Um dos maiores imbróglios da revisão do Plano Diretor de São Paulo na década passada, o chamado “direito de protocolo” foi introduzido de forma explícita na mudança da legislação realizada neste ano. A medida visa a evitar que a discussão vá parar na Justiça e paralise o lançamento de projetos imobiliários na cidade, como aconteceu anos atrás, conforme apontaram os participantes do Seminário Real Estate.
O direito de protocolo garante que os empreendimentos encaminhados para licenciamento na Prefeitura sejam analisados e deferidos conforme a legislação vigente no momento em que são protocolados, mesmo se houver mudanças na legislação nos períodos seguintes. Esse dispositivo aparece no artigo 380 da lei 17.975/23, que revisou o Plano Diretor.
Na visão de advogados do setor, a medida dá segurança de que a atividade imobiliária não será questionada. “Tendo esse regramento, não vejo como discutir, juridicamente, o direito de protocolo”, afirmou o diretor do Instituto Brasileiro Imobiliário (Ibradim) e sócio fundador do escritório VBD Advogados, Olivar Vitale. “Temos, hoje, efetivamente, uma estabilidade nesse sentido.”
Sem o direito de protocolo, as empresas enfrentam o risco de verem seus projetos perderem viabilidade econômica, por exemplo, devido a eventuais restrições ao número de andares, tamanho da área construída, tipo de uso (residencial ou comercial), entre outros fatores.
“Comprar um terreno é um investimento gigantesco. Depois, o projeto leva de sete a oito anos para maturação (passando por licenciamento, vendas, construção e entrega). Se no meio do processo muda a legislação, o projeto inicial já não vale mais, é perdido”, aponta o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi) e sócio da construtora Plano & Plano, Rodrigo Luna. “Na revisão do Plano Diretor esse assunto foi tratado com objetivo de levar estabilidade para os investimentos.”
O tema causou muita polêmica em 2018, quando o Ministério Público (MP), alegando que o princípio era inconstitucional, obteve uma liminar que bloqueou o lançamento de dezenas de empreendimentos ao longo de vários meses. A controvérsia retardou a recuperação dos negócios no setor após a crise da economia brasileira e enfureceu os donos de incorporadoras.
