Depois de três anos praticamente em compasso de espera, a Brio - gestora de investimentos focada no mercado imobiliário - vai retomar, em 2017, os aportes em ativos do setor. Nos próximos meses, a Brio fará captação de novo fundo, que deve superar os R$ 100 milhões do veículo de investimento anterior. Os recursos serão destinados à aquisição de fatias em projetos residenciais dos padrões médio-alto e alto, desenvolvidos por incorporadoras pequenas e médias.
Em 2014 e 2015, a Brio não fez nenhuma aquisição e, no ano passado, comprou apenas um terreno para desenvolver um galpão. "Fazemos investimentos contracíclicos, mas precisamos da perspectiva de inversão do ciclo para nos posicionarmos", conta o sócio Rodolfo de Souza Senra.
A expectativa de inflexão que justifica ir, novamente, ao mercado, resulta, segundo Vitor de Souza Senra, irmão de Rodolfo e também sócio da Brio, de as reformas terem sido colocadas em pauta pelo presidente Michel Temer. Os sócios da Brio dizem esperar a continuidade da votação das reformas independentemente de Temer seguir à frente do país ou ser substituído.
"Acreditamos que, a partir de 2018, a economia vai se recuperar, de fato, e a confiança será retomada", diz Rodolfo Senra. A gestora tem expectativa que os preços de imóveis residenciais voltarão, em quatro ou cinco anos, ao mesmo patamar de 2011, em termos reais.
A próxima aposta em projetos residenciais se concentra na cidade de São Paulo e nos padrões médio-alto e alto, menos dependentes de financiamento bancário. "Atualmente, a maior oferta está em produtos para as rendas média e baixa", diz Vitor Senra.
A intenção é investir em empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 70 milhões a R$ 200 milhões. A Brio poderá, por exemplo, comprar participação em projetos com proximidade de aprovação ou adquirir terrenos e buscar incorporadoras para desenvolver empreendimentos. Embora não vá ter o controle dos projetos, a gestora participará das decisões estratégicas.
Não está no radar da Brio a compra de estoque de imóveis no atacado. Na avaliação dos sócios, esse tipo de aquisição só valeria à pena se os descontos fossem superiores aos aceitos pelas incorporadoras, pois a manutenção de unidades prontas - com despesas como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) - tem custo elevado, e a qualidade dos estoques prontos disponíveis é inferior à buscada.
Por enquanto, a gestora não tem planos de novas compras de ativos dos segmentos de galpões e escritórios. Na avaliação de Rodolfo Senra, ainda haverá um período de desequilíbrio, nesses segmentos, entre oferta e demanda.
Fundada em 2012, a Brio possui controle compartilhado entre Jereissati Participações e Sollers Investimentos e Participações. O grupo Jereissati tem investimentos no mercado imobiliário, no varejo e nos setores de telecomunicações, serviços e alimentos. Vitor e Rodolfo possuem 44% de participação, cada, da Sollers, e Odair Senra, pai deles e presidente do conselho de administração da Gafisa, os demais 6%.
O dia a dia da gestora é tocado por Odair e pelos filhos. Os três tem grande experiência no setor imobiliário, e Rodolfo e Vitor - que começaram, ainda crianças, a visitar empreendimentos com o pai - atuaram também no mercado financeiro. Os dois irmãos foram responsáveis por trazer o fundo de private equity Starwood Capital para o Brasil. Rodolfo foi diretor de aquisições da São Carlos Empreendimentos e Participações, e Vitor passou pela GTIS Partners e pela área imobiliária do Santander.
Odair fez parte dos quadros da Gafisa de 1970 (quando a empresa ainda era Gomes de Almeida Fernandes) a 2012.
A Brio busca negócios de R$ 15 milhões a R$ 100 milhões. Cerca de 60% do primeiro fundo, de cerca de R$ 100 milhões, foi desembolsado e, a expectativa é que o comprometimento dos recursos alcance 70%. "Somos muito seletivos. Olhamos 250 negócios para fechar três", conta Vitor Senra. Os recursos do primeiro fundo foram captados com investidores nacionais ("family offices"). Além de controladora da Brio, a Jereissati tem sido a principal investidora nos negócios fechados pela gestora.
No segmento residencial, a Brio é sócia da Rodobens Empreendimentos e Participações (RNI) em projeto de alto padrão entregue, recentemente, em São José do Rio Preto (SP). O condomínio é integrado ao Shopping Iguatemi.
Além do empreendimento residencial, a Brio comprou, com recursos do primeiro fundo, o terreno para desenvolvimento de galpão e um prédio corporativo de classe A, no Rio de Janeiro, com retrofit (reforma). Entregue em novembro do ano passado, o prédio de quatro lajes corporativas ainda não foi locado. A Brio também adquiriu um terreno, na região nobre dos Jardins, na capital paulista, mas vendeu o ativo.
