O volume de aquisições de ativos imobiliários, com destaque para escritórios e galpões, tende a crescer neste ano. A expectativa de movimento maior resulta da percepção de que os preços podem estar perto do patamar mais baixo e pela redução da taxa de juros, que contribui para tornar o investimento em aluguel mais interessante e para a captação de recursos a taxas mais baixas.
Empresas de propriedades comerciais e gestoras de fundos de private equity são os principais compradores potenciais. Comenta-se que fundos de pensão podem se desfazer de ativos, além de companhias de renda que queiram reciclar portfólio ou necessitem de liquidez, e pessoas físicas.
A Hemisfério Sul Investimentos (HSI), por exemplo, já divulgou que pode desembolsar até R$ 1,5 bilhão em ativos imobiliários, neste ano, com concentração das compras no primeiro semestre.
Existe expectativa, no mercado, que Brookfield e Blackstone, que fizeram aquisições, nos últimos anos, também busquem ativos. Espera-se que a BR Properties vá às compras para recompor seu portfólio. Em 2014, a companhia vendeu seus galpões para a Global Logistic Properties (GLP) por R$ 3,18 bilhões e, no ano seguinte, comercializou mais de R$ 3 bilhões para Brookfield e Blackstone.
Segundo fonte, a BR Properties está em fase de due dilligence (auditoria de dados) para aquisição de ativos da Previ em São Paulo e no Rio de Janeiro. Trata-se do Condomínio Centenário Plaza - conhecido como Robocop -, o prédio ao lado - ocupado pela Claro - e a fatia da Previ no Condomínio São Luiz, todos na zona Sul da capital paulista. No Rio de Janeiro, a BR Properties está comprando o Passeio Corporate. Procurada, a BR Properties informou que não comenta rumores de mercado.
Nesta semana, a Cyrela Commercial Properties (CCP) divulgou acordos com o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) e a Prologis referente à negociação de fatias em escritórios comerciais e galpões. A CCP transferiu ao fundo canadense 33% de sociedades detentoras de seus escritórios. Juntos, CCP e CPPIB vão investir até US$ 400 milhões em joint ventures em escritórios. A CCP recebeu do CPPIB participações que o fundo possuía no portfólio de galpões, no qual a empresa de propriedades comerciais tem 25%. Ao fim da operação, a CCP vai vender à Prologis metade do que terá em galpões após o negócio com a CPPIB. A CCP é sócia da Prologis na Prologis CCP.
Fonte de uma consultoria de mercado conta ter sido solicitada por fundos estrangeiros para busca de imóveis para aquisições. Já o diretor da Engebanc Real Estate, Marcelo Costa Santos, conta que há pessoas físicas com intenção de comprar lajes corporativas, o que não ocorria há oito meses.
Em 2016, havia expectativa que mais operações de compra e venda seriam realizadas do que de fato ocorreu. Investidores esperavam que, em um ambiente de crise, imóveis, principalmente de escritórios, tivessem desvalorização acentuada. Mas o baixo nível de endividamento dos proprietários freou a queda dos valores, e houve descasamento entre expectativas de vendedores e compradores.
Segundo um executivo do setor, os dois lados terão de ceder neste ano, depois de não terem chegado a termo comum em 2016. Santos, da Engebanc, avalia que compradores estão dispostos a pagar mais em decorrência da queda da Selic e da sinalização que haverá novos cortes. Isso não significa, de acordo com Santos, alta de preços, mas aproximação dos valores pedidos. Os ativos terão aumento, no entendimento dele, quando a taxa de juros chegar a 10%, e investidores tiverem percepção da "real necessidade de diversificação".
No mercado, há expectativa que os valores de locação possam subir a partir de 2018, o que tende a se refletir no preço de compra e venda dos imóveis. A percepção é que é preciso aproveitar os últimos meses antes de a economia começar a reagir, com consequente elevação dos valores dos ativos.
Os preços de locação tendem a ficar estáveis ou ter variação próxima à inflação em 2017, na avaliação de outro executivo. Tanto no segmento de escritórios quanto no de galpões, os últimos anos foram marcados por desequilíbrio entre oferta e demanda, com crescimento da vacância e redução dos valores de aluguel. Santos ressalta que a ocupação não é homogênea. No segmento de galpões, por exemplo, a vacância é de 60%, em Sorocaba, segundo ele, mas na região do ABC paulista, não há.
A vacância dos ativos da Ático Imobiliário aumentou de 7% para 44% em 2016, segundo o diretor da gestora de fundos, Mauro Abranches. A vacância de lajes corporativas ficou em 60%, enquanto a de galpões - principal segmento de atuação da Ático - foi de 30%. O foco é o Estado do Rio de Janeiro, mas há ativos em São Paulo. Segundo Abranches, a vacância resultou da piora da economia do Rio de Janeiro, com a crise do segmento de óleo e gás. A Ático monitora potenciais aquisições, mas tem focado as atenções na ocupação de seus ativos. A preferência é comprar imóveis já ocupados.
