Diversificação de investimentos é um termo que está em alta, em especial desde que a Selic baixou para o menor patamar já visto na economia brasileira e tivemos que sair da zona de conforto. Agora com a taxa básica de juros subindo novamente, o assunto continua em alta.
Quem busca informação sobre diferentes investimentos, sejam pessoas físicas ou jurídicas, muitas vezes se deparam com a falta de informação e de referência de rendimentos. Eu sempre aposto na transparência das informações. E no que posso contribuir, busco expor o real desempenho dos ativos imobiliários no Brasil, para que investidores nacionais e internacionais, tenham informações transparentes e imparciais da performance de seus capitais empregados.
O investimento em imóveis é uma alternativa muito buscada pelos brasileiros, já que nossa cultura vê o imóvel como um ativo seguro e rentável. Um pouco diferente do segmento residencial, o comercial possui muitos investidores institucionais, incluindo empresas nacionais e estrangeiras, fundos de pensão e até os fundos de investimentos imobiliário, pelos quais pessoas físicas vêm realizando aportes.
No primeiro trimestre de 2021, o ROI (sigla em inglês para identificar Retorno sobre Investimento) dos imóveis comerciais brasileiros apresentou variação negativa de 0,31% quando comparado com o período do quarto trimestre de 2020, conforme pesquisa no mercado.
A análise se alicerça nos três principais ativos de investimento imobiliário: escritórios, condomínios logísticos e shopping centers, sendo que os segmentos têm pesos iguais. Essa metodologia foi escolhida para replicar um portfólio hipotético de um investidor que deseja diversificar sua carteira igualmente nos segmentos de escritórios, condomínios logísticos e shoppings.
O estudo também aponta o índice do retorno da renda para os investimentos em imóveis comerciais, que teve um saldo positivo de +1,22%, no mesmo período. Essa performance é justificada pelos ativos logísticos, que em meio a pandemia, figurou com uma ótima opção de investimento. Já o retorno do capital, retraiu -1,52%
Analisando cada tipo de imóvel vemos que para os escritórios corporativos a rentabilidade foi assegurada pela inflação, mesmo em um cenário no qual inadimplência e aumento de vacância figuraram. Os investimentos nesse tipo de ativo enfrentam instabilidade tanto em função do cenário nacional, com crise econômica e pandemia pelo Covid-19, como também por conta do aumento do IGP-M, que fechou março com alta de 2,94% e de 31,10% nos últimos 12 meses. O índice era até então o mais utilizado nas cláusulas de reajustes de contratos imobiliários e tamanha alta tem gerado uma tensão entre proprietários e inquilinos.
O primeiro trimestre também registrou queda do cap rate médio das transações (termo que representa a porcentagem da renda anual). Ou seja, as propriedades estão ficando mais caras e os retornos menores. Com isso constatamos que há uma escassez de ativos ofertados para venda, diante de um cenário com maior liquidez e principalmente devido ao aumento dos investidores de fundos que estão migrando para o setor imobiliário. Soma-se que neste momento que os novos modelos de trabalho, como home office e teletrabalho, causaram um impacto negativo muito grande nas locações de imóveis corporativos, que deixaram mais espaços vazios. E em espaços vagos, não há a receita do aluguel do inquilino.
Já o segmento de Condomínios Logísticos apresenta performance bem mais positiva. A redução na taxa de vacância e os reajustes inflacionários levaram a uma alta no retorno de renda neste trimestre. O setor também tem sido demandado por investidores capitalizados que resulta em apreciação dos imóveis, o que aumenta o valor do capital.
O segmento de shoppings enfrentou rígidas regras para o seu funcionamento e restrição de público durante os primeiros meses de 2021. Isso fez com que retraísse o desempenho dos investimentos nestes ativos. A rentabilidade no período não conseguiu acompanhar nem a inflação. Os valores das propriedades retornaram para patamares de 2018 e como o cenário ainda é incerto para o restante do ano, a recuperação deve se estender para um prazo ainda maior.
Embora pequeno quando comparado a alguns outros países, como EUA e Canadá, e até por ser um mercado de investimento mais recente, o mercado de imóveis comerciais não possuía até o ano de 2020 um índice exclusivo que acompanhasse o retorno da renda e o retorno do capital empregado no ativo, o que tornava impossível a análise que estamos trazendo aqui. Por isso, temos de exigir sempre a transparência nas informações. Somente com dados precisos, acessíveis e sem conflitos de interesses, o mercado imobiliário brasileiro poderá atrair ainda mais investidores.
E é sempre bom lembrar que escritórios são ocupados por pessoas empregadas, assim como imóveis logísticos são ocupados por mercadorias que foram produzidas e serão consumidas pelos brasileiros, enquanto os shoppings são o espaço para a população realizar suas compras e usufruir de serviços. Às vezes pode parecer lento, mas os investimentos em ativos imobiliários são sólidos.
