Um dos setores que mais sofreram durante a crise, o mercado imobiliário está voltando aos trilhos. A alta nas vendas no ano passado estimulou uma nova onda de lançamentos, e uma série de fatores indica que o movimento tem tudo para ganhar força este ano, estimam as empresas do setor.
O pano de fundo da recuperação é uma espécie de “cenário ideal”, definem executivos e especialistas: inflação baixa, queda dos juros nos financiamentos e o início de uma melhora no emprego e na confiança do consumidor.
No Brasil, o número de unidades lançadas entre janeiro e novembro de 2019 chegou a 92.558, alta de 10,7% em relação a 2018, dado mais recente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
No mesmo período, o total de imóveis novos vendidos somou 103.408, queda de 1,1%, refletindo mercados que ainda não voltaram ao azul. No entanto, descontados os imóveis distratados, houve alta de 9,4%.
O setor enxerga aí outra chave para a retomada: o percentual de distratos (desistências no meio do contrato de quem compra imóvel na planta) caiu de 24,6% para 16,5% em 12 meses com mudanças nas regras, o que melhorou a saúde financeira dos projetos e estimulou novos investimentos.
Outro indicador é o avanço do volume de crédito imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em 2019. Houve alta de 37,1% contra 2018, para R$ 78,7 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Só em dezembro, a alta foi de 43,1% ante igual mês de 2018, o melhor resultado mensal desde maio de 2015.
— Nunca tivemos taxas de juros tão baixas. Cada 1% de redução possibilita que mais 2,8 milhões de famílias comprem um imóvel. Novas modalidades de crédito imobiliário com correção pelo IPCA, por exemplo, também ajudam — diz Luiz Antonio França, presidente da Abrainc. — Sem esquecer da demanda. O país tem déficit habitacional de 7,8 milhões de moradias e, com a formação de novas famílias, será preciso ter mais 9,9 milhões na próxima década.
setor gera mais empregos
O setor cresce principalmente nas capitais. A locomotiva da retomada é São Paulo. De janeiro a novembro de 2019, as vendas de imóveis novos na capital paulista subiram 57,4% ante igual período de 2018.Os lançamentos subiram 78,1%, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
— Até novembro, São Paulo já acumulava crescimento de quase 50% em 12 meses. O país como um todo avança. O Rio está recuperando, Distrito Federal também. No Norte e no Nordeste é que o processo é mais lento — diz Celso Petrucci, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e economista-chefe do Secovi-SP. — As condições mudaram. Há um ano, todos deixavam dinheiro aplicado. Agora, volta a ser vantajoso comprar imóvel.
Em São Paulo, avalia Petrucci, o restabelecimento da construção já voltou ao patamar pré-crise, com reativação de lançamentos e vendas nos três segmentos: Minha Casa Minha Vida, médio e alto padrão. No Rio, em todo o ano passado, o Secovi-Rio contabiliza alta de 3,9% nas vendas de imóveis novos e usados e um salto de 194% em unidades lançadas.
Dados apurados em cartório também mostram avanço nos registros de compra e venda de imóveis, de janeiro a novembro de 2019. Levantamento de Registro de Imóveis do Brasil/Fipem revelou alta de 9,7% em São Paulo e de 9,2% no Rio.
Com os resultados do ano passado, a Abrainc prevê uma aceleração do setor este ano. A previsão da entidade é de um crescimento de 20% a 30% nos lançamentos de imóveis de alto e médio padrão. Já no setor popular do Minha Casa Minha Vida, a previsão é de alta entre 5% e 10%. Apesar do otimismo, o setor ainda depende da melhora do ambiente macroeconômico.
— Estamos em meio ao ciclo de retomada, que indica que teremos ainda mais aumento em vendas e lançamentos. O importante, agora, é que o país avance no emprego, fundamental para impulsionar o setor imobiliário. Em termos de confiança, as reformas estruturais são importantes — diz Paulo Dualibi, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander.
No emprego, 2019 já mostrou melhora. No ano passado foram geradas 644.079 vagas com carteira assinada no país, segundo dados do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged), o melhor resultado em seis anos, com avanço de 115 mil postos de trabalho sobre 2018.
A própria construção civil gerou 71.115 vagas, quatro vezes mais que no ano anterior e o equivalente a 11% dos novos empregos formais no país. Mas o desafio permanece. O Brasil encerrou 2019 com desemprego de 11%, o que atinge 11,6 milhões de pessoas.
Dualibi lembra que o maior déficit habitacional do país está no segmento de baixa renda, mas frisa que o Minha Casa Minha Vida precisa ter condições de financiamento asseguradas pelo governo para deslanchar. As operações nas faixas 1,5 e 2 do programa estão suspensas por falta de recursos no Orçamento para os subsídios do programa.
Concentração em alto padrão
No Rio, o setor é puxado principalmente pelos imóveis de maior valor. Para Claudio Hermolin, que dirige a Ademi-RJ e a Brasil Brokers no Rio, o mercado para a classe média ainda depende da recuperação da economia:
— No Rio, o mercado de alta renda voltou em 2019 e vai se fortalecer ainda mais este ano. No médio padrão ainda não há retomada. Virá com a volta do emprego.
A carioca Concal fez três lançamentos entre o fim de 2018 e 2019. Este ano, tem nove previstos, com R$ 900 milhões em valor geral de vendas, diz o executivo José Conde Caldas:
— Com queda da Selic (taxa básica de juros) e alongamento do prazo de financiamento, o valor da prestação cai para o consumidor em até 30% na comparação com alguns anos atrás. Com a melhora na economia, a procura por imóveis está retomando.
A maior aposta da empresa é o Parque Archer, na Tijuca, com 264 unidades de três e quatro quartos, com preços médios de R$ 900 mil. Mas virão também dois empreendimentos em São Cristóvão, com 540 unidades compactas de 30 metros quadrados, a menos de R$ 300 mil cada. O projeto se encaixa na nova legislação de arquitetura do Rio.
O fundo de investimento imobiliário Opportunity também aumentou seu investimento no Rio, diz o gestor Jomar Monnerat de Carvalho:
— Teremos ao menos cinco lançamentos este ano, somando R$ 700 milhões VGV. Mas podemos chegar a oito.
Entre os confirmados, estão a segunda e a terceira fases do Highlight Jardim Botafogo. As 376 unidades de dois a quatro quartos custam a partir de R$ 1,5 milhão. Outro na Tijuca, próximo ao metrô da Rua Uruguai, tem apartamentos a partir de R$ 1 milhão.
A Cyrela terá 11 lançamentos no Rio em 2020, quase o dobro do que teve no ano passado com as marcas RJZ Cyrela, de alto padrão, e Vivaz, voltada para o Minha Casa Minha Vida. Há desde um projeto na Lagoa, com 24 unidades a partir de R$ 4,5 milhões e já com 50% vendidos, até um na Barra, após cinco anos sem lançamentos no bairro, também de alto padrão.
Em Belo Horizonte, o movimento ainda é de retração, embora já exista melhora, diz Cássia Ximenes, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG:
— As vendas retraíram 0,8% em 2019, mas o preço médio subiu um pouco porque o estoque caiu. O novo plano diretor da cidade foi aprovado no fim do ano, e as empresas deixaram de comprar terrenos para novos projetos. As que têm projetos aprovados vão construir. A retomada é mais concentrada no alto padrão.
A abertura do capital da construtora paulistana Mitre na Bolsa, na semana passada, é outro sinal do fortalecimento do setor. Foi a primeira oferta de ações de uma empresa de construção em uma década.
— Mostra o investidor acreditando que incorporadoras têm capacidade de subir projetos e botar o mercado para rodar — avalia Dualib, do Santander.
