ritmo consistente de crescimento em 2024 devido à alta demanda do mercado imobiliário.
Neste ano, a empresa decidiu fazer uma virada na sua marca para se aproximar mais da classe média-baixa, que compra imóveis acima do patamar do programa habitacional Minha Casa Minha Vida. “A classe média-baixa é muito grande e não vem sendo bem atendida nos últimos anos”, diz.
Quais são os bairros mais atrativos para o público de baixa renda?
Todas as pessoas preferem morar perto das regiões centrais. A primeira escolha sempre é perto do trabalho, para que haja menor necessidade de mobilidade. Mas há vários aspectos que a gente precisa levar em consideração, e o primeiro deles é a origem das pessoas.
Muita gente cria raízes em um bairro e não tem vontade de sair, mesmo sabendo que será preciso passar um período maior fazendo a sua movimentação diária. Além disso, nem todas as pessoas têm condições de morar mais próximo ao centro, porque essas regiões têm custos mais altos. A Plano&Plano está presente em todas as regiões de São Paulo, tem produtos para todos os perfis de renda e (atende a todos os) desejos da sociedade.
Em 2023, foram 28 lançamentos em relação aos 22 do ano anterior. Quais são os planos para este ano?
Nós atuamos de uma forma muito segura e muito consistente, de acordo com o que a gente acredita que o mercado possa absorver. Dessa forma, a gente pode entregar bons resultados aos nossos acionistas. O nosso planejamento é continuar com o crescimento robusto em linha com o que a gente tem feito nos últimos anos. A estratégia da Plano&Plano é continuar atendendo a todas as faixas de renda do Minha Casa Minha Vida, incluindo as classes média e média-baixa. Esse é um mercado muito grande e tem uma demanda altíssima, vinda de um déficit habitacional gigantesco. Mas o que mais importa é a consistência e a qualidade da experiência que entregamos ao nosso consumidor. As nossas entregas estarão sempre pautadas nesses dois pilares.
Quais fatores estão por trás do déficit habitacional? É uma questão matemática, como uma razão de endividamento alto sobre salário da população, ou uma falta de moradias disponíveis no mercado?
De fato, há uma falta de moradias no mercado. São estudos feitos com base em dados do IBGE que consideram fatores como preços de aluguéis excessivos, moradias em zonas de risco e coabitação. São questões que se complementam e formam o que se chama de déficit habitacional, hoje na casa das 7 milhões de unidades (segundo a Econnit). Em São Paulo, são cerca de 650 mil unidades.
Se São Paulo é a cidade mais importante para o mercado imobiliário, esse déficit não deveria ter sido resolvido?
A demanda por habitação é muito maior do que a capacidade de oferta de toda a indústria. Por isso, consideramos que o crescimento projetado da nossa companhia será absolutamente absorvido por essa demanda, que é vasta, mas que tem suas limitações, através da qualidade da entrega da nossa companhia. Nós não vamos crescer mais do que aquilo que a gente considera ser saudável para o nosso negócio e para a qualidade da nossa entrega. Essa demanda muito forte e a alta capacidade produtiva são os motivos de a Plano&Plano ter entregado crescimento consistente ao longo dos últimos anos.
Quais os planos para atuar na venda de imóveis acima do patamar de preço do programa Minha Casa Minha Vida?
Nós atuamos no mercado mais resiliente do Brasil, que é São Paulo. A classe média-baixa é muito grande e não vem sendo bem atendida nos últimos anos. Paramos de atuar nesse segmento na crise de 2015 e voltamos a partir de 2021. Há uma demanda muito forte nesse mercado.
Há planos de criar uma nova marca para atender a esse público?
A marca é a Plano&Plano, que dá nome a tudo que a gente faz. A marca se deriva em vários segmentos de atuação através de nomes específicos (de projetos).
Como o FGTS futuro deve impactar as vendas das habilitações sociais em 2024?
Certamente será um impacto positivo, afinal, amplia a capacidade de financiamento do cliente. A maioria dos nossos clientes utiliza o fundo de garantia como forma de pagamento, e essa medida também auxiliará na redução dos juros cobrados pelo banco. Não há como quantificar especificamente o impacto nas vendas neste momento, mas, se seguir o perfil das atualizações do Minha Casa Minha Vida, haverá um aumento da procura por parte dos clientes de baixa renda. O FGTS é hoje o principal fundo de desenvolvimento social no País.
Como o plano diretor de São Paulo muda os negócios da Plano&Plano?
As famílias brasileiras precisam morar bem. Quem define se elas moram perto do trabalho, perto do eixo de transporte ou nas franjas da cidade é a lei de zoneamento.
Independentemente de onde for direcionada a produção habitacional por meio da lei do zoneamento, nós vamos produzir as moradias. Se o plano diretor determinar que a cidade tem de continuar a se espalhar, vamos continuar produzindo, e as pessoas vão atrás dos imóveis que cabem nos seus bolso. Acima de tudo, as pessoas que não têm casa, que fazem parte do número do déficit habitacional, precisam de moradia, quer seja mais perto ou mais longe do trabalho.
O plano diretor ajuda a população de baixa renda a ter acesso à moradia?
O plano diretor não altera a demanda e a oferta. O que ele pode alterar é a qualidade e a proximidade dessas moradias em relação à infraestrutura de transporte público e às regiões onde estão os empregos, que são nas mais centrais da cidade. Horas de tempo gasto no trânsito implicam em menor saúde e o espraiamento da cidade traz complexidades muito graves ao meio ambiente. É uma escolha da cidade, e a sociedade acaba tendo de acatar o que foi decidido na lei. A oferta para terrenos de habitação social é muito grande, porque a cidade é muito espalhada. A produção de habitação de interesse social nos eixos de transporte traz mais qualidade de vida para as pessoas e mais oportunidades em termos de oferta de terrenos. Em termos quantitativos, acaba não mudando muito, mas em termos qualitativos, sim, muda para que a população consiga morar mais próximo aos eixos de transporte.
Quais são as principais tendências do mercado imobiliário que a empresa adota nos empreendimentos?
Vemos uma transformação muito grande da sociedade, hábitos, estilo de vida e evolução tecnológica. Tudo isso tem de estar embarcado na forma de propor a habitação para a sociedade. Isso gera impacto direto na concepção de produtos imobiliários, na forma com que se pensa um projeto, porque o mercado desenvolve produtos para que as famílias possam morar com qualidade, de acordo com os hábitos da sociedade moderna. Há intensificação da oferta de espaços para atividade física, áreas de delivery e para levar pets para brincar.
(Matéria publicada em 02/03/2024)
