Por Circe Bonatelli e Matheus Piovesana
O BRB (Banco de Brasília) reduziu a taxa de juro do crédito imobiliário de 9,30% para 8,99% ao ano mais Taxa Referencial (TR), a menor taxa da modalidade entre os grandes bancos. Com a iniciativa, válida desde segunda-feira, 30, o BRB torna-se o primeiro a cortar os juros do setor desde que as instituições financeiras entraram em um ciclo de alta há cerca de dois anos, acompanhando a subida da Selic.
Já com a inversão do ciclo e o começo da descida da Selic, o BRB decidiu se antecipar aos concorrentes. A maioria dos bancos acredita que o corte do juro do crédito imobiliário deve ficar para o ano que vem, pois ainda depende da continuidade da recuperação da economia brasileira e da melhora da renda e do emprego, capazes de engrossar os depósitos nas cadernetas de poupança — esta é a principal fonte de recursos "baratos" para os bancos concederem os empréstimos. O problema é que a caderneta está secando, com mais saques do que depósitos.
Para o BRB, a antecipação no corte do juro foi possível porque o banco é menos dependente da poupança. Boa parte da sua liquidez vem de depósitos judiciais — pagamentos realizados por grandes entidades, sob ordem judicial, para assegurar a transferência do recurso à parte vencedora no fim de um processo. A vantagem é que a correção dos montantes depositados é feita, de modo geral, com base na poupança ou na inflação — o que representa um custo menor para o banco e abre espaço para liberar empréstimos a juros reduzidos.
A receita de bolo que o BRB adota para o crédito à habitação é uma combinação de ingredientes que têm poupança, depósitos judiciais e letras de crédito imobiliário (LCI). Na média, o custo do funding está abaixo de 80% do CDI, conta o presidente do BRB, Paulo Henrique Costa. "Conseguimos ter um mix de recursos competitivos em termos de prazos e custos", afirma, em entrevista ao Estadão/Broadcast.
O BRB vem, ativamente, buscando parcerias com tribunais ao redor do País para se tornar uma referência na guarda de depósitos judiciais. Sua carteira na área cresceu de R$ 3 bilhões para R$ 12 bilhões em apenas três anos, conta Costa. "Basicamente, os bancos públicos têm acesso aos depósitos judiciais, e o BRB tem aumentado essa base ao redesenhar a atuação no mercado".
Na ponta do crédito imobiliário, o BRB deu um salto do ano passado para cá. Foram R$ 3,29 bilhões em financiamentos liberados entre janeiro e setembro de 2023, alta de 43% em relação aos R$ 2,30 bilhões do mesmo período de 2022. Até meados de 2018, os empréstimos estavam na faixa de R$ 100 milhões. Hoje, o BRB é o sexto maior no setor, atrás de Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Santander e Banco do Brasil.
Nos últimos anos, o crédito imobiliário passou a ganhar importância na estratégia do banco por se tratar de uma operação de longo prazo e com potencial maior de fidelizar o cliente ao longo do período.
"Tivemos uma mudança estratégica. O banco se via como operador local que oferecia apenas consignado para servidor. Era comum o gerente dizer ao cliente para procurar crédito imobiliário em outro banco", relembra Costa. "Mas decidimos usar essa modalidade de crédito como porta de entrada para um relacionamento mais duradouro com nossos clientes."
Embora seja lembrado como o Banco de Brasília, a instituição tem buscado atender clientes de todas as praças. Para contratar um financiamento, o cliente pode ir a alguma das 188 agências localizadas no Distrito Federal e em mais 11 Estados ou falar pessoalmente com algum dos 3 mil correspondentes bancários. Há também a opção de fechar tudo à distância, já que processo pode ser feito digitalmente desde a emissão da minuta até a assinatura.
Essas iniciativas de ganho de capilaridade têm dado certo, na visão de Costa. A carteira de crédito imobiliário do BRB atingiu a marca de R$ 8,5 bilhões, expansão de 36% em um ano e com viés de alta. "Acreditamos que vamos continuar nesse ritmo de crescimento nos próximos 12 meses", afirma o presidente, citando a queda nos juros.
O tíquete médio dos empréstimos é de R$ 500 mil, com LTV (loan to value, ou valor do crédito em relação ao imóvel) está em cerca de 55%, nível considerado saudável. O prazo máximo do financiamento é de até 420 meses, enquanto o prazo médio de amortização é de 12 anos. A inadimplência está em 0,3%, patamar abaixo da média do setor, de 1,3%. O BRB mira principalmente os clientes de média-alta e alta renda e planeja continuar neste público.
O presidente do BRB diz acreditar que a redução da Selic ainda vai se refletir de maneira mais clara na curva de juros futuros, abrindo espaço para novos cortes de juros no crédito imobiliário futuramente. Mas o movimento de cortar desde já é importante para dar uma sinalização positiva aos mutuários. "Começamos a colocar na cabeça dos clientes o movimento de redução. Queremos ancorar expectativas."
(Matéria publicada em 31/10/2023)
