No próximo 29, o mercado de fundos imobiliários será alvo da primeira oferta pública de aquisição de cotas (OPA) desde que a operação foi regulamentada pela BM&FBovespa, no fim de maio. A OPA é dirigida a investidores do WM RB Capital, voltado para a compra de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), e foi lançada pela gestora Capitânia por ordem de fundos geridos pela casa, que já detêm 18,5% da carteira.
A expectativa, segundo Caio Conca, sócio da Capitânia, é conseguir comprar a totalidade das cotas em circulação no mercado, hoje negociadas com desconto superior a 15% em relação ao valor patrimonial, para posterior liquidação do fundo. A gestora está de olho nos papéis em carteira, como CRIs da FCA (Ferrovia Centro-Atlântica e Vale Operações Ferroviárias), BR Distribuidora, Aliansce e BR Foods. "A Capitânia já vinha comprando cotas do fundo na expectativa de que o mercado reconhecesse a qualidade dos papéis em carteira", conta o gestor.
Mas, ressalta Conca, o fundo, resultado de uma parceira da RB Capital com o Citi, não conseguiu alocar 100% dos recursos e acabou ficando muito pequeno. "A liquidez é muito baixa", diz. Isso, associado ao momento ruim por que passa o setor há mais de três anos, com a volta do ciclo de alta de juros e crise econômica, levou a uma desvalorização superior a 60%, dos cerca de R$ 970 por cota em meados de 2013 aos atuais R$ 370.
A OPA está em linha com a estratégia da Capitânia, especializada em crédito privado, para o mercado de fundos imobiliários. A gestora passou a olhar com mais atenção para o segmento no fim de 2013, atraída pelos baixos preços das cotas no secundário. "A decisão de investir nesse mercado foi para aproveitar as oportunidades, não com a ideia de carregar o ativo, mas destravar valor", diz. Para isso, a casa sempre buscou ter posições relevantes nos fundos, com o objetivo de influenciar a gestão.
No caso do WM RB Capital, a aquisição das cotas do mercado por meio da OPA para posterior liquidação do fundo foi o caminho encontrado para capturar o valor dos ativos em carteira. O fundo tem bons CRIs, diz Conca, mas continuava descontado em bolsa.
O preço de aquisição das cotas na oferta, que será realizada por meio de um leilão na BM&FBovespa, foi fixado em R$ 390, um prêmio de 2,64% em relação ao valor verificado na data base para o lançamento da oferta (29 de julho) e de 13,22% na comparação com a média dos últimos 12 meses. Mas ainda está abaixo do valor patrimonial da cota - que é resultado de uma avaliação do potencial de retorno dos ativos em carteira -, de cerca de R$ 470 hoje. Ou seja, se a Capitânia conseguir adesão total à oferta, poderá embolsar essa diferença entre o valor da cota no mercado e o patrimonial.
Com a liberação da OPA para fundos imobiliários, Conca espera que novas operações sejam realizadas, e não necessariamente para liquidação das carteiras. Segundo o gestor, assets, fundos de private equity e de pensão têm interesse em entrar neste mercado para aproveitar os descontos, mas fundos pequenos e falta de liquidez acabam se tornando impeditivos.
Por ser um segmento predominantemente de pessoa física, é difícil, segundo o gestor, conseguir negociar posições relevantes no mercado secundário de uma única vez, como buscam investidores institucionais. Com a nova legislação, acredita Conca, isso tende a mudar, porque abre a possibilidade de um participante comprar grandes lotes por meio de uma única operação. "A OPA pode trazer mais eficiência para o mercado, ao atrair mais e novos tipos de investidores", afirma.
Na visão de Carlos Martins, diretor da Kinea, a OPA faz sentido para fundos pequenos e investidores interessados em adquirir grandes posições para a apropriação da diferença entre o valor de mercado da cota e o do ativo em carteira com liquidação posterior. Mas essa demanda já foi maior, quando os descontos na bolsa chegavam a 40%, diz. Para o investidor que pretende manter a posição, uma OPA pode diminuir a liquidez, ao concentrar as cotas em poucas mãos, e prejudicá-lo se precisar sair da aplicação, acrescenta Martins.
André Leite, sócio da TAG Investimentos, diz que investidores institucionais podem recorrer à OPA desde que tenham visão de longo prazo e carreguem o ativo de olho na valorização futura. Mas a liquidez tende a diminuir, reforça.
A OPA para fundos imobiliários foi liberada ma Instrução 571, publicação no fim de 2015, mas faltava a Bolsa regulamentá-la.
