As incorporadoras que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) receberam uma boa notícia na quinta-feira (7). A Receita Federal publicou uma instrução que reduz de 4% para 1% a alíquota do RET (regime especial de tributação), que as companhias devem pagar sobre as receitas recebidas de projetos da faixa 1 do programa. São empreendimentos que atendem famílias com renda mensal de até R$ 2.640.
Chamada de RET 1, essa nova alíquota era esperada desde julho de 2023, quando foi aprovada a Lei do MCMV, que já previa o novo incentivo. O RET concentra o pagamento de imposto de renda, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
A tributação menor deve abrir espaço para ganho de margem por parte das construtoras e para deixar os empreendimentos para o público de menor renda mais viáveis.
Analistas que cobrem as incorporadoras listadas divulgaram relatórios prevendo quais empresas devem se beneficiar mais ou menos com a mudança, vista, de forma geral, como bastante positiva.
A proporção de projetos na faixa 1 varia entre as cinco principais incorporadoras listadas que atuam no MCMV. A mais exposta à esse grupo é a Tenda, que no terceiro trimestre fez 59% das suas vendas líquidas para clientes que ganham até R$ 2.640. Em seguida vem a MRV, com 35% de clientes nessa faixa.
A MRV já sinalizou que esse percentual pode subir. Em entrevista ao Valor na semana passada, o diretor-financeiro Ricardo Paixão afirmou que a parcela pode subir para até 45%, a depender de incentivos como o RET 1 e o FGTS Futuro, esse ainda a ser posto em prática.
Nesta semana, a vice-presidente de habitação da Caixa, Inês Magalhães, afirmou ao jornal “Folha de S. Paulo” que o uso do FGTS Futuro deve “ser destravado” ainda em março. A medida vai permitir que as parcelas futuras de contribuição ao fundo sejam usadas pelo trabalhador para aumentar o valor do financiamento que ele consegue obter com a Caixa. Essa medida também deve ser restrita à faixa 1 do MCMV.
Direcional, Plano&Plano e Cury têm menos exposição à faixa 1, preferindo as camadas de renda mais alta do programa. A expectativa dos analistas é que mais projetos sejam dedicados a essa faixa de renda a partir de agora.
A projeção do Itaú BBA, feita pela equipe de Daniel Gasparete, aponta para um aumento de 13% a 25% nos lucros de Tenda e MRV, até 2025, e de 0,5% a 3% para as demais companhias do programa.
Os analistas do banco esperam que as empresas comecem a se beneficiar da nova alíquota a partir de julho.
Ygor Altero e Ruan Argenton, da XP, pontuam que ainda é incerto se as vendas anteriores à publicação do regulamento serão elegíveis ao RET 1, ou se o benefício só começa a valer agora.
Gustavo Cambaúva e Elvis Credendio, do BTG Pactual, reforçam que a nova alíquota é positiva “especialmente à luz do grande aumento nos custos de construção em 2021 e 2022”. Esse aumento afetou de forma mais forte a lucratividade das construtoras do faixa 1, por terem menos margem de manobra nos preços de venda, já que a renda dos consumidores é restrita
Foto: Thomas Silva/Agência Brasil
