Processos e resultados que podem beneficiar o mercado imobiliário foram tema do evento Diálogos CBIC, promovido pela Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) no início de maio.
O encontro debateu a Resolução nº 4.909, de 27 de maio de 2021, do Conselho Monetário Nacional (CMN), que estabeleceu a obrigatoriedade de registro em infraestruturas pelas instituições financeiras, com o objetivo de facilitar o acesso a financiamentos por meio de uma gestão transparente e confiável dos recebíveis imobiliários.
A decisão teria início a partir de 1º de janeiro de 2023, porém, devido à falta de regulamentação e complexidade do assunto, não houve conclusão deste regulamento. A medida atual visa prorrogar o prazo para o início da obrigatoriedade de registro das garantias imobiliárias. A obrigatoriedade será aplicável apenas às operações de financiamento para produção de imóveis celebradas 120 dias após a data em que o Banco Central conceder a primeira autorização para o registro de recebíveis imobiliários.
Segundo Celso Petrucci, presidente da CII, o que começou como uma obrigação do marco regulatório do Banco Central na questão das centrais de recebíveis, hoje pode ser um grande instrumento para abrir acesso a outras formas de capital, que não as formas que se convive desde 1964. Segundo ele, o mercado imobiliário cresceu tanto que agora é a hora de novos fundings.
“Na questão do financiamento imobiliário, já sabemos da necessidade de outra estrutura de operações porque a caderneta de poupança não suportou o crescimento exponencial que o mercado imobiliário teve, principalmente, nos anos de 2019 a 2022”, apontou Petrucci. “Nós precisamos levar o financiamento para pequena e média empresa. Não é um caminho simples, mas é um processo que já está rodando”, acrescentou.
O BCB tem uma grande expectativa a partir desses novos processos, de que a gestão de governança e a gestão de risco das próprias incorporadoras vai melhorar, segundo João André Calvino Marques Pereira, chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor).
“Temos expectativas na questão da transparência das agendas, para permitir que se possa escolher o financiador e ter opções do sistema financeiro, do mercado de capitais e um aumento das linhas de crédito para produção, esse oxigênio tão necessário para que a gente possa fomentar e acelerar o crescimento econômico do Brasil”, apontou Calvino.
Durante o encontro, o diretor de produtos imobiliários da B3, Marcos Caielli, levantou o debate sobre funding do setor e apresentou a plataforma Block – Gestão de recebíveis.
Sobre as mudanças realizadas pelo Banco Central, Caielli destacou a necessidade de preparação do mercado e da identificação de quais produtos fazem sentido para cada cenário. “O cenário da taxa de juros é mutável e sempre esperamos que mude para melhor. A gente vai ter uma infraestrutura de mercado preparada para enfrentar essa cena”, disse.
O BCB construiu a regulação olhando para a sociedade, pelo pilar da eficiência, segundo Fernando Fontes, fundador da Registradora especializada em recebíveis, CERC. “Esse olhar trouxe respostas para as dores dos financiadores e também para o setor da construção. Isso fez com que o mercado se mobilizasse para desenvolver uma maior interação com as registradoras”, apontou. Segundo Marques, já é possível perceber um engajamento crescente e expansivo por parte do segmento, independente dos prazos regulatórios que o Banco Central tenha determinado.
Uma das premissas que o BCB trouxe na regulação é de que é preciso comunicar melhor com o devedor, destacou Marques. “A distância que há entre os stakeholders do modelo é algo que o Banco Central endereçou na regulação, trazendo um modelo que considera as perspectivas do financiador, do incorporador e do adquirente da unidade, que acaba se tornando um vetor de auditoria desse processo”, disse.
