Atingida pela falta de crédito e de condições econômicas favoráveis a investimentos, a construção civil sentiu os efeitos da crise dos últimos anos no país. Para o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), com a mudança de governo e de ânimo dos compradores, a expectativa do mercado para a retomada do setor deve ocorrer a partir do segundo semestre deste ano. Presidente do Sinduscon-RS, Aquiles Dal Molin Júnior reconhece que “2018 foi um ano difícil” para diversos setores do país, apesar de leve melhora no último trimestre.
Mesmo com as dificuldades enfrentadas pela população com a redução da oferta de crédito, Dal Molin avalia que a eleição de outubro mudou a confiança dos compradores. “Houve retração do mercado em função das condições econômicas da população. O comprador não tem dinheiro suficiente ou não se sente seguro em seu emprego, não tem estabilidade financeira para assumir compromissos de longo prazo”, reforça. Conforme Dal Molin, no último trimestre houve alguns lançamentos, justamente na esperança de que as coisas melhorarem. “Melhor hora para comprar (imóveis) é agora, que os preços estão menores. A tendência é subir, pois a Bolsa de Valores já subiu e bateu recordes. Vai acontecer com os imóveis.”
Otimista em relação ao próximo período, Dal Molin garante que já há sinais de estabilidade da economia e perspectiva de elevação dos preços de imóveis nos próximos meses. Conforme o dirigente, as empresas estão “esquentando as máquinas”, investindo e pesquisando terrenos novamente. “Há consenso de que ainda é momento para comprar imóveis. Com a recuperação econômica, os imóveis vão recuperar valor e as vendas vão acontecer. Atualmente, os valores estão bastante deprimidos, mas a crise está acabando e essa depressão nos valores vai acabar também”, compara.
Projeção de crescimento - Apesar do humor renovado do mercado, Dal Molin mantém cautela sobre os investimentos no setor. “Não espero boom imobiliário, espero crescimento consistente e contínuo, com estabilidade do mercado em patamares bons.” Segundo ele, o boom imobiliário registrado no país no governo Lula se deu por uma conjunção de fatores: estabilidade econômica, pleno emprego e confiança da população para comprar. “Pessoas comprando para especular sabiam que iam vender ou fazer uso próprio. Naquela época houve demanda reprimida, muito dinheiro para investimento e a regulamentação do mercado, com segurança jurídica, especialmente na segunda gestão do governo Lula.”
Mesmo planejando melhorias para a área, Dal Molin observa que a junção desses fatores dificilmente vai se repetir a curto prazo. Entre outras características, aponta a falta de “apetite dos bancos privados” para oferecer linhas de crédito e o planejamento da Caixa Econômica Federal (CEF), que “está com valores reduzidos para o mercado imobiliário”. “Expansão do mercado imobiliário depende muito do crédito. Isso não vai nos levar a um boom imobiliário, pois as pessoas estão retomando segurança. Vai ter crescimento consistente, melhor do que boom, regular e contínuo. Esperamos que comece a acontecer a partir do segundo semestre de 2019, mas a pleno em 2020, 2021”, avalia.
Construção civel e emprego - Ao lembrar que a construção civil é o setor que mais emprega da economia, principalmente nas classes com renda mais baixa, Dal Molin afirma que o setor tem poder multiplicador e distribuidor de renda muito forte. “Construção civil gera emprego, mão de obra direta, e isso deve injetar dinheiro diretamente.” Ele destaca que, além da criação de vagas no mercado de trabalho, a construção civil mobiliza uma cadeia produtiva que envolve questões técnicas, como engenharia e arquitetura, lojas de materiais de construção e abertura de vagas para vendedores e balconistas. “Depois do imóvel pronto, tem a indústria moveleira contratando para fazer móveis. É uma cadeia muito grande e isso gera riqueza e renda”, pontua.
Ele descarta, no entanto, a repetição dos períodos de ouro em que o mercado da construção civil produzia a pleno e gerava milhares de empregos no país. “A gestão Lula para a construção civil foi boa, com o programa Minha Casa, Minha Vida. Foi um dos momentos mais promissores e áureos da construção civil, mesmo que depois o populismo tenha começado a tomar conta”, pondera.
Carro-Chefe do país - Confiante de que o governo federal vai olhar com atenção para o setor, o Sinduscon-RS projeta melhorias no que diz respeito a ações e projetos da Caixa Econômica Federal. “Nossa expectativa para o mercado imobiliário, no caso da CEF, é de melhoria. Superintendentes da Região Sul estão montando estratégias de distribuição dos financiamentos. O Paulo Guedes (ministro da Economia) sabe que construção civil é o carro-chefe do país”, assegura. Dal Molin reconhece que o setor é alavancador de desenvolvimento, mas acredita que outras medidas vão ser anunciadas após a reforma da Previdência. “Não vai ser o mesmo crédito que tinha antes, pois vai ter análise de crédito rigorosa”, sinaliza.
O elevado número de distratos (que trata dos direitos e deveres das partes em casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento) também impactou o setor. “Os distratos resfriaram muito (setor da construção civil) no último ano, pois algumas empresas tinham retorno de imóveis de 40%. Mas ocorria de vender imóvel, receber dinheiro e, em seguida, ter que devolver dinheiro (aos compradores). Houve muita dificuldade em função disso”, observa.
Uma lei aprovada no final de dezembro do ano passado regulamentou o distrato imobiliário. Entre outras coisas, a nova lei determina que os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação (aquele no qual o terreno é separado do patrimônio do incorporador) terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores será feita apenas depois de 30 dias da emissão do “habite-se”.
O ano da “despiora” - Coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ana Maria Castelo explica que o país encerrou, no ano passado, um ciclo de cinco anos de retração econômica. “Definiria 2018 com um termo que temos utilizado, ‘despiora’, ainda que as estatísticas consolidadas de 2018, para quem avaliar detalhadamente, apresentem números ruins.” Embora os dados de 2018 ainda estejam abaixo do esperado, ela observa que o empresariado percebe que o pior ficou para trás Conforme a economista, empresários da construção civil mantiveram atividades abaixo das registradas em épocas de boom imobiliário. “Empresários ainda acusaram atividade muito aquém do auge do ciclo de 2013, em uma percepção que se traduz como pessimista. Mas claramente existe uma evolução, indicando que a atividade está melhorando, ‘despiorando’. Ainda não chegou àquele patamar produtivo. Estamos naquela fase em que o nadador está procurando a superfície, mas ainda não alcançou”, compara.
A especialista, que presta assessoria técnica e realiza estudos sobre o tema, ressalta que o bom desempenho das vendas dos imóveis do Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi fundamental para a manutenção dos números positivos do setor. “O mercado imobiliário foi onde se observou mais claramente sinais de mudança dos ventos para construção. Houve melhora nos lançamentos, que cresceram significativamente, com alta bem expressiva em lançamentos consolidados dos MAP (empreendimentos de alto e médio padrão) e MCMV”, afirma, acrescentando que dados do IBGE devem apontar queda superior a 2% no setor da construção civil em 2018.
Minha Casa Minha Vida puxou o mercado - Mesmo com a sensível melhora do setor, Ana Maria reforça que alguns desafios se impõem nos próximos anos. “A 'despiora' vai se traduzir em melhora? Essa é a grande questão. Há expectativa de empresários a partir desse clima de mais confiança. Existe esse efeito lua de mel com a mudança de governo. Na construção, particularmente, se observou que quem puxou mercado imobiliário foi o MCMV. E isso preocupa empresários”, observa. “Há muitas dúvidas e incertezas, ao menos por enquanto”, completa.
A falta de clareza do rumo econômico do governo federal também preocupa o setor. “O novo governo não tem sinalizações muito concretas do que vai acontecer com o programa MCMV”, aponta. Ana Maria acrescenta que pesquisas realizadas em janeiro mostraram pequena queda dos segmentos imobiliários e das empresas que trabalham com MCMV. Apesar disso, confia em bons resultados este ano. “O que foi contratado no ano passado pelo programa vai acontecer em 2019, vamos ter um bom ano para o segmento em 2019. A grande questão é a continuidade do programa.”
Embora a expectativa seja positiva, a economista reconhece que o desempenho da construção civil ficará distante dos obtidos no período de 2007 a 2013, quando o setor viveu o chamado boom imobiliário. “Havia demanda reprimida, crédito imobiliário de menos de 2% para 10%, com o MCMV. Houve uma série de mudanças que impulsionaram uma atividade muito forte. Hoje temos outro quadro, é pouco provável que o MCMV alcance a pujança de 2010. Não há recursos para isso”, garante. Conforme Ana Maria, outro fator que impede o crescimento do mercado imobiliário é um endividamento maior das famílias.
A economista acredita, no entanto, que o setor deve voltar a crescer a longo prazo. “O perfil da demanda vai depender do contexto da economia, com um perfil melhor de renda. Se não tiver crescimento econômico, não conseguir (implementar) uma agenda de reformas com famílias de menor poder aquisitivo, é pouco provável que o quadro se reproduza, embora tenha demanda”, observa. Ela explica que houve crescimento elevado de 2007 a 2013, o que resultou em falta de mão de obra qualificada. “Houve um apagão, com falta de capacidade de atender clientes em um período tão curto. É melhor ter crescimento menor e sustentável”, avalia.
Para Ana Maria, as mudanças positivas para o setor da construção devem ocorrer já este ano. A confiança na retomada do crescimento é baseada nos números de empregos no segmento de engenharia e arquitetura gerados no final do ano passado. “Notamos que terminou em alta e isso demonstra essa preparação em termos de lançamentos e vendas e uma expectativa de movimento no setor, com a criação de empregos diretos”, projeta. De acordo com a economista, a sinalização do mercado imobiliário vai repercutir no mercado de trabalho. “Existe expectativa muito grande em relação à infraestrutura. Mesmo que aposte nessas promessas com reformas microeconômicas, o ciclo da infraestrutura é muito mais longo.”
'Não ter piorado já pode ser comemorado' - Um dos setores mais impactados pela crise econômica que atingiu o país nos últimos anos, o mercado imobiliário atravessou 2018 com relativa tranquilidade. Pelo menos é o que aponta levantamento do Sindicato da Habitação do RS (Secovi/RS). Com 29 mil escrituras de venda registradas nos últimos 12 meses (dados contabilizados até novembro), o setor manteve-se estável em relação ao mesmo período do ano anterior.
Presidente do Secovi/RS, Moacyr Schukster destaca que o sindicato chegou a registrar 37 mil escrituras em períodos em que a economia brasileira apresentava taxas de crescimento robustas. “Só o fato de não ter piorado já pode ser comemorado.” Mesmo com a estabilidade, Schukster calcula que nos últimos cinco anos houve redução de 19% nos negócios feitos (escrituras feitas). “O ano de 2018 foi igual a 2017, com movimento praticamente igual ao ano anterior. Não piorou, se manteve estável”, alerta.
Schukster alerta que o mercado imobiliário precisou se adequar à crise, o que significa que as construtoras ajustaram seus lançamentos à demanda existente. Conforme o dirigente, “81% dos negócios imobiliários continuaram sendo feitos”, apesar de crise. Além disso, na hora de negociar, muitos proprietários estão dispostos a fazer concessões. “Locações continuam sendo feitas normalmente, mas aumentou a quantidade ofertada para locação. Ano de 2018 é um ano que se manteve estável, houve ajustamento aos fundamentos da economia”, pontua.
Se por um lado o desaquecimento econômico do país prejudicou o mercado imobiliário, por outro favoreceu compradores e inquilinos, que puderam escolher bem e ter um aluguel razoável em função do aumento das ofertas de imóveis. “O preço da locação também sofreu com a crise. O que a gente viu no nosso departamento de pesquisa foi que o imóvel não aumentou de preço nos últimos anos. Nominalmente ficou estável, a inflação não foi incorporada.”
Apesar de acreditar na melhoria da economia, Schukster evita fazer projeções a longo prazo e aposta na manutenção das linhas de crédito do governo federal para financiamentos. “Não acredito em boom imobiliário neste primeiro ano. Para ter isso é preciso ter renda, emprego e financiamento. Diria que 2019, até julho, vai ser um ano de trabalho, mas nada de ousadias”, afirma. “O tripé renda, emprego e financiamento tem que continuar sendo muito bem controlado, porque é isso que vai mostrar a recuperação do setor. O setor é uma alavanca muito boa para a economia.”
Schukster adianta que a manutenção dos financiamentos e de empregos poderiam movimentar a economia. “Se (o governo federal) resolver alocar muito dinheiro no financiamento de imóveis, pode dar alento a negócios imobiliários e ter recuperação expressiva, com circulação de dinheiro via venda de imóveis usados.” Em contrapartida, as medidas da equipe econômica ainda precisam ser detalhadas. “É uma incógnita o investimento para infraestrutura, estradas, linhas férreas, cabotagem e uma série de outras coisas. Isso dá emprego, movimenta economia, mas vai ter dinheiro para fazer isso?”
Déficit fiscal - Entre os problemas apontados pelo Secovi/RS estão as contas do governo federal, que fechou o ano com déficit fiscal de R$ 129 bilhões. Sem recursos sobrando em caixa, Schukster questiona se o novo governo estará disposto a buscar linhas externas de financiamento. “Ainda não se sabe quais são os planos e projetos do novo governo. E especialmente não sabemos como o novo Congresso vai se comportar. Estamos em uma fase onde a gente está olhando para o horizonte muito próximo. Para mais distante está nebuloso, não podemos fazer qualquer prognóstico”, avalia.
Em função dos últimos tombos da economia brasileira, a expectativa por dias melhores vem acompanhada de uma dose de comedimento. “Em qualquer regime que se faça para baixar peso, as coisas pioram um pouco antes de melhorar. Não sei se teremos no primeiro semestre algum alento que possa mostrar revigoramento da economia. De qualquer forma, o que temos que esperar é que o governo não corte financiamentos e empregos continuem sendo salvos. Em 2018 houve pouca recuperação”, compara.
Investimento - Para Schukster, a compra de um imóvel, para morar ou alugar, continua sendo um dos investimentos mais seguros. “O imóvel, mostra a história, é muito bom investimento. Passa tempo, modificam-se as moedas, existem crises, mas o imóvel é sempre uma grande reserva de valor”, garante. E destaca que, em Porto Alegre, o Centro Histórico é uma região tradicional. “Há maior oferta de imóvel usado para locação e venda, com rotação muito grande. As pessoas começam pelo centro e arranjam um apartamento pequeno. Depois casam, querem um apartamento maior e vão para o bairro com filhos. O Centro se renova e renova a população.”
Na Capital, a tendência é que as construções avancem a bairros menos tradicionais, uma vez que as regiões mais nobres, como Bela Vista e Três Figueiras, não têm mais terrenos. A alternativa é descobrir outros lugares, como a Zona Sul, em condomínios horizontais. “Novos empreendimentos em zonas afastadas acabam levantando o preço médio, até porque se fizer boa observação, são bairros autossuficientes, com grandes supermercados, restaurantes”, conclui.
Vendas aumentaram - Levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) referente às vendas de imóveis no país projeta cenário econômico mais otimista em relação aos últimos anos. Conforme os Indicadores Abrainc/Fipe do Mercado Imobiliário, o balanço parcial de 2018 aponta que lançamentos e vendas de imóveis novos totalizaram, respectivamente, 89.642 e 104.590 unidades, até novembro. Os dados representam aumento de 30,3% nos lançamentos e 6,6% no volume de vendas de imóveis novos em relação ao mesmo período do ano passado.
As vendas de imóveis novos somaram 115.876 unidades nos últimos 12 meses (de novembro de 2017 a novembro de 2018) – alta de 7,4% frente aos 12 meses precedentes. O programa Minha Casa Minha Vida foi o principal responsável pelo saldo positivo da venda imóveis, acumulando 16,2% nas vendas nos últimos 12 meses. No mesmo período, houve retração de 6% na venda de imóveis de Médio e Alto Padrão (MAP).
Desenvolvido e calculado pela Fipe em parceria com a Abrainc – com base em informações das incorporadoras associadas –, o estudo aponta que os lançamentos residenciais de MAP, na comparação com mesmo período de 2017, registraram elevação de 53,9% (em volume). Além disso, revela o bom desempenho do MCMV, alta de 23,5% nos lançamentos e de 14,7% nas vendas.
Distratos - Responsável por Assuntos Econômicos, Gestão Administrativa e Marketing da Abrainc, Renato Lomonaco destaca que a aprovação da lei que regulamentou os distratos é um marco para a construção civil. Para ele, a mudança pode representar a retomada do crescimento das vendas e lançamentos de imóveis. “As vendas dos imóveis residenciais de médio e alto padrão sofreram com a insegurança jurídica e os distratos atingiram mais de 40%. Isso tudo inibiu muito o mercado, além da questão econômica.”
Apesar de acreditar em dias melhores para o setor, com crescimento de pelo menos 20% das vendas dos imóveis MAP para este ano, Lomonaco ressalta que o carro-chefe do setor é o MCMV, que representa 70% das vendas no país. “Esperamos a continuidade do programa, que é muito importante, pois já gerou 5,5 milhões de residências e R$ 460 bilhões em financiamentos.” Com relação aos últimos 12 meses, os empreendimentos MAP representaram 23,3% das unidades residenciais lançadas e 29,5% das unidades vendidas. O MCMV, responsável pela maior parte dos lançamentos (76,7%) e vendas (70,5%) nos últimos 12 meses, registrou alta de 23,9% no volume de unidades lançadas no período, resultado superior ao avanço das vendas de imóveis novos do segmento (16,2%).
O especialista reforça que o MCMV sustentou o crescimento das vendas de imóveis no ano passado, considerando os dados até novembro. “A manutenção do programa pode gerar 2,4 milhões de empregos por ano, o que costuma ser importante para o desenvolvimento”, explica. Mesmo com incertezas quanto ao planejamento da nova equipe econômica para o setor, Lomonaco espera que a Caixa Econômica Federal (CEF) mantenha as linhas de créditos para financiamentos imobiliários.
Em nota, a CEF informou que a direção da instituição não permitiu repassar dados sobre os números da oferta de crédito imobiliário em 2018. Conforme a assessoria da CEF no Rio Grande do Sul, os dados devem ser apresentados no final de março por orientação da nova política de divulgação do banco. Ano passado, a CEF anunciou medidas para estimular a compra de imóveis. No último comunicado, em setembro, determinou a redução de 0,75 ponto percentual das taxas de juros do crédito imobiliário para aquisição de imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário, desde que a avaliação do imóvel seja de até R$ 1,5 milhão. Em julho, a CEF havia anunciado a redução das taxas de juros do crédito imobiliário para Produção Pessoa Jurídica.
