De janeiro a outubro de 2023 mais de 85 mil apartamentos foram lançados na cidade de São Paulo, de acordo com o Indicador ABRAINC-FIPE. Entre as marquises e canteiros de obras que ilustram o alto volume de edificações, a capital paulista vê seus números impulsionados pelo lançamento de estúdios e microapartamentos. Especializada no segmento, a incorporadora Vitacon prevê um 2024 ainda mais positivo para o setor.
O otimismo é justificado pelas aprovações do novo Plano Diretor e da nova Lei de Zoneamento da cidade. Entre as principais normas impostas pelas iniciativas estão o incentivo ao adensamento habitacional, a delimitação no número de vagas de garagem e o aumento das áreas de zoneamento. A perspectiva da companhia se apoia em performances significativos do mercado imobiliário em anos anteriores.
De acordo com dados da Secovi-SP, nos últimos três anos, 65% dos apartamentos lançados na cidade foram de imóveis com até 45 m². De janeiro a novembro do ano passado, foram lançados 47,1 mil apartamentos compactos, contra 28,5 mil no mesmo período de 2020.
Na esteira da tendência, a Vitacon aposta em empreendimentos nas regiões centrais para atrair investidores. Não à toa, a companhia realizou o lançamento de cinco prédios em 2023, superando pela primeira vez em sua história, um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1 bilhão. Para 2024, a expectativa é que o número salte para 12 lançamentos e R$ 1,5 bilhão em VGV.
Alexandra Monteiro, Diretora de Incorporação da companhia, entende que o momento é promissor para os imóveis compactos e refuta a tese de uma bolha no setor.
1. Como as iniciativas públicas estão impulsionando o mercado imobiliário e de incorporação no Brasil?
“A habitação é e sempre foi um tema muito relevante para o Brasil. Em alguns momentos, o setor recebe muito foco. Em outros, menos. Porém, diante de um déficit habitacional tão significativo, a capacidade de construir nunca é capaz de suprir totalmente a demanda nacional.
É fato que o governo federal atual tem um foco maior em habitação, principalmente na habitação econômica, via Minha Casa, Minha Vida, e este bom momento respinga nos demais segmentos. Ainda que o nosso público seja diferente, quando um setor recebe incentivos, todo o mercado ganha.”
2. E qual é o impacto das iniciativas da cidade de São Paulo, onde vocês atuam?
“A nossa estratégia é buscar boas localizações na cidade, com o objetivo de diminuir a necessidade que os habitantes têm de usar o carro para se locomover. As mudanças do Plano Diretor vem ao encontro do nosso DNA.
Além disso, o programa aumentou a quantidade de terrenos disponíveis nos Eixos, onde já estávamos enfrentando uma escassez de terrenos. Ao aumentar a quantidade de terrenos disponíveis, aumenta-se o número de investimentos e o número de lugares que as pessoas podem morar.
A lei de zoneamento também trouxe incentivos para os prédios sem garagem, o que vai de acordo com a maioria dos nossos empreendimentos.”
3. Qual é o perfil dos empreendimentos de vocês? E quem são os compradores?
“Hoje, 80% dos compradores da Vitacon são investidores. Por isso, o nosso foco são imóveis com alta liquidez, o que beneficia os apartamentos menores.
Trabalhamos com imóveis de 20 m² a 40 m², sempre buscando a maior densidade. Estúdios têm uma liquidez maior e são a prioridade dos compradores. Eles preferem comprar três de 20 m² ao invés de um de 60 m², por exemplo. Cerca de 20% das nossas unidades têm metragens maiores.”
4. E quem mora nestes prédios?
“São apartamentos compactos em regiões centrais da cidade. É para estes locais que pessoas de todo o País vêm para estudar ou trabalhar, e é onde os grandes eventos acontecem.
Também são pessoas que querem morar mais bem localizadas. Em troca de espaço, preferem localização e privacidade. Antes pensávamos muito nos jovens, mas hoje pessoas de todas as idades buscam essa praticidade.
A empresa nasceu com a proposta de fazer projetos em regiões centrais, próximas dos melhores meios de transporte e das vias principais. Mas são terrenos caros e o custo de terreno se reflete no valor dos imóveis.
Percebemos, então, que o interesse não era só das pessoas interessadas em morar – até porque muitas delas ainda não tem o dinheiro para comprar. Daí surgiu este mercado de investidores que compram os empreendimentos e disponibilizam para locação.
5. Atribui-se aos apartamentos compactos parte da culpa pela gentrificação e especulação imobiliária em São Paulo. Como você enxerga essa perspectiva?
“Respeito esse posicionamento. É um ponto de vista. Mas uma cidade como São Paulo precisa ser adensada. As pessoas precisam morar perto das melhores regiões e com uma estrutura adequada.
É isso que a legislação propõe. E se os incentivos aumentarem, é até capaz dos imóveis enquadrados no MCMV adotarem o nicho também. Afinal, se as condições são boas, o mercado se atrai. É um ecossistema muito amplo e não é fácil atender todos os interesses. Mas é sempre preciso olhar para o progresso.
A cidade cresce, tem uma demanda gigante por habitação e precisa do mercado privado para que essa necessidade seja atendida. Seja nas camadas mais pobres da população, sejam os mais ricos, as demandas habitacionais precisam ser supridas.”
6. Qual é a expectativa da Vitacon para 2024?
“O mercado imobiliário tem prazos longos e aprovações demoradas. Portanto, todos os lançamentos que fizemos em 2023 foram baseados na legislação anterior. O que muda é que a partir de 2024 nossos lançamentos estarão de acordo com o novo Plano Diretor. A expectativa é de 12 novos projetos em 2024 e pelo menos 1,5 bilhão em VGV.
São Paulo tem um mercado imobiliário muito forte, o maior do Brasil, e é onde estão as maiores empresas do setor. Ainda existe muito até todo o potencial ser explorado”.
