São Paulo tem uma oferta de quase 60 mil imóveis novos disponíveis para venda, de acordo com Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI). Deles, 67% possuem menos de 45m², sendo 48% com metragem de 30 a 45 m² e 19% têm menos de 30 m². Apenas 1% (1080 imóveis) possui mais de 180 m². O estudo considera unidades novas todas aqueles imóveis lançados nos últimos 36 meses.
“Todos os apartamentos que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida estão enquadradas neste recorte”, argumenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. “Também é importante considerar o preço. As unidades menores, por mais valorizada que seja a região, são mais baratas e, portanto, geram uma demanda maior. Há, ainda, o mecanismo do Plano Diretor de 2014, que praticamente induzia os incorporadores a construir unidades sem vagas de garagem para que elas fossem ‘emprestadas’ aos imóveis maiores”, complementa.
A advogada especializada em Direito Urbanístico, Marcella Martins Montandon, sócia do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, corrobora a visão do economista. “Até 2014 era mais barato construir unidades habitacionais com uma área de até 50m² porque o cálculo da outorga onerosa era de 0,8”, analisa.
“Além disso, o Plano de Diretor de 2014, na tentativa de desestimular a previsão de vagas em empreendimentos localizados em áreas próximas a rede de transporte público, considerava a proporção de uma vaga por unidade habitacional como ‘não computável’. Assim, houve um aumento expressivo de apartamentos pequenos nestes locais”, contextualiza.
Ela aponta que, na prática, os edifícios passaram a mesclar apartamentos maiores e menores com a destinação de mais de uma vaga para os maiores e nenhuma para os menores. “Respeitando a proporção prevista pela lei e atendendo ao perfil do consumidor nestas duas hipóteses”, entende. Na visão de Marcella, a revisão do Plano Diretor realizada em 2023 deve gerar uma mudança neste movimento.
“A nova regra considera como áreas não computáveis a proporção de 1 vaga por unidade habitacional com área maior ou igual a 30m², ou uma vaga a cada 60m² de área privativa. É mais próximo, inclusive, da realidade da demanda”, indica.
O impacto do Minha Casa, Minha Vida
A pesquisa realizada pelo Secovi-SP mostra que a maior parte dos imóveis disponíveis para venda na cidade de São Paulo não se enquadram nos requisitos do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. Atualmente, 38% dos apartamentos lançados nos últimos 12 meses se encaixam no segmento econômico, enquanto os outros 62% estão em Outros Mercados, como o médio e alto padrão.
Apesar disso, a tendência é de readaptação destes números. Prova disso é que, em fevereiro, o lançamento de unidades do MCMV superou os lançamentos de Outros Mercados, sendo 63% para o MCMV.
Já entre as vendas, 53% dos imóveis comercializados na cidade de São Paulo foram via Minha Casa, Minha Vida. “Até o final do ano, teremos uma participação no número de unidades do MCMV maior do que de outros mercados”, conjectura Petrucci.
O economista-chefe da Secovi-SP atribui essa expectativa às mudanças promovidas no programa habitacional no último ano. “Por conta dessas adaptações, novas empresas se juntaram àquelas que já atuavam no setor para desenvolver empreendimentos voltados a este segmento”, aponta.
O protagonismo da zona Sul de São Paulo
A zona sul abriga 34% das unidades disponíveis para venda na capital paulista, seguida pela zona oeste (24%) e pela zona leste (23%). Em contraste, o centro de São Paulo possui apenas 7% destas unidades. “É uma tendência do desenvolvimento imobiliário caminhar em direção ao vetor sudoeste do município”, antecipa Marcella.
“Esta região é atrativa pela qualificada oferta de serviços (hospitais, escolas, universidades, shoppings centers) e por alguns investimentos de infraestrutura urbana ocorridos nos últimos anos, como o prolongamento da Chucri Zaidan e a obra prevista pela Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, além das novas linhas amarela e lilás do metrô”, enumera.
Por outro lado, ela relata, a região central sofre com o processo de abandono desde a década de 70. “Com o deslocamento da centralidade econômica/financeira, houve grande esvaziamento do patrimônio construído, e, consequentemente, sua desvalorização e degradação. Neste contexto, houve também uma menor percepção de atuação estatal, sensação de insegurança e degradação de espaços públicos”.
Para ela, a escassez de terrenos sem construção na região central da cidade e a ausência de incentivos construtivos para reformas/mudança dos prédios já construídos também impulsionam essa transição. Marcella acredita que iniciativas estatais, como a lei da operação urbana centro e Lei de Retrofit ajudam a driblar este obstáculo. “Os incentivos não resolvem o problema de forma isolada, mas representam um grande passo para atrair investimento privado e moradores para a área central”, argumenta.
Por outro lado, Petrucci tem uma visão diferente dos números indicados pelo estudo da Secovi-SP. Para ele, não existe um desequilíbrio entre as regiões. “A baixa porcentagem de imóveis disponíveis no centro demonstra que o local tem um estoque menor do que o restante da cidade porque foram ocupados”, calcula. “Enquanto isso, a zona sul tem um tamanho bem maior do que o centro, por isso a oferta de imóveis também é maior”.
