Com as novas regras para financiamento de imóveis no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) anunciadas no início da semana, a Caixa pretende acelerar o ritmo de empréstimos no segundo semestre e encostar nos R$ 3,2 bilhões concedidos no ano passado dentro do SFI - imóveis acima de R$ 750 mil nos grandes centros. A meta é pequena para um banco que almeja encerrar 2016 com nada menos do que R$ 93 bilhões de recursos para a habitação. Em meio ao cenário econômico restritivo, no entanto, o alvo parece ser significativo até mesmo para a Caixa. O banco emprestou no primeiro semestre do ano apenas R$ 900 milhões a essa faixa de renda.
A mobilização da Caixa em atrair a alta renda gera ainda dúvidas no mercado em relação ao real impacto da iniciativa sobre o setor de construção como um todo, segmento que a Caixa diz buscar reaquecer com a medida. Fontes do setor avaliam que, no mercado, a percepção é de um esforço do banco público para divulgar o que outras instituições já oferecem em condições semelhantes, mas talvez sem clientela que atenda ao perfil exigido.
Em entrevista ao Valor, o vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson de Souza, rebate dizendo que a Caixa estava praticamente fora do mercado voltado para uma renda mais alta no primeiro semestre e os bancos privados, por sua vez, se mostraram "super seletivos" no crédito imobiliário ao segmento.
Com as novas regras, diz Souza, somadas a outros planos que devem sair do papel ainda neste ano - como a proposta de definir um custo menor em função do perfil do cliente - será possível alcançar efeitos positivos sobre o mercado de construção como um todo, sem transferir recursos da habitação social para o segmento mais abastado. Além disso, diz ele, a Caixa passa a competir "de igual para igual" com os bancos privados. "Era preciso um fato novo para que famílias de renda média e alta tivessem condições de voltar ao mercado", diz Souza. "Essa área de mercado estava desassistida, não havia crédito para esses imóveis de maior valor, embora eles oferecem maior rentabilidade", diz.
Segundo as novas regras, a Caixa vai financiar imóveis de até R$ 3 milhões - o limite anterior era R$ 1,5 milhão. Também será elevado de 70% para 80% a parcela que pode ser financiada no âmbito do SFI no caso de imóveis novos acima de R$ 750 mil no Distrito Federal, São Paulo, Rio e Minas; e de R$ 650 mil nos demais Estados. Entre os usados, a parcela que pode ser financiada subiu de 60% para 70%. As taxas de juros efetivas são de 12,5% ao tomador sem relacionamento com o banco e de 11,5% para aqueles que recebem o salário na Caixa.
Outra mudança importante, diz Souza, é que a Caixa está reabilitando a figura do "interveniente quitante", operação suspensa desde abril de 2015. Por meio da operação, o banco público volta a aceitar a transferência de financiamento feito por determinada construtora por meio de outro banco, em até 70% do valor do imóvel.
A operação não deve mexer na estrutura de capital da Caixa. Segundo Souza, o banco está bastante confortável com isso, já que toda a carteira de crédito do banco que tem como funding a poupança, de R$ 201 bilhões, oferece como retorno (os repagamentos) de cerca de R$ 18 bilhões por ano. "Como não aplicamos nem metade disso no primeiro semestre, temos mais do que R$ 9 bilhões disponíveis para o segundo", diz Souza. Além disso, o executivo lembra que o Conselho Curador do FGTS autorizou operações de venda de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em um total de R$ 10 bilhões, divididos de acordo com a fatia dos bancos no setor imobiliário. Como a Caixa tem 67% de participação, são mais R$ 6,7 bilhões disponíveis para funding de financiamento imobiliário.
Souza diz ainda que o perfil do cliente da Caixa é múltiplo e não está focado apenas nas classes mais baixas. Ele lembra que a carteira habitacional da Caixa é hoje de R$ 393,7 bilhões, o que representa 58% da carteira de crédito total do banco. Do total em habitação, R$ 201 bilhões estão no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que inclui a média e alta renda, R$ 185 bilhões no FGTS e outros R$ 7,3 bilhões fundiados com outros recursos como as LCIs.
Procurados, os bancos de grande porte disseram que, no geral, não há mudanças na estratégia de financiamento imobiliário após o anúncio feito pela Caixa. No Bradesco, desde que se avalie que o crédito não compromete mais do que 30% da renda do cliente, não há limite de valor total para a unidade a ser financiada. O banco financia até 80% do valor do imóvel por até 30 anos a uma taxa de 12,5% ao ano.
No Itaú Unibanco é possível financiar imóveis a partir de R$ 134 mil sem limite máximo. O percentual de financiamento é de até 75% do valor do imóvel, com valor mínimo de R$ 100 mil, com prazo máximo de 360 meses. O Itaú não informa taxas.
O Santander também indica que não há limite para o valor do imóvel a ser financiado, e o teto já é de até 80%. O mesmo percentual se aplica a imóveis novos, cuja construção tenha sido financiada pelo banco. As taxas de juros começam em 11,7% no SFI. O Banco do Brasil (BB) também informa que já financia imóveis de até R$ 5 milhões, com máximo financiável de 80% e juros de 12,29% a 12,41% ao ano mais taxa referencial (TR).
