A indústria de fundos imobiliários entra em 2024 com a tendência de manter ou até mesmo superar o volume de captações de 2023. A expectativa é que as captações girem entre R$ 25 bilhões e R$ 30 bilhões, de acordo com agentes de mercado. O aquecimento do setor acontece na esteira do ciclo de corte de juros básicos no País, que incentiva investidores a migrarem da renda fixa para aplicações variáveis, com potencial de obter maior retorno.
Os fundos imobiliários captaram R$ 23,9 bilhões de janeiro a novembro de 2023, conforme a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Considerando os números de dezembro que ainda serão divulgados, as operações tendem a ultrapassar 2022, quando as captações foram de R$ 24,7 bilhões. Neste momento, as emissões de cotas já anunciadas e em andamento estão em cerca de R$ 2,5 bilhões.
“O ano de 2024 tem tudo para ser melhor que 2023 em captações”, afirma a analista de fundos imobiliários da XP, Maria Fernanda Violatti. “Os fundos se tornaram mais fomentados com a queda dos juros e estão passando por um ciclo de valorização das cotas, o que estimula as captações. Por isso, eu vejo um cenário favorável tanto para surgimento de novos fundos quanto para ofertas subsequentes”.
Índice do segmento na B3 avançou 15% em 2023
O Índice de Fundos Imobiliários da Bolsa, o Ifix, teve valorização de cerca de 15% no ano passado, indicando que o setor voltou a atrair o interesse dos investidores. Violatti destaca que os fundos de tijolos (shoppings, logística, escritórios, entre outros) subiram 18%, com crescimento do apetite pelos ativos reais, um reflexo direto também da maior atividade nesses imóveis.
Algumas das maiores captações de 2023 foram as dos fundos CSHG Logística (R$ 1,6 bilhão), Kinea Oportunidades Real Estate (R$ 962 milhões), XP Malls (R$ 937 milhões, somando duas ofertas), Hedge Brasil Shoppings (R$ 607 milhões), entre outros.
“Em 2023, as captações aconteceram. Elas foram bem, vimos grandes volumes”, observa Rodrigo Abbud, sócio da VBI Real Estate, uma das maiores gestoras totalmente dedicadas ao segmento imobiliário. “Se não tiver nenhum interferência externa, sem dúvidas as captações ficarão maiores em 2024. O ano já está começando cheio de ofertas.”
Investidor institucional voltou
Abbud ressalta que o investidor institucional voltou a ter mais apetite pelo ramo, ingressando primeiramente nas ofertas de fundos de logística e shoppings, mas também, seletivamente, em fundos de escritórios. “Os investidores institucionais estão vindo forte. E quando resolvem entrar, os cheques são de R$ 100 milhões para cima”, acrescenta.
A VBI tem emissões de cotas no radar para este ano, com vistas à aquisição de imóveis, bem como pagamento de dívidas mais caras contraídas nos anos anteriores. “Nós estamos preparados nos principais fundos da casa para fazer mais emissões. Certamente, o fundo de escritórios (PVBI) e o de logística (LVBI) estão desenhados para captar neste primeiro semestre. E serão ofertas grandes”, antecipa Abbud.
O sócio da gestora Brei, Vitor Bidetti, também estima um ano aquecido para a indústria de fundos imobiliários. “Em 2024 acho que vamos ver algo mais próximo de R$ 30 bilhões em captações”, projeta. Em sua avaliação, o ambiente macroeconômico local tem bons fundamentos, principalmente graças à inflação controlada, dando confiança à continuidade nos cortes dos juros básicos. O ponto de atenção fica apenas por conta do controle dos gastos públicos. “A perspectiva de queda da Selic para um dígito é importante, muda bastante a dinâmica do setor. Mas isso também vai depender do andamento do quadro fiscal”, pondera.
Momento é de diversificação
Bidetti destaca que a indústria de fundos imobiliários está passando por um período de diversificação das classes de ativos. Além dos tradicionais investimentos em shoppings, galpões e escritórios, há também o avanço de outras categorias, como os prédios residenciais destinados a locação. “Essa é a maior classe dos Reits (fundos imobiliários nos EUA), e aqui no Brasil está ganhando mais corpo”, afirma, citando investimentos de grandes empresas, como as estrangeiras Greystar e Brookfield, além de locais como JFL, Housi, Luggo, entre outras.
O sócio da Brei afirma ainda que os fundos de papel (categoria que abrange investimentos em títulos de financiamentos imobiliários) tendem a esfriar um pouco, mas, ainda assim, seguirão respondendo por fatias relevantes das captações. Esses fundos têm a rentabilidade indexada ao CDI ou à inflação, na maioria dos casos, e embutem um spread em cima disso (por exemplo: CDI e/ou IPCA mais um porcentual fixo). “Os fundos de papel tendem a continuar crescendo de modo relevante, embora não na mesma proporção do período em que os juros estavam em dois dígitos.”
