Chiara Quintão
As primeiras prévias operacionais divulgadas pelas incorporadoras de capital aberto mostram que os lançamentos de projetos direcionados para a baixa renda - enquadrados nas regras de financiamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) - e de loteamentos subiram 20% no primeiro trimestre em relação ao mesmo período do ano passado.
Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, Gafisa, MRV Engenharia e Rodobens Negócios Imobiliários lançaram um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 1,527 bilhão, considerando-se apenas a parte própria das empresas nos projetos. Apesar da alta expressiva, o valor ainda está abaixo da média histórica desde a leva de ofertas iniciais de ações (IPOs) do setor em meados dos anos 2000. A base de comparação com 2015 também é fraca. Nos três primeiros meses de 2015, por exemplo, Even e Rodobens não fizeram lançamentos.
O destaque foi a MRV maior operadora do programa Minha Casa, Minha Vida que lançou R$ 973 milhões em projetos imobiliários no primeiro trimestre, expansão de 3,8%. Para efeito de comparação, os lançamentos da MRV do período superaram a totalidade dos projetos apresentados, individualmente, por quase todas as incorporadoras de capital aberto no acumulado do ano passado, com exceção da própria companhia, da Cyrela e da Gafisa.
Os segmentos financiados com recursos do FGTS não sofreram restrições como as dos demais há quase um ano. As faixas 2 e 3 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida utilizam recursos dessa fonte. No trimestre, todos os produtos apresentados pela MRV se enquadraram no financiamento pelo FGTS, e as vendas de produtos do segmento chegaram a 93% do total da incorporadora.
Ainda assim, as vendas contratadas brutas da MRV caíram 9,8%, no trimestre, para R$ 1,234 bilhão. A companhia comercializa imóveis no formato de venda simultânea (SICAQ/SAC), em que os compradores precisam ser aprovados pelos bancos na assinatura dos contratos. Em janeiro, na transição do Minha Casa 2 para a terceira etapa do programa habitacional, houve problemas nos repasses para do Banco do Brasil, o que teve impacto negativo sobre as vendas, segundo o co-presidente da MRV, Rafael Menin. Os repasses para o banco já estão regularizados.
O preço médio por unidade vendida pela MRV foi de R$ 159 mil, valor 4,7% superior ao do primeiro trimestre de 2015. A velocidade de comercialização medida pelo indicador vendas sobre oferta (VSO) ficou em 18%, a menor dos últimos três anos. O Estado de São Paulo respondeu por 44% das vendas brutas da incorporadora.
De acordo com Menin, os lançamentos, as vendas e os repasses da MRV no segundo trimestre vão superar os dos três primeiros meses do ano. "Em 2016, vamos lançar um pouco a mais do que no ano passado", diz o executivo. Ele reiterou que, há dois anos, a companhia tem ganhado participação de mercado em capitais e cidades de grande porte.
A MRV mantém seu foco de incorporação no segmento econômico e dá prioridade a cidades nas quais houve aumento do teto do financiamento pelo programa habitacional, ou onde considera que o estoque está abaixo do potencial. A incorporadora informou também geração de caixa estimada de R$ 176 milhões no trimestre.
Os lançamentos da Direcional nas faixas 2 e 3 do programa cresceram 125%, no trimestre, para R$ 101 milhões, e a empresa apresentou nova fase de projeto para a média-renda. Já a Tenda, braço de baixa renda da Gafisa, lançou R$ 228,54 milhões, com queda de 4% na comparação anual.
Das cinco incorporadoras que divulgaram prévias, MRV e Even tiveram loteamentos entre os projetos e Rodobens lançou apenas no segmento. O tíquete-médio de lotes é, em geral, menor do que o de apartamentos. Além disso, a venda de lotes já não contava com crédito bancário, o que na prática, significa que não houve piora do financiamento do segmento.
No trimestre de dezembro de 2015 a fevereiro deste ano, os lançamentos de imóveis de 19 incorporadoras caíram 8,6%, na comparação anual, para 16.752 unidades, conforme o índice Abrainc-Fipe. O indicador foi desenvolvido pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). No acumulado dos dois primeiros meses de 2016, foram lançadas 4.638 unidades, com expansão de 11% em relação a um ano antes.
Entre dezembro e fevereiro, as vendas caíram 18,9% ante a média móvel anterior, para 22.362 unidades. A comercialização caiu 17% no primeiro bimestre, para 12.656 unidades. As entregas tiveram retração de 27,2% na comparação anual, para 30.313 unidades. De dezembro a fevereiro, os distratos somaram 11.005 unidades.
Analistas destacam que os números das incorporadoras que atuam na média e alta rendas devem anular essa alta de 20%.
