Investir em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) nada mais é do que investir no mercado imobiliário. Por isso, para um bom investidor, entender a dinâmica desse setor é extremamente importante para definir suas estratégias e aproveitar as oportunidades. Vamos explorar melhor essa dinâmica.
Um primeiro ponto é que construção de imóvel leva alguns anos. Assim, em um momento de alta demanda, vários imóveis são lançados. De modo que, tempos depois, uma grande quantidade deles é disponibilizada no mercado.
No entanto, acontece que a quantidade então colocada no mercado está baseada em uma demanda que era verdadeira inicialmente, mas não o é, necessariamente, agora. Tal situação acaba gerando um excesso de oferta, alterando os preços e criando oportunidades para o investidor. É dessa maneira que surge o ciclo imobiliário.
Muitos autores apresentam as etapas do ciclo imobiliário das mais diversas formas, mas, independentemente de como é apresentado, ele se divide basicamente em quatro fases.
A primeira fase é a da Expansão. Nela, é observado um aumento nas construções, com cada vez menos imóveis vagos, incentivos ao crédito imobiliário. Ou seja, um sentimento bastante otimista com o setor.
Esse sentimento vai se intensificando, bem como a expansão propriamente dita e, então, chegamos na segunda fase do ciclo, que é o Excesso de Oferta. Nesta segunda fase é observado um aumento de imóveis vagos e há uma desaceleração da atividade de construção. Com excesso de locadores tentando ocupar seus imóveis, os locatários acabam tendo o poder de decisão.
Em seguida, entra-se então na terceira fase, que é a Recessão. Esta é bem caracterizada por um enfraquecimento da economia, deterioração de indicadores de macroeconomia, uma escassez de novos projetos e construções. É nesse momento que muitas empresas de construção desaparecem do mercado e a dificuldade de disponibilizar novos ativos imobiliários se intensifica.
Felizmente, por fim, a situação se inverte com a retomada do equilíbrio, embora de maneira lenta e gradual. É então que entramos na quarta fase, a Recuperação. Neste momento, novos ativos começam a surgir, os imóveis vagos começam a ser ocupados e as empresas começam a se sentir mais motivadas a continuar investindo e expandindo suas áreas em busca de espaço.
Portanto, a Expansão, o Excesso de Oferta, a Recessão e Recuperação fecham as quatro fases do ciclo imobiliário.
Merece destaque o fato de que esse tipo de movimento não é generalizado. Muitas vezes, pode existir uma regiões de uma mesma cidade em diferentes fases do ciclo.
O fato é que cada imóvel, localizado em uma dada região, vive o seu próprio microciclo imobiliário. Ou seja, não se pode dizer que dentro de um Fundo Imobiliário todos os ativos estão em um mesmo ponto do ciclo.
Em síntese, o ciclo imobiliário é real e deve ser levado em consideração para uma boa estratégia de investimento. Mas não é verdade que todos os imóveis vivem uma mesma fase do ciclo, de modo que é necessário avaliar fundo a fundo, região a região e imóvel a imóvel.
