Por Márcio Kroehn
O pós-carnaval da Vitacon promete ser agitado. Nos próximos dias, o empresário Ariel Frankel vai levar o seu bloco para a alameda Lorena, no bairro paulistano dos Jardins. A movimentação do CEO da empresa de desenvolvimento imobiliário residencial é o pré-lançamento do primeiro projeto no ano: um edifício de 133 unidades de 17 a 130 metros quadrados (m²), com valores que começam em R$ 500 mil e um valor geral de vendas (VGV) de R$ 120 milhões.
Mas o clima de festa nas ruas só será estendido para a empresa se as vendas repetirem o sucesso do ON Pixel Life, um prédio de 245 apartamentos no bairro Vila Mariana que vendeu metade das unidades em um fim de semana quando foi lançado em setembro do ano passado.
“O ano é muito animador porque temos um pipeline muito forte. Mais que números, temos produto, conceituação, inovação e mix de bairros. Nos vemos muito bem encaixados e com aderência pelo modelo de consumo do nosso público”, diz Frankel, ao NeoFeed.
A apuração do resultado dessas vendas dará a medida para a Vitacon se os planos de 2023 estão no caminho certo. Com nove empreendimentos na prancheta de lançamentos, a expectativa é superar, pela primeira vez, R$ 1 bilhão em VGV.
Em números exatos, a meta é atingir R$ 1,1 bilhão em VGV neste ano, o valor mais expressivo da história da companhia criada por Ariel e seu irmão Alexandre, que é o CEO da Housi, a plataforma de moradia flexível 100% digital. Em 2022, a companhia alcançou R$ 700 milhões em VGV.
Com 95% dos empreendimentos concentrados em um eixo nobre da cidade de São Paulo (entre as avenidas Faria Lima e Paulista), a Vitacon lida com um público de alta renda que busca alternativas de diversificação de investimento e poupança no setor imobiliário.
Esse é um segmento que sofre menos com as condições macroeconômicas. Mesmo assim, a taxa de juros em dois dígitos e as restrições de concessão de crédito são um indicativo de que qualquer euforia deve ser controlada.
“O cenário de aumento de estoque e oferta de imóveis tanto no mercado primário como no secundário vem gerando oportunidades de compra para negócios pontuais”, diz Daniel Gava, cofundador e CEO da proptech Rooftop, empresa de investimento direto em imóveis. “Mas o enrijecimento de políticas por parte dos bancos e a crise de crédito tem gerado menos liquidez para o mercado imobiliário em geral.”
Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, uma gestora de fundos imobiliários, faz uma análise semelhante. “Esse patamar de crédito é trava para o crescimento do setor. O arrefecimento da demanda é também o da oferta, o que provavelmente vai aumentar os estoques e pausar novos lançamentos”, afirma.
Frankel concorda que o mercado está desafiador e que “o juro alto incomoda”, mas ele se apega aos indicadores que têm em mãos. De acordo com esses dados, a demanda por imóveis, com as características comercializadas pela Vitacon, ficou com a demanda reprimida entre 2015 e 2019 em razão da ebulição política. E durante o primeiro ano da pandemia ninguém se mexeu. “Não são apenas um ou dois anos fortes que vão suprir esse histórico”, diz ele.
Em um ano em que os estoques podem aumentar em razão de distratos ou da necessidade de venda do comprador, o mercado secundário pode ser um diferencial. Em 2020, o NeoFeed mostrou com exclusividade a plataforma de instant buyer ou, como é chamada, iBuyer, criada pela Vitacon para atender quem pretende vender um imóvel comprado com a incorporadora. Frankel afirma que ela continua sendo um apoio importante para o pós-venda.
Para atrair o comprador, a Vitacon aposta tanto na localização privilegiada dos seus produtos como nos diferenciais de inovação. O edifício que está sendo lançado na Lorena é o terceiro empreendimento no quarteirão e o oitavo no bairro. Ele vai trazer um conceito de biofilia na arquitetura, com diferenciais como a horta comunitária na área comum e a opção de unidade totalmente automatizada com a tecnologia IoT (internet of things) instalada.
Os dois próximos lançamentos da Vitacon estão programados para acontecer em março e vão explorar o modelo de planta flexível. Eles estarão ao lado do shopping Frei Caneca e próximo ao metrô Alto da Boa Vista. Com a bandeira Pixel, a modularidade permite aumentar ou reduzir uma unidade. É possível desmembrar um imóvel de 120 m² em três (70 m², 30 m² e 20 m², por exemplo) mantendo o layout como se fosse original.
“Entendemos que essa é a maneira de criar uma liquidez para o longuíssimo prazo porque as coisas mudam rápido e as pessoas podem ter a opção de aumentar ou desunificar”, diz Frankel.
Bye, bye São Paulo
Após muitos anos de expectativa, a Vitacon está saindo da cidade de São Paulo. No ano passado, a empresa firmou um contrato com a operadora de shoppings BR Malls Aliansce para desenvolver projetos dentro dos empreendimentos.
A primeira torre será erguida no Shopping Tamboré e outras três caminham para serem anunciadas em breve. Essas construções podem ser de uso misto, com residencial e comercial (principalmente centros médicos e faculdades).
“Estamos em maturação de sair e entendemos que a saída é um processo inverso, ou seja, um processo único, com tamanho, força e exclusividade que seja incrível participar”, diz Frankel.
O cenário para a Vitacon parece descolado do setor imobiliário. Na terça-feira, 14 de fevereiro, a Nexpe Participações, antiga BR Brokers, ajuizou um pedido de recuperação judicial.
Na mesma semana, o fundo imobiliário Vinci Logística entrou com uma ação de despejo contra a Tok&Stok, inquilina de um de seus galpões logísticos. Esse problema pode se estender após a varejista de móveis e acessórios de decoração contratar o escritório Alvarez & Marsal para renegociar suas dívidas.
A Americanas, que está em recuperação judicial, e a Marisa, que está reestruturando suas dívidas, também deixaram de pagar seus contratos de locação.
(Matéria publicada em 22/02/2023)
