O recuo no preço dos imóveis aponta que ainda há um bom espaço para investir no setor. De acordo com pesquisa recente, realizada pela FipeZap, o valor de venda de imóveis no Brasil apresentou queda pelo segundo ano consecutivo. Para se ter uma ideia, desde 2008, quando o índice passou a ser divulgado, somente nos anos de 2017 e 2018 houve recuo no preço de comercialização. Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), explica que vários fatores influenciam na queda do preço dos imóveis. “Entre eles está a própria economia, que, oscilando, acaba por retirar um pouco da confiança do comprador, independentemente do objetivo de aquisição, seja para morar ou investir, o que representa imobilização do capital.”
Vinícius ressalta que fatores como o desemprego, que afeta diretamente a capacidade do comprador de honrar com o negócio que pretende firmar, modificações nas regras do setor, que tendem a dificultar o acesso aos financiamentos habitacionais, acompanhadas de alta na taxa de juros, também contribuem para o aumento do estoque de imóveis, resultando em queda nos preços. “E quanto maior a oferta de imóveis, menor será o preço médio praticado”, afirma o presidente da ABMH.
O executivo esclarece que, para quem quer investir em imóvel na planta, é importante ter conhecimento de que uma nova regra para rescisão de contrato está valendo desde dezembro de 2018 com a promulgação da Lei 13.786. “Considerando os fatores externos (economia e desemprego, por exemplo) e diante do fato de que o investimento em imóvel na planta é de médio a longo prazo, o comprador, seja para moradia, seja para revenda, deve tomar cuidado com a possibilidade de perda de valores - que podem superar 50% do valor investido – em caso de rescisão do contrato. Assim, o investimento pode acabar se tornando um verdadeiro pesadelo”, alerta.
Segundo ele, para quem quer investir em imóveis e recuperar o capital a médio prazo, o cenário de queda de preços não é dos piores. “Tendo dinheiro na mão, é mais fácil negociar com o vendedor, principalmente se este tiver um bom número de unidades imobiliárias estocadas. Adquirir um imóvel por um preço mais baixo e obter dele lucro mediante revenda ou locação é uma forma de recuperar o investimento feito”, garante.
Vinícius diz que depois de passados dois anos seguidos de queda no preço dos imóveis, os investidores do mercado da construção civil e também em negócios imobiliários esperam que haja uma melhora no setor para que o lucro volte a ser a palavra para esse mercado. Quem visa adquirir um imóvel para revenda terá como objetivo o retorno de todo o capital investido acrescido de lucro. “Mas para que isso ocorra terá de aguardar a melhora do mercado e também pesquisar bastante sobre o negócio que fará para não entrar em áreas saturadas, que não retornam o investimento.”
Ele ressalta que já o perfil de quem compra para locação, em Belo Horizonte, por exemplo, tem um cenário mais interessante em razão no aumento médio da locação na cidade. “Esse tipo de investimento não direciona o capital em parcela única, como ocorre na revenda, mas em parcelas mensais que servirão para recompor o capital ou até mesmo para o sustento do próprio investidor.”
Vinícius considera que também é um cenário favorável para quem pretende trocar de imóvel e tem recursos próprios. “É possível, às vezes, barganhar em cima das permutas, ou até mesmo somente sobre a nova aquisição, pois para quem vende, sair da situação de capital imobilizado para recurso na mão é muito mais atraente, ainda que o lucro não seja aquele que se esperava.”
O presidente da ABMH diz que, para 2019, ainda não há como prever como o mercado imobiliário reagirá. “O certo é que o setor de habitação, ainda assim, consegue sobreviver a crises e gera oportunidades para todo mundo, bastando apenas demandar tempo e estudo para concretizar um bom investimento, ou a realização do sonho da casa própria.”
Condomínios - Um setor que também desperta interesse é o voltado para lotes em condomínios fechados. Atualmente, esses empreendimentos já estão parcialmente regulamentados pelo Código Civil e pela Lei de Parcelamento de Solo (Lei 6.766/79), cabendo ainda a cada município legislar sobre a implementação de referidos loteamentos em seus limites. “O interessante desse tipo de negócio é que o investidor que compra o lote ganha na revenda com o valor agregado pela infraestrutura fornecida pelo loteador. Já o comprador para fins de uso próprio ganha com a possibilidade de residir em locais não tão urbanizados, com segurança privada e qualidade de vida fora do caos das grandes cidades. Um caminho que tem se tornado cada vez mais comum para os consumidores finais”, ressalta o executivo.
Por outro lado, Vinicius chama a atenção dos investidores para a Lei 13.786/18, que também modificou a forma de resolução desses contratos, ‘o que pode implicar em caso de quebra antes de sua conclusão na perda de grande parte do valor investido e, com isso, o negócio que se vislumbra em um primeiro momento interessante pode passar a ser um verdadeiro pesadelo”.
