O forte aumento de lançamentos imobiliários para as rendas média e média-alta desde o quarto trimestre do ano passado tem se refletido no aumento da demanda das incorporadoras por terrenos - principal matéria-prima para a produção de empreendimentos - com alta de preços e condições de aquisição menos favoráveis aos compradores. No setor imobiliário, o incremento de preços de áreas é uma das razões apontadas para a esperada retomada das valorizações de preços dos imóveis.
"O bom desempenho da velocidade de venda de lançamentos tem resultado em um aquecimento da procura por terrenos", diz o presidente da rede de imobiliárias Brasil Brokers, Cláudio Hermolin. Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados, ressalta que as incorporadoras que apostam na melhora do mercado no médio prazo precisam comprar áreas agora para desenvolver empreendimentos.
Segundo o vice-presidente de incorporação e terrenos urbanos do Secovi-SP, Emílio Kallas, a melhora das expectativas, no fim do ano passado, fez com que passasse a ser mais difícil para as empresas adquirir terrenos, considerando-se prazos e parcela paga por meio de permuta. Os preços dos terrenos com perfil para desenvolvimento de projetos para as classes média e alta estão de 25% a 30% mais elevados, de acordo com Kallas. As valorizações se acentuaram desde a definição eleitoral.
Durante a divulgação dos resultados do primeiro trimestre, o presidente da Trisul, Jorge Cury, informou que proprietários de terrenos estão aceitando menos permutas como forma de pagamento e que o número de parcelas para desembolso tem sido menor. Dois terços dos projetos da Trisul são residenciais para as rendas média e média-alta nas zonas Oeste e Sul da capital paulista.
O presidente da Brasil Brokers conta que grandes incorporadoras já vinham se posicionando na aquisição de áreas, em São Paulo, desde 2017, mas a concorrência se acirrou com o aumento da demanda por parte também das empresas de médio e pequeno porte. "Antes, havia uma ou duas empresas negociando a compra de um terreno mais valorizado. Atualmente, são quatro ou cinco, movimento que não era visto desde 2013", compara Hermolin.
Segundo fonte de uma incorporadora, a concorrência aumentou também por causa de novos entrantes no setor, como fundos que estão capitalizando empresas. "A concorrência está mais acirrada, principalmente nas áreas mais nobres", diz a fonte.
Neste cenário, as propostas por terrenos estão "mais agressivas em preços e na forma de pagamento do que no período da crise", segundo o presidente Brasil Brokers, nas negociações de terrenos nos quais o lançamento e a execução das obras são mais simples. "Se o prazo entre a compra da área e o lançamento é só o de aprovação do projeto, o comprador pode ser mais agressivo", diz Hermolin.
O executivo da Brasil Brokers diz que, em São Paulo, não há impactos, na retomada do setor, da "demora da aprovação das reformas estruturantes". Já Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, que representa incorporadoras na aquisição de áreas, afirma que a demanda por terrenos continua, mas que o ritmo de fechamento de negócios diminuiu, desde o fim de março, em função de a Reforma da Previdência ainda não ter sido aprovada.
Na expectativa de uma fonte setorial, apesar de as variáveis macroeconômicas influenciarem a tomada de decisão das incorporadoras de tirarem do papel alguns projetos que ainda não estavam com data programada, este ano será melhor do que 2018 em relação ao lançamento de projetos e à compra de terrenos.
O sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados pondera que a procura por terrenos aumentou, mas que ainda há receio, por parte das incorporadoras, em relação ao preço por metro quadrado das unidades que consumidores estão dispostos a pagar em um cenário em que falta confiança devido à esperada retomada da economia ainda não ter ocorrido.
Bicalho acrescenta que a demanda aumentou em locais específicos da capital paulista, como as avenidas Rebouças e Santo Amaro, próximas a bairros nobres. Nos chamados eixos estruturantes (proximidades de metrôs e corredores de transporte público), o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor de São Paulo. "É mais fácil fechar a conta de um empreendimento em regiões com potencial construtivo alto e bom preço por metro quadrado", diz o advogado.
Segundo o vice-presidente da Nortis Incorporadora e Construtora, Daniel Terepins, nos últimos 18 meses, houve um aquecimento do mercado de terrenos, com concentração da procura nas regiões dos eixos estruturantes, mesmo que ainda haja "muita cautela" na demanda por imóveis.
De acordo com o presidente da Vitacon, Alexandre Frankel, há mais empresas avaliando terrenos, mas não o suficiente para provocar "mudanças significativas nas condições de aquisição". "Não há aumento de preços, mas o pagamento de um terreno que antes seria feito em 12 vezes, por exemplo, agora ocorre em nove vezes", diz Frankel.
Por outro lado, algumas incorporadoras com patamar de alavancagem elevado e que não têm lançado empreendimentos, mantém a estratégia de se desfazer de parte de seu estoque de áreas. É o caso da PDG Realty, que informou, na divulgação de resultados do primeiro trimestre, que continuará a vender e distratar terrenos que não se enquadram em sua estratégia, com o objetivo de reduzir a alavancagem e reforçar o caixa.
