Em 2021, a capital paulista registrou recorde de lançamentos de imóveis residenciais verticais: foram 81,8 mil apartamentos, 36% acima do verificado um ano anterior. Desse total, apenas 3,4 mil tinham plantas superiores a 130 metros quadrados (4%). Para Cyro Naufel, diretor institucional da Lopes, o cenário indica uma oportunidade. “Se conversasse com um incorporador, diria que existe uma janela no mercado de alto padrão na cidade.” A seguir, o executivo analisa o segmento, a avalanche de compactos e diz qual é sua perspectiva para 2023. Em 2022, a rede de franquias da Lopes chegou a 165 lojas, 18 a mais que no ano passado. No acumulado de 12 meses até setembro, a empresa alcançou VGV de R$ 10,2 bilhões com comissões dos negócios fechados nas 17 unidades próprias e do pagamento de royalties dos franqueados.
Qual será a melhor oportunidade para o mercado imobiliário em São Paulo?
Cyro Naufel – Se conversasse com um incorporador, diria que existe uma janela de mercado para o alto padrão na cidade. A pesquisa da Inteligência de Mercado Lopes indicou que até setembro havia uma oferta de 66,6 mil apartamentos novos à venda na capital. Desses, 45 mil têm até 45 metros quadrados de área total, são compactos. Já a oferta de imóveis com mais de 180 metros quadrados soma apenas 1,o6 mil unidades disponíveis. Isso não é nada para um mercado como o paulistano!
A que se deve essa diferença?
Projetos de alto padrão são difíceis de replicar, e isso gera uma escassez de oferta. Como a localização é um componente fundamental para esse nicho, e há falta de terrenos em bairros como os Jardins ou com vista para o Ibirapuera, os lançamentos tornam-se mais raros.
Localização ainda define o alto padrão?
Sempre definiu, mas esse conceito também se adaptou conforme a dinâmica da sociedade. Para novos compradores, localização hoje significa morar perto do trabalho e da escola dos filhos. Esse é o grande privilégio, que não está mais restrito ao tamanho do imóvel. As famílias estão menores, e ficou cada vez mais raro aparecer um cliente em busca de um apartamento com quatro ou cinco suítes. As plantas foram reduzidas e valorizam mais os ambientes sociais. As áreas comuns também viraram prioridade. Aquela ideia de que rico não desce para a piscina mudou, e o incorporador agora tem que fazer “a” piscina e criar ambientes com assinaturas de marcas conhecidas, assim como no paisagismo e no design de interiores.
O estudo citado aponta para um boom dos compactos. Você não teme uma saturação desse produto nos próximos anos?
O Plano Diretor da cidade incentivou o adensamento no entorno das estações de metrô e das grandes avenidas. Nessas Zonas Eixo de Estruturação Urbana (ZEU), o incorporador pode construir mais, o que provocou essa onda de compactos. No ano passado, 23% das unidades lançadas na capital tinham menos de 30 metros quadrados. E 53% ficavam entre 30 e 45 metros. Por ticket médio, 41% custavam até R$ 240 mil e 36% na categoria acima, até R$ 500 mil.
O que vimos nos primeiros nove meses deste ano foi um aumento de 31% no volume de lançamentos nessa última faixa de preço. O imóvel compacto tem total aderência com São Paulo, uma cidade com 12 milhões de habitantes onde 38% dos imóveis são ocupados por uma só pessoa ou um casal. É um produto que veio para ficar e de que a cidade precisa. Agora, pode acontecer um excesso de oferta deles em um ou dois anos, mas é algo que o próprio mercado vai regular com o tempo.
Há como evitar?
Acho que a revisão do Plano Diretor deveria flexibilizar as ZEUs, permitindo outros tipos de produtos nessas áreas. E autorizar o incorporador a construir imóveis compactos fora do eixo de transformação urbana, com uma conta mais viável, porque a discrepância é muito grande. Isso ajudaria o mercado a não desenvolver o mesmo produto por muito tempo no mesmo lugar, levando à saturação.
Sobre a atuação do corretor de imóveis, o que mudou nos últimos anos?
O mercado imobiliário se profissionalizou muito, e o corretor precisou acompanhar essa evolução, mantendo-se conectado a tendências como a digitalização do processo de venda. A tecnologia veio para ficar e se ele não souber utilizá-la, será excluído do mercado. Outra mudança importante: o foco do trabalho passou a ser no cliente, não no produto. É um outro tipo de consultoria, direcionada a resolver os problemas da pessoa que está interessada na compra, como a escola dos filhos. Se entrar alguém no plantão de vendas e informar somente quantos dormitórios tem o apartamento, está morto!
O que esperar de 2023?
O mercado atingiu um novo patamar e não deve alterar muito nos próximos anos. Até setembro, estava 4% acima do total de lançamentos do mesmo período de 2021, mas, na minha opinião, deve fechar este ano com alta de 2%, muito melhor do que imaginava o mercado. Para 2023, devemos ter um cenário com inflação mais controlada e com tendência de queda, e isso cria uma perspectiva de queda também na taxa da Selic. A maioria dos economistas indica que isso deve acontecer no meio do ano. Mais além, a taxa de desemprego começa a cair, o que forma um ambiente muito bom para o mercado imobiliário. O contraponto estará no desempenho do novo governo com os gastos públicos, o que pode inviabilizar a redução da taxa de juros e ainda gerar aumento da inflação, segurando o otimismo.
Matéria publicada em 17/12/2022
