Por Ana Paula Branco
Mudanças em leis municipais e juros baixos do passado resultaram no atual "boom" de imóveis compactos em capitais brasileiras.
São apartamentos construídos em bairros centrais ou de alto custo, com metro quadrado acima de R$ 12 mil e maior oferta de serviços e lazer para os moradores.
Impulsionadas pelos financiamentos de menor custo para o cliente final, as empresas do setor apostaram em imóveis com até 40 m². Surgiram tanto opções mais luxuosas como também as voltadas a programas habitacionais. O valor final do imóvel atrai dois públicos: o que compra para morar e o investidor.
"O preço é atrativo ao comprador porque o imóvel é pequeno, essa é a mágica. Você divide uma área e tem mais pessoas pagando", diz Sylvio Pinheiro, especialista em gestão de projetos e construções.
"Se dividir por metro quadrado, vai ver que estão vendendo por um preço mais legal para eles [incorporadores]."
Para oferecer serviços como lavanderia, minimercado e armários para compras por delivery, as incorporadoras fecham parcerias com marcas, que vão ganhar dinheiro dentro do condomínio.
"Os compactos se tornaram protagonistas num cenário de juros mais baixos e de apetite imobiliário", afirma Guilherme Werner, sócio da Brain Inteligência Estratégica.
Estar próximo a estações de metrô é uma das exigências do plano diretor paulista, em vigor desde 2014, para a construção dos estúdios.
No Rio de Janeiro, bairros nobres recebem compactos desde 2018, quando o código de obras autorizou metragens menores que 40 m², sob condição de estarem a até 800 metros de uma estação de metrô.
"Em São Paulo, o movimento se intensificou no pré-pandemia, com a Selic [taxa básica de juros] a 2%, devido ao advento do Airbnb e ao plano diretor da cidade, que impulsiona produtos similares a esses", afirma Werner.
"No Rio, são produtos orientados ao mercado econômico. Em Curitiba, basicamente se restringem ao de investimentos", diz o consultor da Brain.
De acordo com levantamento da Brain feito a pedido da Folha, a participação dos compactos entre os imóveis lançados em 2022 se aproxima dos 30%. São mais de 3.700 unidades só neste primeiro trimestre. Em todo ano de 2019, foram lançados pouco mais de 13 mil estúdios.
Paulo Assis, CEO da Riva Incorporadora, diz que, além da sensação de segurança trazida pela casa própria, o imóvel é uma reserva de valor em tempos de inflação alta.
"O comprador ainda encontra taxas perto de 9%, e há imóveis enquadrados no Casa Verde e Amarela, com juros de 6,7% ao ano, muito abaixo da Selic, que está em 13,25%."
Infraestrutura Moderna
Para a incorporadora Vitacon, a "febre" é também pelo interesse na multifuncionalidade da moradia. "Vem ao encontro com um estilo de vida mais leve no dia a dia, de praticidade. Ter espaços de convivência, não simplesmente um condomínio com total infraestrutura, mas de utilidade", diz Nayara Técia, CEO da ON Brokers.
Apesar de menores, estúdios podem ser considerados imóveis de alto padrão quando oferecerem área de lazer, conectividade e serviços de hotel, como spa e concierge.
O atual plano diretor paulista permite às construtoras ter apartamentos de maior metragem e compactos em um mesmo empreendimento, e vendê-los por meio do programa de habitação popular.
"Os de 31 a 40 m², basicamente, são orientados ao Casa Verde Amarela, e ficam em bairros desejados até pela alta renda. São Paulo foi democratizada nesse sentido", diz o pesquisador Guilherme Werner.
Um dos lançamentos da You,inc, ao lado da estação de metrô Moema (zona sul), tem 30 apartamentos de 141 m² e 63 estúdios de 23 m² a 32 m² com pé direito alto.
A arquitetura focou nas características diferentes de cada metragem, com acessos exclusivos e serviços para aprimorar a experiência dos moradores, segundo Douglas Tolaine, do Perkins & Will, responsável pelo projeto.
Na Alameda Jaú, próxima ao centro financeiro de São Paulo, a Gafisa constrói um empreendimento com apartamentos de 21 m² até 498 m².
Serão 50 estúdios com projeto de decoração assinado pelo designer italiano Tonino Lamborghini, filho do fundador da marca de carros que leva o seu sobrenome.
Nas capitais litorâneas, incorporadoras e arquitetos usam a natureza como mais um atrativo dos seus estúdios para os compradores.
A Mozak vai construir na Gávea (zona sul do Rio) um empreendimento com mais de 25 mil m² de área integrada à Mata Atlântica. Entre as metragens oferecidas, estão os estúdios garden, conceito de jardim privativo. A proposta é ser um refúgio na segunda cidade mais populosa do país.
Segundo Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora, a metragem menor leva para a zona sul carioca quem não consegue pagar pelos apartamentos de mais de 60 m² na região. Mas é obrigatório ter lavanderia, bicicletário e um espaço de coworking, afirma.
Com um empreendimento em meio à mata nativa de Teresópolis (RJ) para ser entregue em 2024, Gabriel Mauad diz que os estúdios têm atraído um novo público para a capital nacional do montanhismo: aposentados.
"Há uma migração dos centros para Teresópolis por causa da qualidade de vida. Muitos compram o imóvel para morar, outros para investir. E as unidades com menos de 40 m² são as que acabam primeiro", afirma Mauad.
Os apartamentos de luxo de até 40 m² estão aquecendo também o mercado imobiliário de Recife (PE), segundo o fundador da incorporadora Haut, Thiago Monteiro.
Para o arquiteto, a nova forma de se relacionar com a casa tem feito as pessoas buscarem pela experiência que encontram em hotéis butique, com atendimento personalizado e mais acolhedor.
"Ficar em casa em um apartamento compacto é um desafio. Por isso há o foco em serviços e arquitetura convidativa, atenta aos hábitos e rotina do morador", diz Monteiro.
Seus empreendimentos de até 40 m² têm livrarias, chefes de cozinha, massagistas e pet sitter (babá de pet, em tradução literal) entre os serviços disponíveis aos moradores.
Por R$ 15 mil o metro quadrado, os estúdios têm ainda piscina aquecida na varanda e banheiro com janelas de vidro do piso ao teto.
"É o morar contemporâneo de jovens casados ou solteiros, de casais com filhos que saíram de casa e não querem ficar em apartamento grande, cheio de lembranças e que dá trabalho", diz o arquiteto.
Menor metragem para mais tempo livre
A funcionária pública aposentada Neusa Moreira Marques, 67, optou por comprar um estúdio para sua mãe, Ana Lúcia, 95, no Ipiranga (zona sul), bairro onde cresceu.
O objetivo era fugir do aluguel, mas foi a menor manutenção que um compacto exige e a área de lazer que a fizeram bater o martelo.
"Há dez anos, eu queria comprar um apartamento que tivesse suíte, três quartos e comprei. Hoje vejo que é tudo ilusão. No dia a dia, o que você faz com esse apartamento? É tudo mais caro", diz Neusa.
"Vi o estúdio e me encantei por ter só o necessário. Minha mãe vai costurar e sair para passear, tem condução de fácil acesso, facilita muito."
Segundo Vitor Del Santo, CEO da Lumy Incorporadora, as pessoas abrem mão de metro quadrado para ganhar com melhor locomoção e acesso a conveniências.
O gerente de projetos Diogo Costa, 39, apostou em um apartamento de 24 m² para poder voltar a morar em Pinheiros (zona oeste de SP), onde nasceu. A intenção dele é alugar o estúdio nos próximos anos para ter renda ou vender, se for mais favorável.
"Queria um imóvel que desse pouca manutenção e tivesse piscina e academia. Encontrei um estúdio numa rua próxima a serviços e restaurantes, mas silenciosa", diz Costa, que trabalha em home office.
(Matéria publicada em 25/06/2022)
