Vendas aquecidas, recorde de financiamentos e uma avaliação que parece um replay dos resultados de 2020. Se no ano passado o mercado imobiliário foi um dos menos impactados pela crise gerada pela pandemia da Covid-19, 2021 não deixou a desejar e se mostrou o melhor ano da história recente do setor.
As últimas pesquisas apresentadas pelas instituições que se debruçam sobre tais análises são unânimes ao apontar o crescimento nas vendas de imóveis residenciais novos. Nos dados levantados pela Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), foi registrada alta de 22,5% no número de unidades vendidas entre janeiro e setembro de 2021 no comparativo com o mesmo período do ano anterior no país, totalizando 187.952 imóveis. Se analisados os últimos 12 meses, até setembro, a alta fica na casa dos 21%, conforme aponta pesquisa da Brain Inteligência Estratégica.
Quando a lupa se volta para o mercado local, os números são ainda mais representativos, uma vez que Curitiba registrou cerca do dobro da média nacional, com acréscimo de 42,2% nas vendas nos primeiros nove meses de 2021 comparado ao igual período de 2020.
"Foi um ano extremamente positivo. O mercado imobiliário soube se posicionar de maneira forte, resiliente. A questão da habitação se tornou a prioridade das famílias dentro da pandemia e, junto com a ampliação do crédito, acelerou as decisões e a mudança do planejamento de vida", avalia Leonardo Pissetti, presidente da Ademi-PR (Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná) e diretor geral da Swell.
"Ainda não fechamos o ano, mas devemos fechá-lo com cerca de R$ 180 a R$ 200 milhões em vendas. O que para nós é um volume significativo e o nosso recorde. No ano passado, [estes números ficaram] em torno de R$ 130 e R$ 140 milhões", ilustra André Marin, diretor de incorporação da Construtora Laguna.
Oferta x demanda
E se cresceu o volume de vendas, é natural que a oferta de novos produtos também avançasse para satisfazer o apetite do consumidor, estimulado pela ainda baixa taxa de juros, especialmente durante os primeiros meses de 2021, e a oferta de crédito abundante. Entre janeiro e outubro, por exemplo, o valor financiado atingiu R$ 171,85 bilhões, registrando alta de 85,4% em relação ao igual período de 2020. Os dados são da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) e fazem referência aos recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Para tentar acompanhar este ritmo, o número de unidades lançadas pelas incorporadoras cresceu 37,6% nos primeiros nove meses do ano, segundo a Cbic, e chegou a 171.013 imóveis colocados à venda em 2021. Em Curitiba, o número de alvarás liberados para novas unidades residenciais saltou 150%, em comparação com o igual período de 2020, passando de 18 mil. É o maior volume desde os picos registrados nos anos de 2010 e 2011.
"Lançamos 12 empreendimentos em 2021, enquanto grupo, sendo dois deles em Curitiba: Quintessence e Epic. [Este último] é mais recente, apresentado em novembro, e vendeu 50% das unidades no primeiro dia", destaca Leonardo Yoshii, presidente do Grupo A.Yoshii.
E o grupo não está sozinho quando o assunto é a velocidade nas vendas. Dados da Ademi-PR apontam que do total de 4.927 unidades residenciais lançadas em 2021, até setembro, 66% já foram vendidas. A maior velocidade de vendas foi registrada nos imóveis de padrão superluxo e luxo, com valores acima de R$ 2 milhões e entre R$ 1 milhão e R$ 2 milhões, respectivamente.
Perspectivas e desafios
A partir deste cenário, as perspectivas do setor para o próximo ano são de otimismo, espacialmente quando se pensa em lançamentos e formação de land banking (banco de terrenos, em tradução livre). É o que aponta a 3ª edição do Indicador de Confiança do setor imobiliário residencial, realizada pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Deloitte, com dados referentes ao terceiro trimestre de 2021, que ouviu 51 empresas construtoras e incorporadoras.
"Temos mais de 20 empreendimentos desenvolvidos e prontos para lançar. Mas estamos olhando o mercado e suas condições para que tenhamos uma estratégia segura", conta Leonardo Yoshii. "Quando compramos terrenos, estamos pensando em quatro, cinco, seis anos para frente. Estamos bem animados para o médio e longo prazo, mas com os pés no chão, lançando o que de fato faz sentido", complementa André Marin, da Laguna, que recém-apresentou ao mercado o Ampio, no Bigorrilho, e tem um segundo lançamento programado para 2022.
E este otimismo em relação ao médio e longo prazos tem uma justificativa: o cenário de incertezas que começa a se desenhar pelo conjunto formado por inflação em alta, aumento nas taxas de desemprego e a realização das eleições em 2022, que tenderá a fazer com que o apetite dos consumidores se retraia no próximo ano.
E isso já aparece na pesquisa recente divulgada pela Brain Inteligência Estratégica, que aponta uma intenção de compra na casa dos 37% , quase 14% menor do que a registrada antes do início da pandemia (43%). Além disso, os 1,2 mil entrevistados pelo levantamento são claros ao afirmar que a inflação (39%), o desemprego (38%) e o cenário político das eleições (31%) podem interferir na decisão de compra, antes mesmo do aumento da taxa de juros para o financiamento (26%), da pandemia (19%) e do baixo crescimento econômico do país (13%). Os dados referem-se ao mês de novembro e englobam entrevistados de todas as faixas de renda.
Equilibrar a balança do preço de venda versus o custo da construção é outro dos desafios que já se coloca para o próximo ano. Em 2021, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) acumula alta de 13,46%, maior elevação para o período desde 2003 (14,24%), segundo dados da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
"Essa é a realidade. Os preços dos [insumos] vão subir e serão repassados aos poucos. Cimento, aço, madeira, a matéria-prima grossa corresponde de 50% a 70% do custo da obra, sendo um edifício superluxo ou popular. O que muda, aqui, é o acabamento fino. Teremos esse desafio pela frente", conclui Leonardo Pissetti, da Ademi-PR
