O Banco Central prepara uma proposta de mudança na legislação para permitir que um mesmo imóvel seja dado em garantia em mais de um financiamento, por instituições financeiras diferentes e prazos diversos. A taxa de juros desse empréstimos deve ser, inclusive, mais barata que a do empréstimo consignado, no qual a garantia é o salário do trabalhador.
Esse tipo de crédito é comum em vários países, mas no Brasil o imóvel quitado só pode garantir um único empréstimo. Ainda assim, essa modalidade de crédito, chamada pelos bancos de “home equity”, é de difícil acesso e o estoque de concessão não passa de R$ 10 bilhões. Em entrevista ao Estado, o diretor de regulação do Banco Central, Otávio Damaso, antecipa pela primeira vez os planos da instituição para viabilizar a garantia “guarda-chuva”, como está sendo apelidada, com uso do imóvel.
Segundo ele, o avanço dessa modalidade de crédito faz parte da agenda do BC que pretende fomentar o crédito imobiliário no atual cenário de juros, que estão em patamares historicamente baixos. Por trás dessa estratégia, está a necessidade de dinamizar a atividade econômica ainda em lenta recuperação. “O cenário macroeconômico não poderia ser mais propício para isso”, afirma.
Pelos cálculos do BC, a nova modalidade tem potencial de elevar o volume de concessões e reduzir as taxas de juros no mercado de crédito. Em um cenário conservador, o BC estima que um valor bruto de R$ 500 bilhões pode ser injetado no mercado de crédito no longo prazo.
“É um uso eficiente de garantia que o brasileiro aciona pouco”, diz Damaso. Ele explica que, como a garantia é real, o financiamento é mais barato. “Ele se equipara, em muitos casos, ao financiamento imobiliário”, ressalta o diretor. O crédito imobiliário tem os prazos mais longos e os juros mais baratos do mercado.
Damaso explica que, com a garantia “guarda-chuva”, haverá mais competição entre as instituições pela concessão do financiamento. Hoje, essa garantia é dada somente ao banco que fez o primeiro financiamento. Se o cliente tiver interesse em ampliar o crédito com base na garantia do seu imóvel, o banco que deu o empréstimo tem mais poder para negociar a nova taxa.
Para viabilizar a ampliação do home equity no Brasil, o BC terá que fazer uma mudança na alienação fiduciária com garantia. Hoje, a legislação da alienação fiduciária não permite a garantia em mais de uma operação.
Desafio
Para Damaso, o desafio para o BC é fazer com que essa garantia possa servir para várias instituições financeiras. É como se a garantia do imóvel fosse fatiada. Em vez de uma única dívida, serão várias delas, atreladas a uma mesma garantia.
Esse tipo de crédito é muito popular em outros países, onde existe a figura da segunda, da terceira hipoteca. Nesses casos, o proprietário não transfere a propriedade do imóvel para quem concedeu o crédito e pode pegar vários empréstimos com a mesma garantia. No caso brasileiro de alienação fiduciária, a figura jurídica é um pouco diferente da hipoteca. A dificuldade é permitir que essa propriedade transferida seja compartilhada com mais instituições financeiras e com segurança, para os casos e inadimplência.
“Estamos construindo o arcabouço jurídico para que se possa fazer essa primeira, segunda e terceira alienação com instituições diferentes”, diz.
No fim do ano passado, o BC já fez ajustes na legislação do home equity para facilitar a avaliação dos imóveis dados como garantia, sem a necessidade de vistoria de um perito.
O diretor explicou que hoje as instituições que oferecem crédito, entre elas as fintechs (startups do sistema financeiro que estão em fase de expansão para concorrer com bancos), têm feito acompanhamento efetivo das transações imobiliárias e montam bancos de dados que permitem avaliar com precisão o valor efetivo do imóvel. Incrementar esse tipo de crédito é prioridade para o presidente do BC, Roberto Campos Neto, que repete em todos os seus discursos a importância desse crédito para ativar a retomada da economia
