São Paulo - O conservadorismo dos bancos, somado à desaceleração no número de lançamentos e instabilidade econômica, deve ajudar na queda do número de distratos no mercado imobiliário até o final do ano. O dado, no entanto, reflete a insegurança da população, na hora de fazer grandes dívidas, e a menor disposição do investidor em negócios deste tipo.
"Os distratos proporcionalmente às vendas tendem a diminuir", afirma o diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Fernando Moura. De acordo com o executivo, além das estratégias das incorporadoras para não perder o negócio, a insegurança do investidor imobiliário e do consumidor - na hora de realizar dívidas de longo prazo - devem fazer o número absoluto de distratos cair, ainda neste ano.
Para ele, o desaquecimento em meio à instabilidade econômica é inevitável. No entanto, a frustração do setor, é a falta de regulamentação do investidor imobiliário. "A perda de renda do consumidor motivada pelo desemprego está fora do controle das incorporadoras, mas o investidor não sai por conta disso."
Investidor - Para Moura, é necessário que o setor tenha uma regulamentação que defina os direitos e responsabilidades do investidor imobiliário, já que o empreendedor não realiza o distrato por falta de dinheiro, mas pelas expectativas não cumpridas (valorização do imóvel) em um determinado período. "Isso ocorreu com os imóveis vendidos em 2012 e 2013 que tiveram preço estabilizado ou até redução do valor. Muito investidor saiu frustrado", complementa.
Segundo ele, o peso que este tipo de ação cria em cima das incorporadoras é grande, uma vez que diminui os recursos para as obras, o que pode acarretar em atraso de entrega do imóvel. "Se o mercado vai bem ele ganha, mas se o mercado vai mal ele sai. Isso não deveria ser assim", diz. Para ele, o atraso acaba afetando não apenas a construtora, mas o consumidor que deverá rever seus planos de mudança e acaba gastando mais, caso o imóvel em que se encontra seja alugado. "Eles são os primeiros prejudicados, porque pode provocar aumento no preço dos imóveis que serão lançados posteriormente", comenta o executivo sobre a relação entre o aumento do risco e o valor do imóvel.
De maneira geral, com todos os agentes do mercado mais conservadores - clientes com medo de endividamento, bancos mais rigorosos para ofertar crédito e incorporadoras mais seletivas - , o executivo acredita que a qualidade do comprador será melhor nos próximos meses, o que diminuirá também os distratos.
Ainda de acordo com o executivo, outras estratégias que têm sido utilizadas pelas construtoras tem sido a troca de um imóvel mais caro por um mais barato - que entre no bolso do comprador -, além da oferta de crédito direto e a prorrogação do prazo de pagamento. "Estes dois no último caso, porque não é a função das incorporadoras", complementa o executivo ao DCI.
No caso da Cyrela, o diretor corporativo, Claudio Carvalho, aponta que uma das estratégias para evitar a perda do contrato é o repasse do saldo (já pago) para um imóvel de menor valor. No entanto, para ele, o conservadorismo foi o que mais ajudou a empresa neste cenário. Segundo ele, os resultados de distrato da Cyrela estão abaixo da média do mercado nacional. "Sempre fomos rigorosos no que diz respeito a crédito. Somos conservadores na parte financeira."
Mesmo se tratando de investidores imobiliários, ele comenta que cada empreendimento segue regras claras que limitam a compra do empreendedor. "Geralmente se um único investidor quiser fazer uma grande compra não é possível. Geralmente vendemos dois na tabela [de preços] longa e dois na curta", indica.
Questionado sobre a estratégia de antecipação de descontos nos imóveis - muito praticado atualmente -, ele argumenta não ser favorável e não adotar a ação na empresa.
Pacto - Um fator que deverá ajudar o setor é o pacto assinado no dia 27 de abril para regrar os contratos de compra e venda de unidades habitacionais em incorporação imobiliária. Para Carvalho, o trato assinado por entidades do setor (como a Abrainc) e de defesa do consumidor deverá trazer mais clareza e equilíbrio nos contratos, no quesito do distrato. "Diminui a incerteza da incorporadora e diminui os gastos com judicialização tanto para a empresa, como para o Estado."
O pacto que tem 60 dias - contatos a partir da assinatura - para ser ratificado, esclarece que em caso de distrato, a multa será de 10% sobre o valor do imóvel prometido a comprar; ou perda integral de sinal, limitado a 10% do valor da venda, e de até 20% sobre os demais valores pagos pelo comprador, até o momento. "A ideia do percentual é chegar a um valor que não represente uma grande perda para o consumidor ou para a empresa, afinal ela paga o terreno e aloca os custos de construção." As medidas, no entanto, não comtemplam especificações para o comprador investidor.
