Felipe Marques
O banco mineiro Intermedium passou 2015 tentando provar que há vida no crédito imobiliário brasileiro fora da poupança e do Minha Casa, Minha Vida. Controlado por Rubens Menin, presidente da construtora MRV, a instituição financeira fez crescer sua ainda modesta carteira de crédito apoiado no financiamento à casa própria usando recursos captados com taxas de mercado, em especial via Letra de Crédito Imobiliário (LCI), e não com as fontes tradicionais de captação para empréstimos imobiliários: caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Ainda que cobre juros mais caros do que os tomadores de financiamento habitacional estão acostumados a ver, a estratégia do banco tem dado resultados. Seu estoque de crédito cresceu 41,4% no acumulado 12 meses encerrado em dezembro, atingindo R$ 2,1 bilhões. No período, o lucro líquido do Intermedium aumentou em 44,3%, chegando a R$ 32 milhões.
"O modelo brasileiro de crédito habitacional é ultrapassado e só vai garantir que o financiamento imobiliário represente entre 8% a 10% do PIB", diz João Vitor Menin, presidente do banco.
Em 2015, o crédito imobiliário freou bruscamente, na medida em que o volume histórico de saques da caderneta de poupança, superando R$ 50 bilhões no ano, fez com que os bancos precisassem restringir e encarecer a oferta de financiamento à casa própria.
Foi nesse espaço deixado pelos grandes bancos que o Intermedium viu oportunidade de crescer. Com foco restrito à pessoa física, o banco buscou clientes que tiveram suas moradias entregues pela construtora mas que vinham tendo dificuldade em conseguir fechar empréstimos junto aos bancos."Não temos poupança, mas temos LCI e ocupamos espaço no mercado", diz Menin. Para diminuir o risco da operação, o banco também passou a cobrar uma entrada maior e hoje financia em média entre 65% a 70% do valor do imóvel - antes chegava a 80%. A expectativa é liberar R$ 600 milhões em crédito habitacional neste ano, frente a R$ 540 milhões em 2015.
O grande empecilho de não se usar poupança para emprestar no crédito habitacional é a taxa de juros a ser cobrada do tomador. Na poupança, o banco paga hoje 6% ao ano mais Taxa Referencial (TR) ao cliente e empresta a, no máximo, 12% ao ano mais TR.Já o Intermedium emite suas LCIs indexadas a índices de inflação e remunera o investidor a uma taxa de 6,8% ao ano mais um índice de preços (IGPM), pelo prazo de três anos. Do tomador, ele cobra cerca de 12,6% ao ano mais a variação do IGPM.
"Nosso cliente faz conta. Ele sabe que este foi um ano atípico para inflação e sabe que quando toma um crédito em um grande banco, além da taxa ele paga por uma série de tarifas e outros produtos que deixam o custo final próximo do que ele paga no Intermedium."
Se o banco colhe os frutos da aposta no crédito habitacional, sua carteira de financiamento a médias empresas tem dado dor de cabeça, com uma inadimplência que foi de 3,7% para 10,9% em um ano. O banco reduziu a atuação no segmento corporativo, que passou a representar 12,8% de seu estoque de crédito, ante 17,8% um ano antes.
