O instituto da Alienação Fiduciária de bens Imóveis surgiu no ordenamento jurídico brasileiro, com a edição da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Essa modalidade de garantia vem sendo muito usada no mercado imobiliário brasileiro. O referido instituto da alienação fiduciária trouxe inúmeras vantagens se comparado à tradicional hipoteca.
A alienação fiduciária se caracteriza pela transferência ao credor da propriedade do bem, ficando o devedor com a posse do imóvel. Vale observar que, na hipótese de quitação do contrato, o devedor volta a ser o proprietário do imóvel. Por outro lado, na incidência do não pagamento do débito, o credor poderá reaver a posse direta do imóvel dado em garantia, e, em seguida, promover a execução da garantia através da alienação em leilão.
Uma vez não cumprida a obrigação, o credor deverá promover a notificação pessoal do devedor, através do registro imobiliário competente, concedendo-lhe o prazo de 15 dias para pagamento da parcela vencida e as demais que vencerem no decorrer do procedimento, conforme preceitua o parágrafo 1º, do Artigo 26, da Lei 9.514/97.
Eis que surge o procedimento de consolidação do bem imóvel do devedor fiduciário, o qual tramitará extrajudicialmente, perante o registro imobiliário, regido pelos artigos 26 e 27, da Lei 9.514/97.
Tem surgido uma discussão jurídica acerca da inconstitucionalidade da alienação fiduciária de bem imóvel, sob a alegação de ferir os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório. Ao nosso ver, um grande equívoco persiste, ao se comparar o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ao processo de execução, determinado pelo Código de Processo Civil.
O advento da Lei 9.514/97 constituiu verdadeiro avanço para o mercado imobiliário brasileiro, que enfrentava as dificuldades de execução do falido instituto das hipotecas. Fomentou o mercado imobiliário e salvou o Brasil da crise financeira de 2008, que assombrou o mercado imobiliário do EUA. Neste comparativo, o sistema brasileiro de financiamento imobiliário é muito mais eficiente que o americano, e traz mais segurança ao mercado.
A declaração de inconstitucionalidade justamente de seu procedimento executório traria enorme retrocesso ao mercado imobiliário, já tão afetado pela crise nacional, que teria que buscar outros meios para garantir o acesso de todos à compra de imóveis, sem colocar em risco sua garantia de recebimento. Pior, os custos judiciais de execução de contratos de alienação fiduciária jamais foram previstos nos preços dos imóveis já negociados, e a dificuldade em sua execução certamente trará uma inadimplência oportunista.
Analisando todos os dispositivos e abrangências da Lei 9.514/97, entendemos que o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis acarretou grande inovação à execução dos contratos não cumpridos, trazendo inúmeros benefícios aos credores do mercado imobiliário sem, no entanto, reprimir o direito do devido processo legal, assim como a função social do contrato, que, por meio deste instituto, fortaleceu o mercado imobiliário brasileiro, tornando-o mais seguro, rápido e menos burocratizado.
Ademais, as garantias são estabelecidas e pactuadas, para o cumprimento das obrigações. A lei deve proteger os contratos, não podendo as garantias individuais servirem como subterfúgio para o descumprimento dos contratos válidos e contratados de forma voluntária.
