Termina na sexta-feira (22) o prazo de três anos em que as incorporadoras puderam ter mais flexibilidade na distribuição por unidades da área computável de construção dos empreendimentos e do número de vagas de garagem nos chamados eixos de estruturação urbana — regiões próximas a sistemas de transportes públicos — da cidade de São Paulo. Essa flexibilização resultou do artigo 174 da nova Lei de Zoneamento. Segundo a Prefeitura de São Paulo, esse prazo não será prorrogado.
“O artigo 174 possibilitou um leque maior de produtos para as incorporadoras”, diz o vice-presidente de legislação urbana e metropolitana do Secovi-SP, Ricardo Yasbek. Com o fim da flexibilização, haverá menos variedade na tipologia de produtos, segundo representantes do setor.
Durante três anos, as incorporadoras puderam aprovar projetos com “cota parte máxima” de terreno por unidade residencial de 30 metros quadrados em vez de 20 metros quadrados. Na prática, sem considerar a compra de coeficientes adicionais, um empreendimento erguido em terreno de 1.000 metros quadrados deveria ter 50 unidades na cota de 20 metros quadrados. Com a cota máxima de 30 metros quadrados, houve a possibilidade de menos unidades, e a área por apartamento ficou maior na média.
Outra mudança possibilitada pelo artigo 174 foi a autorização de uma vaga de garagem a cada 60 metros quadrados de área construída da unidade em vez da limitação a uma única vaga. Isso permitiu, por exemplo, que alguns apartamentos tivessem duas vagas e outros, nenhuma.
Na avaliação de Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados, com o fim do artigo 174, consumidores de classe média passam a não ser atendidos, na cidade de São Paulo. “Os produtos oferecidos são apartamentos muito pequenos nos eixos ou de alto padrão no remanso [miolos de bairros]. Há risco de a classe média ter de buscar produtos nas cidades periféricas, como Osasco e Guarulhos, que foi o que o novo Plano Diretor procurou evitar”, diz Bicalho.
Os projetos em análise na Secretaria Municipal de Licenciamento (SEL) que não forem aprovados até amanhã precisarão ser ajustados para se adequar aos parâmetros oficiais da Lei de Uso e Ocupação do Solo, segundo a Prefeitura de São Paulo. Até a tarde de hoje, havia sete processos em via de aprovação, que serão deliberados até amanhã, de acordo com a prefeitura. Outros sete protocolados conforme o Artigo 174, mas que precisaram sofrer alterações e não serão liberados a tempo, terão as respectivas avaliações conforme a Lei de Uso e Ocupação do Solo.
