A capital paulista encerrou o primeiro trimestre deste ano com apenas 13,78% dos imóveis comerciais de alto padrão vazios. Trata-se da menor taxa de vacância desde 2015. Já no Rio de Janeiro, essa taxa chegou a 31,79%, impactada pela crise no setor de óleo e gás.
O levantamento foi feito pelo Sistema de Informação Imobiliária da América Latina (SiiLA Brasil), empresa que faz consultoria no mercado comercial de imóveis e, segundo o seu presidente, não reflete os efeitos da crise financeira provocada pela pandemia do novo coronavírus.
“Esses dados não refletem absolutamente nada da pandemia da Covid-19, porque ela começou na segunda quinzena de março. Tinha muita gente esperando que a taxa de vacância subisse vertiginosamente, o que não é verdade, porque o efeito da crise neste mercado é mais lento. Os contratos são muito bem amarrados, com multas muito altas, o que dificulta a devolução desses imóveis no curto prazo”, apontou o CEO da SiiLa Brasil, Giancarlo Nicastro.
Segundo o executivo, o mercado estava aquecido no período pré-pandemia. “Existia um cenário muito positivo economicamente. Estávamos passando por um momento de pouca entrega, o que levava a demanda a ocupar os imóveis já existentes”, disse.
Como exemplo, Nicastro destacou a situação do edifício corporativo Birmann 32, apelidado B32, construído na Avenida Brigadeiro Faria Lima, endereço considerado o coração do mercado financeiro de São Paulo. Avaliado em cerca de R$ 1,2 bilhão, o edifício tem entrega prevista para meados de 2020 e teve alta demanda de pré-locação algo que, segundo ele, não era visto na cidade desde 1997.
“A pré-locação significa que as empresas estavam alugando os escritórios antes do prédio ficar pronto. Isso acontece quando o mercado está superaquecido, porque a empresa tem medo de não conseguir ocupar aquele espaço”, explicou.
Segundo o executivo, a taxa de desocupação de imóveis de alto padrão na Faria Lima atualmente é de apenas 4%. Questionado sobre o surgimento de muitos anúncios de locação comercial na região, ele explicou que “há um mix grande de produtos na Faria Lima, com oferta de imóveis das classes B e C”.
Freio na pandemia
Com a chegada da pandemia, as empresas seguraram os investimentos e buscaram negociar desconto no aluguel diretamente com os proprietários dos imóveis já locados. Em alguns casos, os descontos chegam a 50% do valor da locação pelo prazo de 90 dias.
“Isso fez com que muitas empresas postergassem a devolução. Por isso a gente não está esperando uma devolução muito grande desses imóveis mesmo para o segundo trimestre do ano”, ponderou.
Para além da multa rescisória no caso de encerramento de um contrato de aluguel, Nicastro destacou que há outros custos altos para as empresas fecharem os escritórios, como a desmontagem da estrutura e mudança, além de custos jurídicos.
“Tem muita empresa esperando ver o que vai acontecer. A gente sabe que é uma crise que tem começo, meio e fim. Só não sabemos ainda quando será o meio e o fim, mas temos visto que países que já retomaram as atividades veem a economia reagir. As bolsas estão subindo, o dólar caindo. Então, qualquer atitude agora pode ser precipitada, então a gente não espera essa sangria que todo mundo está esperando”, enfatizou o executivo.
Questionado, Nicastro disse que “vai haver, sim, a devolução de imóveis por causa da crise da Covid-19”, mas a SiiLA Brasil estima que isso só deve acontecer entre o terceiro e o quarto trimestre deste ano.
“Para devolver um imóvel é preciso estar presencialmente nele, inclusive para vistoria, e ainda estamos em período de isolamento social”, ponderou.
Crise do petróleo afeta mercado carioca
O mercado de imóveis comerciais de alto padrão no Rio de Janeiro também viu a taxa de vacância cair ao longo de 2019 e encerrar o primeiro trimestre de 2020 num patamar semelhante ao que era observado em 2016. Apesar disso, ela é mais do dobro da registrado em São Paulo - o que, segundo o CEO da Siila Brasil, Giancarlo Nicastro, é explicado pela crise no setor de óleo e gás.
Segundo o levantamento da empresa, apenas três setores empresariais respondem por 50% de todos os imóveis comerciais de alto padrão: o setor financeiro, o setor público e o setor de óleo e gás. Somente este último respondia por 28,8% de todos os imóveis ocupados na capital fluminense no primeiro trimestre deste ano.
“O mercado de São Paulo é mais diversificado e consegue atender a um número maior de empresas. A chance de um setor compensar o outro é muito grande. Além disso, São Paulo tem o setor financeiro como o principal mercado, que é um setor que vinha com uma força muito grande pré-pandemia”, apontou Nicastro.
Em 2017, o G1 mostrou que a devolução de dois prédios comerciais pela Petrobras poderia elevar em cerca de 7% a taxa de vacância dos imóveis de alto padrão da cidade.
O CEO da SiiLA destacou ainda que no último ano houve, no Rio de Janeiro, um incentivo muito grande ao chamado Flight to quality - jargão usado pelo mercado imobiliário para um salto da qualidade do imóvel ocupado – na região do Porto Maravilha, o que também ajudou a conter a entrega de imóveis na pandemia.
Localizada na Zona Portuária da cidade, a região do Porto Maravilha foi altamente desenvolvida entre a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 para ser o novo centro comercial da cidade, com edifícios de altíssimo padrão.
“Para atrair inquilinos que estavam em outras regiões, em imóveis da classe B, essas empresas do Porto Maravilha ofereceram uma série de benefícios, como carência de até 10 meses para começar a pagar o aluguel, ou até o pagamento da mudança do escritório. Eram condições muito atrativas e esses benefícios constam no contrato o que implica, no caso de devolução antecipada, ao pagamento compensatório, com multas altíssimas”, destacou.
Home office não ameaça
A pandemia do coronavírus obrigou muitas empresas a adotarem o chamado home office como alternativa para manter as atividades em meio às medidas de distanciamento social. Diante disso, um levantamento feito pelo Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas (Ipea) revelou que o trabalho remoto pode vir a atingir 22,7% das ocupações no Brasil. No entanto, isso não é visto como ameaça ao mercado de imóveis comerciais.
“No meu ponto de vista, ainda existe um exagero muito grande por parte de algumas pessoas em achar que o home office vai demandar menos escritórios. A gente imagina que vai haver um modelo híbrido, em que as empresas possam flexibilizar o trabalho presencial, com rodízio de equipes nos escritórios. Mas ainda vai haver demanda por escritórios”, disse o CEO da SiiLA Brasil.
Giancarlo destacou ainda que, na Europa, já se observa a reorganização dos escritórios, que precisaram aumentar a distância entre as pessoas. “Em média, cada funcionário ocupa 7 metros quadrados. O que a gente está imaginando é que essa métrica mude para algo entre 10m² e 12 m². Ou seja, tende a haver uma demanda por espaços maiores”, sugeriu.
Ainda segundo o executivo, o fechamento de escritórios só é esperado se a economia não conseguir reagir.
“O grande motivo para as empresas fecharem é o esfriamento da economia. Se a gente conseguir recuperar a economia como teoricamente está acontecendo lá fora, o mercado de imóveis vai reaquecer. Se a economia não reagir, aí sim vai repercutir na ocupação dos escritórios”, disse.
