A Apê11 - imobiliária que cobra R$ 15 mil fixos na venda de imóveis usados independentemente do perfil da unidade - começa 2020 com a meta de comercializar o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 60 milhões no ano. A estimativa inclui a venda de usados - principal negócio da Apê11 -, e de unidades novas (lançamentos, imóveis em construção e estoques). Com atuação em algumas regiões da cidade de São Paulo, a empresa conta com 15 funcionários, incluindo os fundadores, Leonardo Azevedo e Marcelo Rosenburg, além de 16 corretores.
Segundo Azevedo, a Apê11 é a primeira imobiliária a cobrar valor fixo para a venda de imóveis usados, incluindo serviço completo - verificação se há algum impedimento significativo para o negócio na documentação da unidade e do proprietário. A plataforma Proprietário Direto também não cobra comissão, mas assinaturas de anúncios por vendedores e compradores, sem participar da intermediação.
Na largada, a Apê11 atuava nos distritos dos Jardins e da Vila Mariana, com preço médio por imóvel de R$ 850 mil. “A comissão de uma imobiliária tradicional fica em torno de R$ 50 mil, nessas áreas, enquanto o valor cobrado pela Apê11 é de R$ 15 mil”, diz Azevedo. Posteriormente, a atuação se expandiu para outras regiões da cidade, como foco em unidades a partir do padrão médio. Nos imóveis destinados à baixa renda, a cobrança de preço fixo pode não compensar para o vendedor se comparada a um percentual do valor do imóvel.
Há previsão que, até o fim deste ano, sejam investidos R$ 2 milhões - a maior parte, de recursos próprios. Os desembolsos começaram em 2019, quando as atenções se concentraram na construção da carteira de imóveis da Apê11. “Grande parte dos investimentos foi para montar a base de dados”, diz Rosenburg. As operações tiveram início em abril. No fim do ano passado, o volume captado chegou a 405 imóveis. Segundo Azevedo, o modelo adotado pela empresa tem como foco o volume de operações e se tornará sustentável à medida que o número de imóveis crescer.
Instalada em dois conjuntos comerciais da avenida Paulista, quase na esquina com a rua da Consolação, a imobiliária foi gestada durante seis meses, na residência de Azevedo, nas proximidades do metrô Vila Madalena, na zona Oeste de São Paulo. O número 11 do apartamento do fundador deu origem ao nome da empresa.
Engenheiros de computação formados pela Universidade Estadual de Campinas (Unicamp), Azevedo e Rosenburg estudaram juntos na graduação. Concluído o curso, foram estudar no Canadá e nos Estados Unidos, respectivamente. De volta ao Brasil, Azevedo fundou a empresa de prestação de serviços de tecnologia Habber Tec, da qual Rosenburg se tornou sócio cinco anos depois. Em 2016, os dois venderam as operações da empresa, onde permaneceram até setembro de 2018. Um mês depois de saírem da Habber Tec, começaram a montar a Apê11.
Inicialmente, os sócios decidiram que não desenvolveriam outra empresa de serviços de tecnologia. Buscaram, então, setores em que a tecnologia “não havia transformado o setor completamente”, segundo Rosenburg. “Há oportunidade enorme de transformação no setor imobiliário”, diz Azevedo.
Considerando que “a figura da imobiliária clássica está muito desgastada”, mas sem “acreditar” em vendas totalmente online, os sócios desenvolveram modelo com cobrança fixa pela comercialização de usados, divisão da capital paulista em “territórios”, remuneração do corretor também pela captação de imóveis e não só pela conclusão da venda, além de uso de marketing digital e divulgação em portais imobiliários.
De acordo com a oferta e demanda, um território pode ter mais de um corretor ou um profissional pode ficar responsável por mais de um deles. “O responsável por um território precisa saber qual o melhor pão de queijo da região”, ressalta Azevedo.
O Apê11 tem ferramentas de tecnologia que permitem mapear 95% dos condomínios de São Paulo, buscar unidades usadas e novas, conforme a proximidades de estações de metrô e trem, e oferecer estatísticas de tamanho dos imóveis, preço total e por metro quadrado, valores de condomínio e disponibilidade de infraestrutura de transporte, hospitais, escolas e locais de cultura, esporte e lazer no raio de um quilômetro de um ponto da capital paulista escolhido. “Queremos facilitar a busca de quem vende e quem compra um imóvel”, diz Rosenburg.
Com a cobrança de R$ 15 mil fixos pela venda de um imóvel, o proprietário pode pedir valor inferior ao que estipularia se fosse pagar um percentual do preço à empresa de corretagem, o que contribui para que haja mais liquidez.
A partir de conversas com incorporadoras, os sócios concluíram que, no segmento de novos, não seria possível utilizar esse sistema, pois as empresas têm outros contratos comerciais, e não seria possível o mesmo imóvel ser oferecido com preços diferentes. Decidiram, portanto, que iriam adotar a política comercial de cada uma delas nas vendas do mercado primário. Há um mês, a Apê11 passou a comercializar cerca de 700 empreendimentos, desenvolvidos por 70 incorporadoras.
