Os recentes cortes nos juros do crédito imobiliário desencadeados pelas quedas na taxa básica de juros, a Selic, apontam um cenário interessante para desengavetar o sonho da casa própria, na avaliação de especialistas. A taxa mais baixa no segmento – aparentemente o único que acompanhou as movimentações na Selic –, no entanto, não necessariamente vai significar o melhor negócio: o consumidor deve estar atento ao Custo Efetivo Total na hora de eleger o banco para fechar negócio.
Rafael Sasso, cofundador da plataforma de comparação de taxas do crédito imobiliário Melhor Taxa, reforça que, em muitas situações, o pacote de serviços oferecido ao comprador muda totalmente o Custo Efetivo Total da operação. “Se fosse somente a taxa de juros, seria mais fácil. Mas não é. Por isso, é importante entender a composição do empréstimo para além da taxa”, diz. “O brasileiro não tem uma cultura de comparação”.
O Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário é um percentual que inclui não só a taxa de juros, mas seguros e outros encargos referentes a essa operação.
Movimento de cortes - Em setembro, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciou um novo corte na Selic, de 6% ao ano para 5,5% a. A., levando a taxa a um patamar mínimo histórico. Não demorou até os bancos iniciarem uma reestruturação em suas políticas de crédito imobiliário. O Santander já havia anunciado uma redução em julho deste ano, de 8,99% ao ano para 7,99% ao ano mais Taxa Referencial (TR) e, por enquanto, mantém o percentual.
Pouco mais de uma semana após o anúncio de corte na Selic, o Banco do Brasil decidiu reduzir a taxa do crédito imobiliário, de 8,49% ao ano para 7,4% ao ano. Em nota, a instituição reforçou que “avalia permanentemente a composição e as taxas de juros dos seus produtos”. Também no fim de setembro, o Itaú aderiu ao movimento e anunciou queda para 7,45% ao ano mais a TR. O Bradesco reduziu de 8,2% a. A. Para 7,3% a. A., a mais baixa do mercado.
Líder na tomada de crédito imobiliário no acumulado de 2019, segundo dados da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário (Abecip), a Caixa Econômica Federal manteve sua taxa de juros, considerando o financiamento com correção pela TR, e 8,5% ao ano, o que de acordo com Sasso, já era esperado.
Competição - “Com essa movimentação dos bancos, a Caixa voltou a ter a taxa mais cara. O banco está focado na modalidade de juros atrelados à inflação. Talvez, ele até acompanhe um pouco a concorrência, mas chegamos a um momento em que a briga entre Bradesco e Itaú está muito acirrada, e o Santander tem que tomar cuidado”, explica Rafael Sasso.
Em 2019, a Caixa emprestou R$ 10,1 bilhões para a compra de 48.684 imóveis. O Itaú aparece na segunda colocação em valor financiado (R$ 8,5 bilhões), mas fica em terceiro no número de unidades (26.466). O Bradesco vem em seguida com R$ 8,43 bilhões e 30.231 unidades financiadas.
Diante da reestruturação de mercado, ele reforça que o momento é interessante para o financiamento imobiliário. “O mercado ainda não retomou os preços de imóveis de verdade, então os preços ainda não subiram, mas, em breve, eles vão voltar a ficar mais caros. E a gente espera mais quedas e mais repasses dessas quedas. Não dá para ficar esperando. Se o consumidor tiver um imóvel em vista, é um bom momento”.
Preços e perfil - Os dados mais recentes do Índice fipezap de Preços de Imóveis Anunciados mostram que pelo menos até agosto, os preços em Fortaleza acumulam queda de 2,38% em 12 meses. No Brasil, em igual período, a variação foi positiva: 0,40%. A CEO da startup voltada para corretores de imóveis Homer, Lívia Rigueiral, também avalia que a corrida dos bancos para baixar os juros do crédito imobiliário vai reaquecer o mercado e também acredita que o momento é interessante para a compra, mas não deixa de destacar a importância de entender o tamanho da dívida que está sendo adquirida e o que faz parte dela.
“Essa movimentação dos bancos é maravilhosa, torna tudo mais democrático e acessível, mas muitas vezes o banco que baixou a taxa não é necessariamente o melhor para determinado perfil de cliente”, avalia Lívia.
Portabilidade de dívida - Rafael Sasso também lembra que, mesmo com as fortes expectativas de que as taxas vão cair ainda mais em breve, o consumidor não precisa necessariamente esperar novos cortes. Isso porque é possível fazer a portabilidade da dívida. “Ele pode fazer o financiamento e se houver outra taxa mais atrativa faz a portabilidade, porque ela existe, apesar da morosidade dos bancos”.
Esse tipo de operação também deve ser cada vez mais demandada a medida que se acirra a guerra entre os bancos em busca de oferecer a taxa mais baixa. Quem contratou o financiamento antes, quando as taxas estavam bem mais altas, também está diante de um cenário interessante para buscar a portabilidade, podendo reduzir a dívida.
Para fazer isso, o contratante deve solicitar ao banco um detalhamento da situação atual do financiamento com o saldo devedor. O banco de origem não pode se recusar a fazer a operação de portabilidade de dívida, e o consumidor também não deve pagar impostos por isso, desde que o novo empréstimo não supere o valor da dívida no banco de origem.
De acordo com o Banco Central (BC), a portabilidade de dívida funciona como se o cliente tivesse contratado um novo empréstimo em outro banco e, com os novos recursos, quitado antecipadamente a dívida no banco anterior.
