A BR Properties chega à crise decorrente da disseminação do coronavírus em “posição privilegiada”, resultante de caixa reforçado e endividamento baixo, segundo o presidente, Martin Jaco. Em 2019, a companhia pagou parte relevante das dívidas e reduziu o custo financeiro dos passivos. No fim de março, a empresa de propriedades comerciais tinha caixa de R$ 1,357 bilhão e dívida líquida de R$ 388,3 milhões.
A alavancagem medida por dívida líquida sobre o valor do portfólio era de 5% e pelo endividamento líquido em relação ao Ebitda, de 1,5 vez no fechamento do trimestre. “São patamares extremamente saudáveis”, afirma o presidente da BR Properties. A tendência é que a alavancagem fique um pouco acima da atual a partir da entrega das torres do Parque da Cidade, projeto desenvolvido na zona Sul de São Paulo, prevista para o fim de 2020 ou início de 2021, mas continue inferior à dos últimos anos.
Em abril, a companhia fez emissão de debêntures no valor de R$ 250 milhões.
Nos últimos anos, a companhia vem concentrando seu portfólio de propriedades comerciais em edifícios de escritórios de padrão triple A, por meio de venda de ativos dos padrões A e B e da aquisição de imóveis em linha com seu foco. Jaco destaca que a BR Properties tem empresas de grande porte como principais inquilinos e que, para esse perfil de ocupantes, o aluguel não tem peso significativo nos custos.
De acordo com o executivo, não houve devoluções de áreas da BR Properties como consequência da pandemia de covid-19, nem pedidos de descontos por parte dos inquilinos. O que tem ocorrido, segundo ele, são acordos de diferimentos de aluguel, com postergação do pagamento para o fim do ano ou início de 2021, com clientes de setores mais afetados pela crise.
Outra consequência esperada é a redução da velocidade de fechamento de novos contratos de locação. “Os fundamentos dos mercados de São Paulo e do Rio de Janeiro continuam fortes”, afirma o executivo.
Nem em São Paulo nem no Rio, a BR Properties tem, em 2020, volume relevante de revisionais, mecanismo que ocorre a cada três anos para a busca de equilíbrio entre o preço de locação de um imóvel comercial e o de mercado. No mercado paulistano, a concentração de revisionais dos contratos da companhia será em 2021 e, no carioca, em 2022.
Na avaliação do presidente da BR Properties, a pandemia acelerou tendências que já estavam em curso, como o sistema de trabalho em “home office”, o que pode resultar em demanda por áreas de escritórios menores. Por outro lado, ressalta, já se começa a questionar o atual nível de adensamento de pessoas nas empresas, com possibilidade de aumento dos espaços entre os funcionários e de melhora da qualidade da ocupação.
De janeiro a março, a BR Properties reverteu o prejuízo líquido de R$ 167,9 milhões, registrado no primeiro trimestre de 2019, e teve lucro líquido de R$ 14,4 milhões. A melhora resultou, principalmente, da queda de 89% das despesas financeiras líquidas, para R$ 7,3 milhões, decorrente, por sua vez, de renegociações de passivos, do pré-pagamento de dívidas mais caras e da realização de captações com menor custo médio.
Na comparação dos dois períodos, a receita líquida caiu 23%, para R$ 76 milhões. Em 2019, a companhia vendeu 15 ativos. Se considerada apenas a mesma base de propriedades, houve crescimento de 18% da receita.
A taxa de vacância física da companhia era de 20,1%, no fim de março, abaixo dos 26,6% de um ano antes, mas acima dos 17,3% do encerramento do ano passado.
