Consultor e sócio-diretor da HotelInvest, Diogo Canteras conta que aproveitou a crise de super oferta (que culminou na desvalorização de flats no início dos anos 2000) como trampolim para seus investimentos. Em 2007, o consultor estruturou o fundo MaxInvest, que adquiriu 650 apartamentos, apostando na recuperação do setor.
Ele diz que, entre 2010 e 2013, o fundo vendeu 350 unidades por um valor, em média, mais de 3 vezes superior ao da compra, quando o custo de cada unidade foi de aproximadamente R$ 100 mil. Em 2016, o fundo fez mais 150 aquisições.
Para Canteras, atualmente, existe perspectiva de rentabilidade alta no setor de empreendimentos com serviços. A razão, segundo ele, é que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) regulamentou, em 2016, os condo-hotéis, que passaram a ser ofertados como produtos de investimento, assim como as aplicações financeiras. “É uma excelente notícia e um bom momento para investir.”
Ponderação. Antes de tomar o grande passo, contudo, é preciso tomar decisões capazes de garantir o lucro do imóvel. Uma delas, afirma o consultor, se refere à sua localização. As regiões mais vantajosas são aquelas diretamente ligadas ao turismo de negócios – que atrai 75% dos hóspedes da cidade, segundo a SPTuris.
“A (região da )Paulista sempre tem uma diária boa. Agora, se você compra um apartamento em Osasco, não dá para esperar a mesma rentabilidade.”
Outra dica de Canteras é investir em unidades que estão no mercado secundário, de revenda, e não em fase de lançamento. “Elas têm um histórico de rendimento e toda aquela paixão do lançamento imobiliário já está superada”, alega.
O último ponto a levar em consideração, e talvez o mais importante, diz respeito ao aluguel do imóvel. O investidor deverá escolher entre colocar a unidade no pool de locação – quando o apartamento é inteiramente administrado por redes hoteleiras ou administradoras – ou se fará a locação direta.
A proprietária da imobiliária Olivver Flats, Shirley Sorvilo lembra que o pool, entretanto, não permite que o investidor use o apartamento para aluguel ou para moradia própria.
Hoje, já existem empreendimentos em que o imóvel deve estar, obrigatoriamente, no pool de locação, uma vez que as unidades mistas geram mais problemas de gestão. “O elemento híbrido se mostrou ineficiente”, conta o coordenador de Estudos Especiais da Embraesp, Mauro Peixoto.
A locação direta, segundo Shirley, é mais rara e indicada aos investidores que possuem mais de uma unidade. No geral, os investimentos costumam ser feitos no varejo, e não no atacado. O perfil é de compradores de médio porte. “É o profissional liberal, advogado, engenheiro, médico, dentista”, ressalta o vice-presidente de assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi, Caio Calfat.
