Por Ana Luiza Tieghi
Passar de cerca de 400 unidades erguidas em 2022 para 10 mil em 2026 é o desafio da Alea, marca de construção industrializada de casas da Tenda que lançou quase 50% menos residências nos primeiros nove meses do ano passado, em relação ao mesmo período do ano anterior.
A empresa tem uma fábrica, em Jaguariúna (SP), com capacidade para atingir essa produtividade, que equivale a uma casa pronta a casa 36 minutos, mas faltam projetos para tal. A primeira medida foi reduzir a população mínima que uma cidade precisa ter para receber seus loteamentos, de 100 mil para 20 mil habitantes, após testes bem-sucedidos nos municípios de Cerquilho e Iperó, no interior de São Paulo.
Segundo Luis Martini, que assumiu a direção de operações da Alea em dezembro, a mudança ampliou de 129 para 260 as cidades viáveis para a empresa de loteamentos da Tenda.
A fábrica pode fornecer casas para um raio de até mil km de Jaguariúna. Até o momento, a Alea só trabalhou com cidades do interior paulista, mas Martini conta que a companhia busca também está interessada em terrenos no Paraná e em Minas Gerais, que se enquadrem na distância máxima.
Para 2023, outra medida para acelerar o crescimento é construir em loteamentos de terceiros.
A forma original de trabalho da Alea é comprar terrenos para fazer seus próprios loteamentos de casas. Com isso, a empresa passa pelo mesmo problema de outras loteadoras: como os terrenos são grandes e ficam em áreas pouco urbanizadas, o processo para obter todas as licenças com os governos locais é lento.
Com pressa para crescer, a empresa decidiu também construir casas em loteamentos já existentes. Como explica Martini, isso reduz o processo de licenciamento de até 36 meses para apenas dois.
A nova modalidade vai se chamar Casapatio e vai trabalhar apenas com loteamentos abertos, diferentemente da operação original da Alea, que só faz condomínios fechados. Segundo Martini, a Casapatio precisa ter no mínimo de 50 lotes em cada empreendimento.
O tipo de casa que essa empresa vai construir é o mesmo da Alea, de 46 ou 47 metros quadrados, com dois quartos, mas com algumas modificações estéticas. Toda a produção se encaixa no Minha Casa, Minha Vida e as unidades, com o lote, custam entre R$ 160 mil e R$ 180 mil, a depender do teto do programa habitacional em cada cidade.
Além de prospectar loteamentos com espaços que ainda não foram vendidos, a Alea negocia entrar na fase de projeto dos loteamentos, para já pensar a área segundo suas especificidades.
Ao utilizar um loteamento que não é próprio, a Alea perde parte da rentabilidade, mas Martini diz que há outros ganhos: o retorno de caixa desse tipo de operação é de até 12 meses, mais rápido do que no modelo tradicional da marca. Isso vem a calhar em um momento no qual a Tenda tem como um de seus objetivos deixar de ser uma companhia que queima caixa - foram R$ 314,6 milhões até o terceiro trimestre de 2022. Outra vantagem é amortizar os custos fixos da fábrica em Jaguariúna, que está com capacidade ociosa.
Para os donos de loteamento, a vantagem de uma parceria com a Casapatio é conseguir vender seus lotes mais rápido, recebendo o dinheiro à vista - diferentemente do que ocorre na venda direta ao consumidor final, pontua Martini. “Muitos loteamentos demoram anos para ter adensamento de casas, mas como vendemos e construímos rápido, vamos trazer isso”, afirma. Com parte do loteamento estabelecido, o proprietário do terreno pode passar a cobrar mais pelo resto da área, por exemplo.
Para o consumidor, o diretor de operações vê como vantagem um processo mais célere para receber a casa, de no máximo 18 meses após o lançamento, importante para quem paga aluguel enquanto espera a entrega.
O primeiro projeto nesse modelo será lançado em março, em Luiz Antônio, região de Ribeirão Preto, com 96 lotes. Martini adianta que a companhia aguarda aprovação para lançar em breve em Brodowski (SP), também perto de Ribeirão Preto, e Bady Bassitt (SP), vizinha de São José do Rio Preto.
Outra mudança da Alea para este ano é um novo modelo de casa. O desenho atual das moradias exige que o telhado seja feito no canteiro, já no loteamento, enquanto as outras partes da residência, como as paredes, são montadas na fábrica.
A nova versão da moradia leva um telhado em formato de platibanda, plano, que será fabricado na planta de Jaguariúna, e consome um terço menos madeira do que o modelo atual, o que ajuda nas margens da operação. “Tiro a atividade do canteiro e levo para ambiente controlado e produtivo da fábrica”, afirma Martini.
