Em fase de recessão no início da pandemia, o mercado imobiliário teve um resultado ao final de 2020 que nem os analistas mais otimistas imaginavam. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e da Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe) mostram que as vendas de imóveis cresceram 26,1% no ano passado. Foram 119.911 unidades comercializadas, o melhor resultado desde 2014, quando o setor estava em fase de expansão
A Abrainc realizou uma pesquisa com empresários do ramo, que projetam uma alta de 38% na comercialização de imóveis em 2021. A pergunta agora é se esse boom será mantido nos próximos anos. Alguns motivos justificam e fazem refletir sobre o futuro do mercado imobiliário.
Taxa de juros influenciou no resultado
Com a crise causada pela pandemia, o Banco Central baixou de forma drástica a taxa de juros básica da economia brasileira, a Selic, que interfere nas taxas cobradas em todo o sistema financeiro. A medida serve como uma alternativa para movimentar a economia, chamada de expansão monetária, visto que o governo não possuía caixa para realizar grandes investimentos, com orçamento estrangulado e em déficit.
Com a Selic mais baixa da história no ano passado, fechando em 2%, os financiamentos imobiliários ficaram mais atrativos àqueles que desejavam o sonho da casa própria ou que buscavam o mercado imobiliário para investir. Com a alta da inflação, o Banco Central realizou recentemente uma subida nos juros – um aperto monetário – que deve influenciar no patamar de vendas. Mas, com 2,75% hoje, a Selic ainda está em um dos níveis mais baixos quando considerada a média histórica.
Mercado imobiliário oscila em ciclos
Para os analistas, o aquecimento do mercado deve continuar. Rafael Ragazi, sócio e analista da Nord Research, afirma que a tendência vai se manter e deve ser o maior boom imobiliário da história do país. O setor vive os ciclos e o último boom foi entre 2010 e 2014. Em 2015, com a crise econômica, houve um volume elevado de distratos, o que levou a um rombo de caixa muito grande nas empresas.
— As empresas começaram a se recuperar, as expectativas começaram a melhorar um pouco e no final de 2018 e 2019 tivemos um volume maior de lançamentos, dando início ao ciclo atual — diz Ragazi.
Para quem compra, o juro baixo tende a facilitar os financiamentos imobiliários. Com prazos acima de 30 anos, o banco que vai financiar o comprador olha a perspectiva de longo prazo para definir a taxa. Se antes os bancos podiam rentabilizar o patrimônio comprando títulos do governo, sem muito risco, agora, com a Selic baixa, isso não é mais opção. Esse cenário desperta o interesse das instituições financeiras em conceder crédito. Além disso, as fintechs estão pressionando a competição e diminuindo as receitas com tarifas.
— Além do spread bancário, o crédito imobiliário ainda possui garantias. Essa taxa de juros segue muito baixa dado o padrão do Brasil, abaixo de 7% ao ano, em um financiamento de mais de 30 anos. É algo sem precedentes na história do país — reforça o analista.
Segundo o especialista, em relação à demanda, o déficit habitacional ainda é muito grande: cerca de oito milhões de moradias. Com a vacinação, a expectativa é que a recessão melhore, assim como a taxa de desemprego. Com isso, a demanda de crédito imobiliário pode ter nova alta. Para Ragazi, as incorporadoras já estão preparadas e a pandemia fez com que as pessoas dessem mais valor ao local
D e acordo com Caio Cezar de Carvalho, sócio da startup Lidderar, o aumento recente da Selic pode prejudicar um pouco o boom, mas, mesmo assim, esse cenário deve se manter.
— A velocidade do crescimento vai ser verificada apenas com o fim da pandemia e da crise econômica criada por ela. Aí o mercado imobiliário acompanharia o crescimento da renda, o que poderia criar uma possível bolha. Mas pelo menos um ano e meio a dois anos para que isso ocorra — destaca Carvalho.
Para Carvalho, uma nova bolha imobiliária, com super oferta, só ocorre quando o consumo está elevado, a renda em alta e há baixo índice de desemprego, o que não ocorre no Brasil atualmente.
— Há espaço para crescimentos, talvez num ritmo menos acelerado, por causa da sinalização do aumento da taxa Selic e agravamento da pandemia. A notícia boa é a vacinação, que mesmo em ritmo não tão acelerado, pode fazer a economia brasileira voltar a crescer. A tendência é termos valores positivos para este ano e o próximo, com possibilidade de confirmar o novo boom imobiliário brasileiro — diz o especialista.
Já a diretora-adjunta do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina (CRECI/SC), Shai Graeff, comenta que o crescimento em plena pandemia se deu pela baixa dos juros, mas acredita que as compras estão sendo feitas de forma sólida.
— Algumas regiões apresentaram aumento nos valores dos imóveis e terrenos, mas de forma orgânica e natural, uma vez que começa a faltar o produto, a tendência natural de mercado é que haja um aumento do seu valor — finaliza Graeff.
Mercado em alta exige qualificação dos profissionais
Edson Telê Campos, coordenador do curso de especialização em Direito e Negócios Imobiliários da Faculdade Cesusc , reforça que o mercado imobiliário é cíclico. Segundo ele, as mudanças no cenário em consequência da Covid-19 ainda são incertas. Mas, com o aquecimento recente, o professor destaca a necessidade de profissionais qualificados para atuação nessa área. Umas das formas de qualificação mais procuradas é a pós-graduação, pois contempla as mais diversas áreas de formação sejam advogados, investidores, operadores, corretores, engenheiros, incorporadores, que são os profissionais que conhecem o ramo imobiliário.
— Uma das opções é a pós-graduação em Direito e Negócios Imobiliários, da Faculdade Cesusc. É um curso bem prático e complementar, já que os cursos de Direito não oferecem disciplinas específicas sobre o mercado imobiliário — explica o professor Telê.
Essa é a nona turma da pós, que terá aulas remotas, ao vivo, devido à pandemia. Registros e documentação imobiliária, negociação imobiliária, usucapião, direito criminal no setor imobiliário, tributos imobiliários, locação de imóveis urbanos, contratos imobiliários, Incorporação Imobiliária e Instituição de Condomínio e propriedade rural são alguns dos temas abordados no curso.
— Economizamos a vida toda para ter um imóvel. Muitas pessoas compram apenas um imóvel, dois no máximo. Às vezes, se economiza muito e pode-se perder tudo por não procurar um advogado para analisar a aquisição de uma propriedade imóvel. São muitos detalhes que devem ser observados na compra de um imóvel, ela é muito complexa. Uma negociação imobiliária pode apresentar sérios problemas tanto na sua documentação quanto aos seus proprietários atuais (ou anteriores), que quando não examinados com critérios e por um profissional com conhecimento e experiência, o sonho da casa própria pode se perder – alerta Telê.
