O ano passado foi surpreendente para o mercado imobiliário. Após uma série de anos atípicos, caracterizados por um boom de vendas graças aos juros reduzidos na pandemia, analistas previam uma retração moderada do setor, com vendas em baixa e aluguel em alta – afinal, quem não pode comprar, aluga.
As expectativas se confirmaram de início, mas o cenário de crescimento da economia, recuperação do mercado de trabalho, inflação sob controle, expectativa de mais quedas da Selic e fortalecimento de programas como o Minha Casa Minha Vida fez o setor começar a virar o jogo antes do esperado.
Além disso, 2023 terminou melhor do que se imaginava, com indícios de fim de um ciclo para começo de outro. Este ano é de construir pontes, e em 2025 o mercado tem condições de entrar em um novo período de bonança.
Essa é a principal conclusão da segunda edição do Anuário DataZAP, com os números mais relevantes da dinâmica imobiliária no Brasil em 2023 organizados em panoramas macroeconômicos.
No estudo, observa-se como a consolidação da expectativa de os juros baixarem já foi impactante em 2023. Quem compra na planta costuma parcelar a operação junto à incorporadora em 18 ou 24 meses. E muita gente embarcou na promessa de a Selic cair mais no momento em que pegar a chave e iniciar um financiamento imobiliário.
Isso resultou em uma inversão, com mais vendas do que unidades lançadas, em especial entre imóveis de dois dormitórios e na região Sudeste. Hoje, em um cenário hipotético em que nenhuma incorporadora fizesse mais lançamentos nesse perfil, os estoques acabariam em 10 meses – ou um semestre, no caso dos populares.
Com a taxa de financiamento podendo chegar a um dígito, não só os novos imóveis se beneficiarão, mas também os usados. O crédito da poupança continuará caindo, mas espera-se uma consolidação das fontes alternativas de financiamento, como o FGTS, os FIIs e as empresas privadas.
Na locação, a expectativa é no sentido contrário, de desaceleração. O aumento do preço médio dos aluguéis já diminuiu dos 17% pós-pandemia para 12% no final de 2023, e segue caindo. Enquanto isso, o preço médio de venda acumula alta de quase 6% em 12 meses. Quando ambos se cruzarem, teremos um sinal forte de início de uma safra positiva.
O Anuário DataZAP destaca ainda tendências comportamentais, reflexos da interação entre fatores econômicos, sociais e culturais, como a pandemia, que mudou a forma de se relacionar com o lar. Em termos de idade, o público entre 40 e 59 anos continuou sendo o que mais comprou e alugou. Mas na comparação com 2022, cresceu a participação de gerações mais novas, de 18 a 39 anos.
Também aumentou o protagonismo das mulheres: 54% das compras e 67% dos aluguéis são feitos por elas, e, em algumas cidades, esse índice passa de 80%. Com relação ao perfil do imóvel, a faixa de tamanho mais buscada no ano passado foi a de 61 m² a 90 m², tanto para locação como para venda.
Outra tendência é o protagonismo dos animais de estimação. Em algumas cidades, já há mais pets por família do que filhos. Espaços em condomínios viraram item básico, e surgem “quartos para pets” em novos empreendimentos.
E chama a atenção a preponderância dos meios digitais, desde a pesquisa até a decisão. É um ambiente de experiências ágeis e acessíveis, e que demanda uma presença sólida dos agentes imobiliários. Entender os sinais será essencial para chegar bem a 2025, que, esperamos, será um ano de mudança de chave.
