O fundo de investimento imobiliário VBI Prime Properties fez história neste mês ao levantar, em plena crise, R$ 972 milhões em sua abertura de capital na Bolsa (IPO, na sigla em inglês), uma das maiores já registradas no setor. Agora, porém, o veículo de investimentos terá pela frente um teste para sua estratégia de negócios.
Os recursos do IPO serão usados na compra de dois edifícios corporativos que pertencem a veículos controlados pela casa de investimentos imobiliários VBI Real Estate, que também é a gestora do VBI Prime Properties. Ou seja, a casa é compradora e vendedora no mesmo negócio, situação de conflito de interesse pelas regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Além disso, o BTG também está nas duas pontas, como administrador de fundos dos dois lados do negócio.
Está prevista para agosto a assembleia com os cotistas do fundo VBI Prime Properties na qual serão submetidas a votação a proposta de comercialização dos imóveis e a pacificação de eventuais conflitos de interesse. Para o sinal verde será necessário aval de cotistas detentores de pelo menos 25% do fundo.
Quem colocou dinheiro no IPO já estava avisado sobre o potencial conflito de interesse, descrito no prospecto da emissão de cotas. Por isso, a expectativa é que não sejam levantadas barreiras para a confirmação dos negócios. O valor dos imóveis foi apurado por meio de laudo técnico, que será usado como referência para a transação.
O potencial conflito entrou no radar do setor depois do caso envolvendo o fundo TB Office no fim do ano passado. Na época, a Hedge Investments propôs a compra do Tower Bridge Corporate por um valor quase 10% abaixo do apontado no laudo de avaliação. A Hedge também era cotista do fundo, ou seja, estava na ponta compradora e vendedora. O negócio não foi para frente.
No VBI Prime, do total de recursos captados pelo IPO, R$ 410 milhões vão para a compra do edifício Park Tower, na Av. Brigadeiro Luis Antonio e ocupado pela Prevent Senior. outros R$ 340,5 milhões vão para a aquisição de metade do prédio FL 4440, na Faria Lima, que tem como inquilinos o UBS e o China Construction Bank, entre outros. Ambos estão 100% alugados. Fora os custos do IPO, sobram ainda cerca de R$ 150 milhões que serão usados na compra de participação em outro prédio classe A, numa operação que pode ser fechada ainda este ano.
Os investidores institucionais ficaram com 55% do volume total de cotas emitidas. Algumas das maiores fatias foram arrematadas pela Funcesp, fundação das empresas elétricas de São Paulo, e por fundo gerido pela casa de investimentos Navi Capital. Já os 45% restantes ficaram com o varejo, pulverizados entre mais de 6 mil CPFs. A oferta teve o Itaú BBA como coordenador líder, e a XP e o Banco Safra como coordenadores contratados. As cotas do VBI Prime Properties começarão a ser negociadas na bolsa a partir desta quarta-feira, 29.
