Conhecido como "a inflação do aluguel", o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) atingiu em abril sua primeira marca negativa desde fevereiro de 2018: -2,17% no acumulado em 12 meses. Este pode ser o percentual de reajuste em contratos que vencem neste mês.
O IGP-M é usado como base para reajuste da maior parte dos contratos de aluguel e disparou na pandemia. Com a deflação, os contratos que fazem aniversário em maio corrigidos pelo índice podem ficar sem aumento. Mas sem desconto também. Devido a uma cláusula rotineira, o preço não é ajustado para baixo em caso de índice negativo.
É comum as partes determinarem o prazo de 12 meses para a atualização do aluguel. Como a lei do inquilinato não define qual índice de correção deve ser utilizado, locador e locatário com contratos que vencem neste mês podem chegar a um acordo sobre qual índice adotar para fazer o reajuste.
Segundo Larissa Gonçalves, economista do DataZAP+, na pandemia, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) foi o escolhido por ser menos sensível pela volatilidade do câmbio, garantindo para os locadores, pelo menos, o reajuste da inflação.
"Neste momento especificamente, é pouco provável, em especial para os proprietários de imóveis que não reajustaram os preços durante os anos de pandemia, que o índice seja trocado para o IGP-M, uma vez que o último está negativo", diz Larissa.
"Se analisarmos o período de três anos, entre o início da pandemia, em março 2020, e março de 2023, o IGP-M subiu 52,52%, enquanto o IPCA variou 22,79%. Portanto, em três anos, a economia foi de aproximadamente 30%, quando analisado o intervalo de três anos. O que pode ser considerada uma economia significativa", afirma Cyro Naufel, diretor institucional e de atendimento da Lopes.
"Porém, nos últimos 12 meses, o IPCA teve uma variação positiva de 4,65%, enquanto o IGP-M variou negativamente em 2,17%, resultando numa diferença entre os índices de quase 7%. Resultado razoável para um período de 12 meses."
Para os especialistas, a economia obtida pelo locatário depende muito de quando foi feita a troca de índice, e qual período de análise.
"Eu diria que ao longo do período do contrato, normalmente pelo menos 30 meses, os índices tendem a convergirem. Não existe um índice que seja sempre inferior a outro. Caso apontem alguma diferença significativa, a livre negociação entre as partes será sempre o melhor caminho para a convergência de interesses", diz Naufel.
QUAL O ÍNDICE DO SEU CONTRATO?
Uma pesquisa elaborada pelo DataZAP+ no final de 2022, aponta que 36% das pessoas com contratos vigentes não sabem como funciona o reajuste do seu aluguel. Ainda segundo o levantamento, 58% das que procuraram imóveis para locação não sabiam qual índice poderia ser aplicado em contrato.
Larissa Gonçalves afirma que variações importantes dos índices podem alterar consideravelmente o preço final do aluguel, por isso, pesquisar é fundamental.
"A escolha do índice é importante na jornada de locação. Dependendo do índice escolhido, o reajuste poderá ser maior ou menor, afetando as despesas do locatário em maior ou menor grau e impactando na continuação do acordo inicial entre o locador e locatário", diz.
Embora o IGP-M seja o mais utilizado, o proprietário e o locatário têm o direito de optar por outros índices, em comum acordo. Alguns exemplos são:
IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE
IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, calculado pelo FGV IBRE
IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE
INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE
Exemplo: Considerando um imóvel residencial alugado por R$ 1 mil em março de 2020, com reajustes até 2023. Sem contar o valor do condomínio, e os reajustes ano a ano, após 12 meses, pelos diferentes índices: IGP-M, IPCA e IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), o locatário pagaria:
Embora locatários esperem uma redução no aluguel com a queda do IGP-M, na realidade, deve haver a manutenção do valor, com a possibilidade de novas negociações.
"O contrato é um instrumento que regula todos os aspectos da correção dos valores de locação. Normalmente não há saldo retroativo. Reduções no valor também podem ser negociadas livremente entre as partes", afirma Naufel.
TIRE DÚVIDAS SOBRE A CORREÇÃO DO ALUGUEL
1) Com o IGP-M negativo, posso pedir para baixar preço do meu aluguel?
Em geral, uma cláusula no contrato de locação prevê o reajuste apenas quando o índice é positivo, mantendo o valor previamente acordado caso o índice seja negativo. Por isso, mesmo contratos que seriam atualizados em abril, quando o IGP-M chegou a -2,17% no acumulado em 12 meses, devem apenas manter os preços dos aluguéis para o próximo ciclo.
Reduções no valor e revisão do índice escolhido, porém, podem ser negociadas livremente como proprietário do imóvel.
Atenção! Todas as mudanças feitas devem constar em um aditivo de contrato.
2) Qual cálculo o locatário tem que fazer para saber o valor do reajuste?
Para saber qual será o valor do reajuste, primeiro é necessário checar o mês em que foi fechado o contrato de aluguel. Por exemplo, se o fechamento do contrato e o primeiro mês de moradia foram em maio de 2022, deve-se considerar o índice divulgado em maio de 2023, mais especificamente o valor do acumulado em 12 meses. O valor do índice multiplicado ao valor do aluguel resultará no valor que será acrescido ao aluguel.
Exemplo: para atualizar um aluguel de R$ 2.000, que vigorou até abril de 2023, multiplique pelo fator de reajuste 0,9783. O resultado é R$ 1.956,60. Este seria o valor a ser pago no final deste mês de maio ou no início de junho.
Fatores de reajuste nos últimos meses:
Contrato com aniversário em abril/2022 e pagamento em maio/2022: 1,1477
Contrato com aniversário em maio/2022 e pagamento em junho/2022: 1,1466
Contrato com aniversário em junho/2022 e pagamento em julho/2022: 1,1072
Contrato com aniversário em julho/2022 e pagamento em agosto/2022: 1,1070
Contrato com aniversário em agosto/2022 e pagamento em setembro/2022: 1,1008
Contrato com aniversário em setembro/2022 e pagamento em outubro/2022: 1,0859
Contrato com aniversário em outubro/2022 e pagamento em novembro/2022: 1,0825
Contrato com aniversário em novembro/2022 e pagamento em dezembro/2022: 1,0652
Contrato com aniversário em dezembro/2022 e pagamento em janeiro/2023: 1,0590
Contrato com aniversário em janeiro/2023 e pagamento em fevereiro/2023: 1,0545
Contrato com aniversário em fevereiro/2023 e pagamento em março/2023: 1,0379
Contrato com aniversário em março/2023 e pagamento em abril/2023: 1,0186
Contrato com aniversário em abril/2023 e pagamento em maio/2023: 1,0017
Contrato com aniversário em maio/2023 e pagamento em junho/2023: 0,9783
3) IGP-M ou IPCA? Qual índice é melhor para corrigir o aluguel?
Segundo especialistas, não existe um índice que seja sempre inferior a outro. Caso aponte alguma diferença significativa, a livre negociação entre as partes será sempre o melhor caminho para a convergência de interesses.
De modo geral, a escolha do índice ocorre na definição do contrato de locação antes da entrega das chaves. Porém, como o reajuste do valor do aluguel costuma ser feito nos ciclos de 12 meses, que é o prazo mais comum, é possível nesse caso que ambas as partes entrem em acordo para uma revisão do índice escolhido.
