O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que banco ou incorporadora não devem responder por dívida do IPTU de imóvel financiado, por meio de alienação fiduciária. A questão foi definida ontem pelos ministros da 1ª Seção, no julgamento de recursos repetitivos - a tese agora deve ser seguida pelas instâncias inferiores do Judiciário.
A alienação fiduciária consiste na transferência temporária de um bem ao credor, como garantia de pagamento de uma dívida. A modalidade de financiamento é aplicada normalmente a imóveis e veículos automotores.
Todos os processos em segunda instância e no STJ estavam suspensos até o julgamento da questão pela 1ª Seção. No julgamento, por unanimidade, os ministros acompanharam o entendimento do relator, ministro Teodoro Silva Santos (Tema 1158 - REsp 1949182, entre outros).
De acordo com ele, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN). O dispositivo determina que o contribuinte do IPTU é “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
Para o relator, essa previsão não abrange a “posse precária da coisa”, que é o caso da instituição financeira na alienação fiduciária. “A razão do comando normativo, que nega a sujeição passiva do credor fiduciário ao recolhimento do imposto predial, decorre justamente da ausência de posse qualificada pelo animus domini [intenção de ser dono], elemento subjetivo essencial para o reconhecimento da posse passível de tributação”, disse o ministro em seu voto.
Olivar Vitale, sócio do escritório VBD Advogados, destaca que a decisão da 1ª Seção foi acertada, por confirmar uma interpretação literal do dispositivo do Código Tributário Nacional. “Não se pode cobrar o IPTU do banco se ele não tinha como efetuar o pagamento, por não ter o exercício da posse do imóvel”, afirma o advogado.
Uma decisão que responsabilizasse os bancos pelo IPTU teria impacto direto no mercado imobiliário e poderia encarecer o custo do crédito, avalia Leonardo Andrade, sócio do escritório ALS Advogados. “Os bancos teriam de financiar não apenas o preço de aquisição do bem, mas também o imposto que incide sobre ele durante todo o prazo do financiamento”, diz.
Para o advogado, a decisão beneficia não só os bancos, mas também os tomadores de crédito imobiliário. “Os municípios, por outro lado, continuarão podendo exigir o imposto diretamente dos devedores fiduciantes”, acrescenta.
Kelly Durazzo, sócia do escritório Durazzo & Medeiros Advogados, acredita que a solução da questão pelo STJ traz segurança jurídica. “Fica claro que enquanto a posse direta estiver no nome do devedor fiduciante [comprador do imóvel], é ele quem deverá pagar o IPTU, conforme já era previsto na Lei da Alienação Fiduciária [Lei nº 9.514/1997]”, afirma a especialista.
O impacto da decisão para bancos e incorporadoras é milionário, mas o problema se concentra em São Paulo, segundo especialistas. O Tribunal de Justiça do Estado (TJSP) tinha tendência de aceitar o direcionamento da cobrança de IPTU para os bancos. Em outras capitais, como Belo Horizonte e Florianópolis, só havia cobrança depois que o imóvel fosse transferido para a instituição financeira.
Quando o recurso foi afetado como repetitivo, em pesquisa à jurisprudência da Corte, foram encontrados dez acórdãos e 720 decisões monocráticas proferidas por ministros da 1ª e da 2ª Turmas contendo controvérsia semelhante à dos autos.
A solução da questão é definitiva, uma vez que os ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiram, em 2021, que “é infraconstitucional, a ela se aplicando os efeitos da ausência de repercussão geral, a controvérsia relativa à legitimidade passiva do credor fiduciário para figurar em execução fiscal de IPTU incidente sobre imóvel objeto de alienação fiduciária” (RE 1320059).
