De acordo com o monitoramento da empresa de pesquisa imobiliária Buildings, deverão ser entregues, em 2019, somente 100 mil m² de espaço para locação no mercado imobiliário corporativo na cidade de São Paulo; e para 2020 a previsão de entrega é de 229 mil m². Com aproximadamente 10,9 milhões de metros quadrados de estoque total no mercadoimobiliário corporativo, atualmente, a capital paulista possui aproximadamente apenas 539 mil m² em construção, o que representa apenas 4,9% do mercado existente.
Com muito espaço vago na cidade e pouca previsão de ocupação por conta dos últimos anos de crise econômica, não fazia sentido construir prédios novos. Até 2018, o excesso de espaços vagos fez com que o mercado se adaptasse a favor do inquilino, com maiores ofertas e negociações favoráveis para preço de locação para os ocupantes.
Porém, a Buildings Pesquisa Imobiliária acredita que esse cenário deve mudar nos próximos dois anos. A empresa de pesquisa imobiliária já identifica um movimento de aumento de preço pedido e pouca oferta em regiões primárias do mercado imobiliário – bairros onde as empresas preferem estar. A região da Vila Olímpia, por exemplo, em 2017 apresentava 15% de vacância e o preço pedido chegou a R$ 91 o m²; já em 2018, com a vacância em 4,9%, o preço pedido está em R$ 106 por m². O mesmo acontece na região da Faria Lima e Itaim, que em 2017 registrou 22% de vacância e preço pedido R$ 123 m², mas que em 2018 apresenta 9,98% de vacância e média de preço pedido a R$ 133 o m².
Para 2019, a previsão é de que sejam entregues 24 mil m² na região primária da capital, e em 2020 há a previsão de entrega do edifício Birmann 32, com 52 mil m². A partir de então, a atividade construtiva nas regiões primárias deve ser menor do que em bairros que possuem mais espaço para crescer e que são, consequentemente, mais baratos para locação.
A baixa oferta de espaços vagos nas regiões primárias, especialmente para empresas que precisam de grandes metragens para se instalarem, deverá impactar diretamente nos dados atuais: a tendência é que, com a diminuição de oferta pela falta de espaço, os preços aumentem , tanto para as novas locações, quanto nas renovações. “Atualmente, regiões como Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia já estão em uma fase de equilíbrio, sendo que nos próximos trimestres, com a contínua redução de vacância, devemos ter até o final de 2019 e começo de 2020 um mercado pró-proprietário nessas localidades”, explica Fernando Didziakas, sócio da Buildings.
Reações - Como alternativa à situação mais competitiva nas regiões primárias, a tendência do setor construtivo é de que o mercado cresça para as outras regiões de São Paulo, como Chucri Zaidan, Chácara Santo Antônio e Marginal Pinheiros, porém, as regiões primárias sempre serão os bairros com maior foco, principalmente enquanto houver espaço com potencial construtivo.
Os empreendedores também já perceberam que, com os registros de atividade construtiva baixa e tais projeções de entrega, aliados ao aceno de melhora da economia, o cenário pode ficar mais favorável para a retomada da construção. Com essa percepção, muitos projetos que estavam parados já retornaram às obras, e novos projetos também estão em desenvolvimento.
Diante desse cenário, a Buildings analisa que os proprietários e empreendedores deverão estar atentos principalmente às regiões com maior potencial comercial, vinculado à disposição de espaço construtivo – afinal, não adianta construir em um lugar onde as empresas não querem estar. “Ainda existem oportunidades de construção em regiões importantes, ainda que poucas. Além disso, a opção de retrofits ganha muita força, sendo uma excelente alternativa para os grandes investidores, principalmente para aqueles que esperam continuar apostando nas regiões primárias”, explica Didziakas.
Quanto aos inquilinos, a Buildings diz que esses devem estar atentos às oportunidades que ainda existem nas regiões consideradas preferidas, já que a onda pró-inquilino, que permaneceu até o momento, tende a diminuir nos próximos anos, ainda mais diante dos diversos contratos que deverão ser renovados já no ano de 2019, e que foram firmados em 2013/14 com muitos descontos, carências, allowances, etc. Existe ainda a possibilidade de um movimento de “flight-to-price” (mudança para melhores preços), e o mercado também pode beneficiar os inquilinos durante o ano de 2019. É bom lembrar ainda que, com o grande aumento das empresas gigantes de coworking, cada vez mais inquilinos devem avaliar se não vale a pena ocupar um ou mais andares nesse novo tipo de espaço imobiliário comercial compartilhado.
