As ações da Direcional subiram 4,26% ontem, a R$ 30,86, após a incorporadora ter anunciado, em fato relevante, na noite de segunda-feira (9), a assinatura de um memorando de entendimento com a gestora Riza para a venda de uma fatia minoritária de sua subsidiária Riva.
A companhia pretende negociar a venda de 7,55% a 15% da Riva, que atua uma faixa acima da Minha Casa, Minha Vida para a gestora, em uma operação que pode movimentar de R$ 200 milhões a R$ 397,5 milhões, a depender da participação a ser fechada com a casa de investimento.
Analistas destacaram que a operação pode indicar maior distribuição de dividendos da incorporadora. “Atribuímos uma alta probabilidade de que a Direcional use todo o produto da transação para aumentar sua distribuição de dividendos, dada sua alavancagem saudável e baixa demanda de capital para crescimento”, afirmaram os analistas da XP. Para a equipe do Itaú BBA, a operação pode impulsionar o rendimento de dividendos para 23% a 27%, ante os 20% previamente estimados para 2025. Os analistas do BTG Pactual previam 12% de rendimentos de dividendos, mas afirmam que a compra pode elevá-los em 4 a 8 pontos percentuais, com “uma parte disso” provavelmente se materializando “nas próximas semanas”.
Ricardo Gontijo, CEO da Direcional, diz que isso depende de decisão de conselho, mas reitera a visão de que a alavancagem da incorporadora está baixa, em 4% na relação de dívida líquida sobre patrimônio líquido. “[O valor] pode ser investido no negócio, pode ser retornado ao acionista, é decisão que o conselho vai tomar quando ocorrer a liquidação da operação”.
Daniel Lemos, CEO da Riza, explica que os 7,55% de compra já estão assegurados, por meio de investimentos de fundos de varejo da gestora. A Riza tem R$ 15 bilhões sob gestão, dos quais R$ 6 bilhões estão em fundos de investimento imobiliário. Agora, será feito um trabalho com investidores institucionais, como “family offices”, para captar o restante. “Pela repercussão positiva e pela quantidade de ligações que recebemos, estamos bem confiantes”, diz.
Enquanto a Direcional é focada em imóveis econômicos, do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), e tem um consumidor com renda média de R$ 4 mil, o comprador da Riva ganha, em média, R$ 9 mil e já compra imóveis acima do teto de R$ 350 mil do programa. Gontijo faz a ressalva de que a subsidiária é flexível: também consegue atender a famílias do MCMV, cuja renda máxima é de R$ 8 mil. A depender da localização do projeto e do público esperado, pode adaptar os prédios para enquadrá-los no programa, o que garante aos consumidores o financiamento com juros mais baixos.
Em teleconferência com analistas na manhã de ontem, Lemos não descartou a vontade de comprar uma parcela maior da Riva, que poderia chegar a 25% ou 30%, se houver demanda excedente. Ao Valor, disse que “isso não está na pauta” no momento, mas que pode ser natural: “Não dá para dizer se daqui a três meses ou dois anos”. Gontijo afirmou que não há um acordo prévio, mas que “não deveria haver nenhum tipo de restrição” a um envolvimento maior da Riza. De acordo com Lemos, o investimento da gestora deve durar no mínimo 10 anos.
No encontro com analistas, o CEO da gestora foi questionado sobre a razão de investir na Riva e não na Direcional, já listada em bolsa. Lemos afirmou que há um “potencial de aproveitamento sobre a inteligência da Direcional que talvez não seja percebido pelo mercado”, no sentido de que a subsidiária ainda tem muito a ganhar com a eficiência de operação garantida pela Direcional. “Isso vai se traduzir em resultados e rentabilidade bem acima do que analistas enxergam na Riva”, disse.
Gontijo brinca que a simbiose entre as empresas “já começa pelo nome”, e que a Riza pode auxiliar sua quase homônima a acessar operações financeiras que ajudem os consumidores a acessar crédito para as compras, em um momento de recursos da poupança mais restritos e bancos mais exigentes para liberar financiamento.
A operação estipulou um “valuation” (avaliação) de R$ 2,65 bilhões para Riva, ou 50% do valor da Direcional. A Riva foi responsável por 37% dos lançamentos, 36% das vendas e 45% do lucro líquido do grupo nos últimos 12 meses.
A Direcional tentou fazer a abertura de capital da subsidiária em 2020, mas voltou atrás. Segundo Gontijo, o mercado não tinha a mesma convicção que eles sobre o potencial da companhia. Agora, a situação é outra. “A estratégia se mostrou acertada, e fica muito menos arriscado fazer qualquer investimento na Riva”, afirma. O IPO, porém, segue descartado.
No desenho original da operação, uma primeira parcela deve ser paga até 30 de abril e uma segunda, até 30 de outubro, mas a Riza já pretende antecipar esse andamento.
